二手房市场博弈依旧 购房者持续观望

上半年的二手房市场在政策调控的持续环绕下难以捉摸。由于价格的下降，刚性需求有所释放，二手房市场相对于去年同期的“疯狂”相比黯淡了不少，整个二手房市场似乎回归到一种理性当中。近期，又传闻三季度楼市新政将再度出击，调控预期逐渐增强，这似乎预示着今年下半年二手房市场将度过一个艰难的时期。

市场预期：政策调控不会松劲

近日，坊间流传着“房地产市场调控有关政策可能取消”的说法，一时间纷纷猜想，二手房价格也会做出相应的调整。对此，住建部官员12日表示，下一阶段，住房和城乡建设部将督促各地继续坚定不移地执行“新国十条”及相关配套政策措施，严格执行差别化的住房信贷政策，在支持居民合理住房消费的同时，坚决遏制投资投机性购房。 与此同时，继续采取积极措施，促开工、促销售，努力增加普通商品住房供应，加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造；继续加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。

国务院4月17日发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”，并拉开中国新一轮房地产调控序幕。 政策出台两个多月后，北京、上海、深圳等中国主要城市成交量锐减。国家统计局12日发布的最新数据显示，6月份，中国70个大中城市房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点，环比下降0.1%。

随着一手房市场的不明朗，二手房市场也呈现一片“模糊不清”的状态。目前就二手房市场呈现观望情绪来看，部分二手房买家希望价格下降，但有的卖家给出的价格却有些虚高。然而可以看到的是，在当下的二手房市场中，5年以上的房源备受购房者青睐。由于5年以上的二手房从户型格局、周边配套都比较完善，而且不用缴纳营业税，因此非常受购房者青睐。而从近期二手房成交的房源类型上看，事实的确如此。

 从具体的统计数据看，全国房价似乎还会继续下行。根据相关数据显示，新政已经达到了预期效果，全国房价快速上涨势头已经得到了明显的遏制。另外，根据市场规律，在二手房房价下跌之后新房房价开始随之下滑，当下的情况是，二手房价已经明显下跌，而新房这块儿才刚开始。

二手房持有者：是租是卖犹豫难定

不少准备将手中房源投入租赁市场的房东发现，目前市场上同区域同品质的房源已经开始出现了增多的迹象。要注意的是，中小户型在租赁市场上还是最受欢迎，大户型住宅推向租赁市场不合适。此外，业内人士还谈到，如果投资者采用的是“以租养贷”的方式，则必须考虑出租收益率是否能够高于按揭贷款所付出的资金成本。

“还是先帮我改成出租好了，那么久了也没卖出去。”市民程先生位于乐山广场附近的一套房子已在中介登记了近半年，而房产新政出台的这几个月房子更是乏人问津，程先生才无奈做出了改售为租的决定。“现在市场观望的情绪很是浓厚，但是叫我降价我也不太乐意，可是房子不能老这么闲着啊，只好先租出去了。”程先生说，把房子租出去也是自己的无奈之举。

不肯降价的房主又不想房屋空置，由卖变租的情况在近期经常出现。想买二手房的人还是存在的，但不少购房者想利用新政来向卖主压价。一些原本准备卖房的房主不甘心减价卖房，就将原来准备出售的房子转售为出租。

长期对外出租房屋的二手房房主，多为长期持有型置业者，他们多数早已完成首次置业及升级置业，资金压力较小。对于拥有两套或三套房的长期持有型业主而言，保持稳定的投资收益很关键，无需因一时的政策变动急于出售房屋，以租代售、边租边售都不失为良策。

 在现有市场状况下，房产投资者的投资计划发生变动的可能性非常大，短期炒房者的资金如果够充裕，很可能被迫转为长线投资，他们手中的房产也会进入租赁市场。“房屋转售为租其实是二手房卖家能够观望多久的考验。”一业内人士说，如果购房者观望时间延长，势必也将增加租房居住的“过渡期”，所以买卖双方观望情绪如果持续蔓延，接下来房屋租赁市场可能迎来一个小高潮。

业内人士也指出,同2008年楼市调整时有所不同的是,当时是新建住宅价格带动二手住宅价格下降,而此次主要是二手住宅价格带动新建住宅价格下跌。未来2-3个月,各地市场的二手住宅价格跌幅可能会持续扩大,对新建住宅市场影响也将持续。