“后土拍时代” 乐山楼市或将进入上升通道

刚刚过去的“11·22”土地拍卖，对乐山楼市影响颇大。四宗地块都是多家竞争、多轮加价、高价成交的情况，其中乐山万达广场旁的地块楼面地价更是突破3000元/平方米大关。在这样的市场态势下，2018年乐山楼市走向如何？记者为此采访了本土资深地产人士李睿。

记者：对于这场土地拍卖会的结果，你怎么看？

李睿：今年初，乐山土地矿权交易信息网发布了“2017年乐山市主城区拟出让地块”，当时这4块地颇受关注。5月25日两宗土地的楼面价是1600—1800元/平方米，在这样的基础上，后续地块拍到2000—2500元/平方米是理所当然。但是，出现3000多元/平方米的楼面价，还是高于很多人的预期。本次土地拍卖吸引了不少外来品牌房企来乐山拿地。不管外地的，还是本地的，大部分开发商的现状是“缺地”、后续土地存量不足。在僧多粥少的情况下，土地市场火爆很正常。

再从我们了解到的往年成交和存量来看，乐山一年总成交量在18000套左右，当前存量预估在5000套左右。5000套对于乐山而言，也仅仅就是3、4个月的去化量。在这样的供求关系下，乐山楼市已经逐步转变为卖方市场。

记者：近期部分在售项目顺势涨价，对此你怎么看？乐山现在的房价水平是否合理？

李睿：事实上，5月份土地拍卖后，青江片区、城北片区乃至整个乐山的在售房源价格有所上调。这次土地拍卖过后，价格上行也在所难免。对开发商而言，“涨”是一个很正常的反应；但对于购房者而言，短期之内难以接受也是正常反应。土地拍卖过后，客户心理会有一定的震动期。尤其对于刚需族来讲，和以往房源的赠送面积、均价、首付等方面来比较，涨价是一件很具体的事情，所以现在总价上升、首付增加、购房门槛变高会难以接受。如果观望后发现价格变化不大，刚需客户早晚会出手。不过明年乐山将有十几个楼盘入市，他们的选择面会变宽。

关于房价合不合理，每个人心理不一样。从开发商的角度来看，和其他同级城市相比，乐山房价属于中等偏下，绵阳、宜宾、内江等地的房价都高于乐山。乐山房价5000多元/平方米，在某些开发商看来，或许还有上升空间。

记者：明年乐山房地产市场走向如何？对于购房者，你有什么好的建议吗？

李睿：首先可以明确一点，乐山房价迅速回落的可能性很小。在乐山在售楼盘中，大多数都是尾盘，下调价格很正常，但是对整体均价影响不大。现有的大部分乐山楼盘，库存已经去化70%—80%，在没有资金压力情况下，会从追求周转率向追求利润率转变。

这两年乐山拍地很少，今年的地块都炙手可热。从我了解到的明年供应计划，中心城区主要还是集中在青江片区和城北片区，但是它们供地量在整个2018年来说占比不高。2018年的供应会集中在周边乡镇，比如棉竹镇、苏稽镇。中心城区的开发，主要是前期遗留下来的地块，开发商进行顺势开发，弥补乐山的供应量。

对购房者而言，买房最关键要选择适合自己的房子，搞清楚自己买房的目的。对于刚需购房者来说，要考虑自己的硬性需求。价格虽然是一个因素，但是选择适合自己的房子，才是对购房者最好的建议。购房时机的话，“五一”“十一”、春节这些节点，开发商愿意拿出一部分利益。