乐山商业地产的“冷思考”

  自2010年初开始，乐山的商铺价格就进入了一个快速上升的通道。今年以来，随着不断加码的楼市新政对住宅投资形成了强大的挤压效应，大量倾心于住宅产品的投资者在调控新政出台后也开始转向，纷纷撤出住宅市场转而投向商铺。

  业内人士称，由于当前乐山商铺房源量较少，口岸好的商铺业主的心理预期又往往较高，因此挂单价在近期陆续上调，其溢价率普遍达到30%-50%，高者甚至达到100%。在这样一种情况之下，在连续数轮针对楼市“宏观调控”下“独善其身”的商业地产，一时间为众多购房者为之追捧，甚至疯狂。然而商业地产是否就是绝对的避风港？持续走高的售价背后又隐藏着怎样的内情？本期我们一同关注。

  商铺持续走俏

  楼市投资方向开始转变

  “房产新政出台后，住宅、商铺、写字楼的首付比例与购买第二套房相同，是商业地产受关注的主因。”乐山市中心城区名盛房产的置业顾问王哥说，去年9月底住宅楼市的调控新政出台前，不少资金实力雄厚的投资者往往倾向于分批次购买多套住宅；而住宅新政出台后，依靠贷款的投资者最多只能新购—到两套住宅类物业。为给剩余资金寻找—个较为稳定的投资渠道，部分投资者将视线转移到了新政暂未涉及的商业地产市场。

  “去年以来到项目打听商铺信息的客户非常多。”在早前的采访过程中，位于乐山中心城区城西片区的西城国际项目的销售人员告诉记者，从去年底开始，来咨询楼盘沿街商铺的人明显增多。该销售人员表示新政对购买住宅限制日益严格、对商业地产相对宽松，这对于不少投资者而言就是—个不错的出手机会。

  据记者了解，随着大量资金的进入，乐山商铺价格的确普遍攀高。目前乐山中心城区好一点的商业项目，分布在传统商业圈的底商售价高的有超过了90000元/㎡，二楼的商铺也在15000元/㎡左右。不单如此，伴随旧城改造步伐的加快以及新兴商圈的快速成型，整个中心城区范围的商铺价格也是水涨船高。在里仁街附近经营一家诊所的李医生对记者说道：“2006年我这个门面的入手价格也就4000多元/㎡，现在里仁街改造，底商的转让价都要12000-15000元/㎡，按这个价格我这50多㎡的小店也净增长50多万啊！”同样的，在城西、城北等新兴商圈也出现同样的情况。2009年初，嘉美逸都、星河家园等周边商业均价不过在4000-7000元/㎡之间，但随着区域的成熟，商铺价格也走高到10000多元/㎡，涨幅确实不小。

  房租水涨船高

  承租方难以承受高运营成本

  “3天卖了8000万元”，国庆期间位于牛口耳桥的嘉州国际商业中心以高额的业绩再次“惹火”了乐山的商业地产氛围。但同时，不少受访者也表示了自己的担心：高成本下，真的能带来高收益吗？

  2006年，满怀希望的陈先生用十几年的积蓄在金杯银座开设了一家某意大利知名服饰的品牌店。谁曾想，一年不到便血本全无、铩羽而归。三年后，面对财富广场的大火大热，经过“洗礼”的陈先生用自身经验提醒周围的朋友不要轻易入手。情况果真如他所言，除了在主街购铺的人，附街部分、特别是承租经营的全部陷入亏损状况，经营惨淡。“去年初看到商业地产持续走高，我有朋友也曾考虑过要将沃尔玛二楼那间还未承租300多平方米的店面盘下来做个咖啡厅。当时我就提醒他，如果用每月60元/㎡的租金拿下来，年租金得28万，装修得10多万，这样前期投入就有近50万元，扣除人工、税费、日常开支等，年营业额得要百万以上才能看到利润，我那朋友当即就打消了开店的想法。”陈先生表示，如今乐山的商铺有不少都面临这一尴尬情况，高租金下收益有限，所产生的盈利大多都进了房东的口袋。