加息、上调公积金利率提前还贷还需精打细算

2011-02-16

在央行8日晚宣布加息之后，住房和城乡建设部9日也宣布上调住房公积金存贷款利率。一时间，“加息和房贷”成为市民们热议的话题。市场对再度加息的预期，使不少人考虑提前还贷。记者近日采访的银行理财人士则表示，并不是所有的借款人都适合提前还贷。对于那些收入稳定但缺乏投资渠道，只是将资金存放在银行的买房人来说，手上有闲钱可选择提前还贷。但在当前“负利率”的情况下，如果有较好的抗通胀理财产品或其他投资渠道，提前还贷并不是最佳选择。

央行加息

公积金存贷款利率同步上调

2月8日晚，央行突然宣布自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率为3%，一年期贷款利率为6.06%，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。值得注意的是，此次利率调整方案中，活期利息从0.36%上调至0.4%，虽然仅仅上调0.04个百分点，但这是2008年11月以来活期利率首次上调。

住房和城乡建设部在紧随其后发出的《通知》中，对个人住房公积金存、贷款利率和保障性住房建设项目贷款试点的城市贷款利率均进行了相关规定。与此同时，我市公积金管理中心也发布通知，5年(含)以下公积金贷款利率从3.75%上调至4%，5年以上公积金贷款利率从4.3%上调至4.5%。即从本月9日起发放的个人住房公积金贷款，执行调整后的新利率。对于本月9日(不含)以前就已经发放的公积金贷款，如果贷款期限在一年(含以内），本月9日后仍执行原利率，不分段计息；期限在一年以上的住房公积金贷款，本月9日后仍执行原利率，自明年1月1日起，执行调整后的利率。

频频加息

“刚需族”坦言压力加大

央行加息，公积金上调，这让不少市民感觉房贷压力越来越大。“好不容易存点钱付了首付买了套小房子，现在成烦心事了，没多长时间就加了两次息，现在买多套房的都是有钱的人，加息对他们来说只是小钱，但却让“刚需族”感觉越来越吃不消”。市民黄先生感叹道。

针对这次上调，记者也请相关人士帮算了一笔账。

以商业贷款为例，市民李先生2007年购入首套房，首付两成，贷款28万元，等额本息30年还款。按照原来的利率计算，每个月还款1700元；若按照新的利率来计算，每月需还款1829元，每月增加129元。

虽然用公积金贷款相对划算一些，但此次五年期以上个人住房公积金贷款利率调整为4.50%，家住乐山广场的张小姐也坦言压力有所加大。张小姐两年前购买了一套89平方米的房子，首付两成后，用公积金贷款支付其余款额。之前每个月还贷910多元，这次调息后每个月要还930多元。

业内人士称，目前这样的调整幅度导致了每月的房贷月供增加，对购房者会带来一定的实际影响。国家此次加息主要是为了限制信贷增长过快和物价的上涨，防止经济过热过快发展。而上调个人住房公积金贷款利率，主要是为了抑制通货膨胀，不让房价过快增涨，收紧炒房投机者的利润空间。

有理财师分析，今年仍有多次加息的可能和空间，并且加息的频率比往年都高，估计此后还会有三至四次，但加息的幅度不会很大。

利率打折的首套房

提前还贷不划算

一听说再次加息，不少贷款客户第一反应就是“又要多还利息了，年后去提前还点贷款”。采访过程中，就有不少已购房的市民向记者表示了这样一种担心。

但业内人士告诉记者，并不是所有办理了房贷的人都适合提前还款。比如贷款利率享受了折扣的首套房购买者，按现行五年期以上贷款基准利率打7折来计算，利率为4.62%，哪怕是打了8.5折，利率也才5.61%，再加息4次才能赶上6.6%的基准利率水平。这部分贷款客户将房屋贷款还清后，如果需要再次购买住房，反而会付出更多的成本。

乐山市商业银行的理财分析师认为，是否适合提前还款，一方面取决于对未来的预期，是不是进入加息周期，未来是不是还款成本会更大，另一方面还取决于未来房价上涨的冲动，要全面的考虑。但是对一般人而言，如果刚刚开始还款的话，因为主要还的是利息，所以从资产配置的角度讲，提前还款要好一点，但是这当然要取决于本身的财务状况。对于已经还款的人而言，比如贷了20年已经还了5年以上甚至10年以上，由于大部分还的钱已经是本金了，这种情况下提前还款的话，事实上对个人资产的影响并不是很大。

同时他也提醒，目前贷款利率调整共有3种方式：次年调整、对年对月调整、次期调整，目前常用的是次年调整方式。具体按哪一种贷款利率调整方式，购房者最好提前咨询贷款银行，在还款账户上多存点钱，避免逾期还款，造成信用记录受损。