3月的气温逐步回暖，迎来春天，乐山楼市也随着春天的脚步逐步回暖，不论是数据显示的成交量回升，还是各家楼盘每天的来访量的上升都显现出“春天”的迹象，随着销售旺季的到来，楼市“金三银四”重现值得期待。

乐山房地产市场经过前两个月的内部调整，不少开发商开始“蠢蠢欲动”，有意开启推盘计划，并且推出较大幅度的优惠吸引购房者。另一方面，“刚需”群体经过长时间的积压，购房的意愿增强。

来自乐山市房管局的相关数据显示，今年1-2月份住宅销售881套，其中2月份销售671套，环比增长219.52%，销售备案均价为5180元/m2。由此可见，在价格未现明显松动的前提下，2月份的销量可说为“金三银四”打下了一定的信心基础。但这股走暖的势头是否有长期延续的可能？进入传统旺季，乐山各大楼盘又将采取怎样的营销策略？本期记者带你一同观察。

背景：

微调风向所致，全国普现回暖

安徽芜湖市政府2月12日宣布，对部分购房者进行补贴等有关措施“暂缓执行”，上演“见光死”；2月16日，广东中山市针对“为限价令松绑”的质疑作出回应：住房限价由去年的每平方米5800元上调至6590元的举动仅是部门“试行措施”。这边传出浙江象山擅自取消了楼市限购令，消息真假还有待确认。

去年四季度至今，有10多个城市及部门在住房标准、公积金、土地等多方面对楼市政策作出“微调”。除天津外，北京、上海、武汉等多个城市均已调整普通住房价格标准。由于从非普通住房转为普通住房，可以在交易环节享受到契税和营业税的优惠，降低交易成本。因此市场普遍认为，普通住房标准的调整，将会刺激成交量的提升，促使购房者长期观望后的入市积极性提高。业内人士认为，地方政府以调整普通住房标准，是一个很巧妙的做法，不仅鼓励了刚需，而且是中央可以接受的方法，避免让人觉得是在整体放松投资、投机性需求。

与之相对应的，楼市的回暖势头，正越发明显地体现在成交数据上。据统计，2月份，9个重点城市(北京、上海、广州、深圳、南京、成都、天津、青岛及杭州)的新建住宅成交量合计环比大增近五成。

那么乐山政策面又有何利好呢？3月7日，乐山市公积金管理中心提高最高贷款限额、恢复“转贷”等一系列政策的发布，在解决公积金贷款“高门槛”问题的同时，无疑也在一定程度上增添了楼市的信心。“一方面，公积金贷款与商贷恢复‘互转’，让购房者仅仅在利率一环就能节省一大笔开支；另一方面，夫妻双方共同申请公积金贷款的最高额度由20万调整到35万，更是解决了刚需人群的购房门槛问题。可以说，这一政策无论是实用效果还是心理效应都将对乐山楼市的走势起到刺激作用。”乐山市房地产商会秘书长万世里说。

成交：

2月份销量激增，“金三”开局有走暖迹象

从春节过后，乐山楼市成交一路看涨，尽管幅度不是很大，但各项成交数据均有所提高，无论是全市的整体成交，还是单个楼盘的成交，均有较大幅度的攀升。

来自乐山市房管局的数据显示，供应层面2012年1-2月乐山中心城区房地产开发投资0.99亿元，批准商品房预售项目4个，预售面积2.46万m2，其中住宅面积1.94万m2。同比增长分别为-82.87%、-20%、-87.23%、-66.44%。其中2月份房地产开发投资0.35亿元，批准商品房预售项目1个，预售面积0.87万m2，其中住宅面积0.87万m2。与1月相比环比增长分别为-45.31%、-66.67%、-45.28%、-18.69%。而销售层面，2012年1-2月乐山中心城区商品房销售备案面积11万m2,金额6.36亿元，其中住宅881套，面积7.99万m2，销售金额4.07亿元，同比增长分别为-55.63%、-45.31%、-62.89%、-65.69%、-62.69%。其中2月份商品房销售备案面积7.95万m2,金额4.66亿元，其中住宅671套，面积6.1万m2，销售金额3.16亿元，同比增长分别为-24.79%、-1.69%、-36.94%、-40.72%、-31.9%。与1月相比环比增长分别为160.66%、174.12%、219.52%、222.75%、247.25%。

整体数据上来看乐山楼市已有回暖迹象，那么从具体楼盘的销量来分析又如何呢？据记者走访后了解，爱丁堡、棕榈湾、万和华庭、嘉州新城、恒邦·新天地等乐山中心城区在售的十余个项目在2、3月期间到访量及成交量都有明显上升。其中棕榈湾项目2月份销售近100套，万和华庭项目在二期二批次开盘后更是实现单月137套的销售业绩。万和华庭项目相关负责人在接受记者采访时说：“项目自今年开盘以来就卖得很好，1月份售出72套，2月份售出137套，截至上周四，3月份已售出61套，其中一期MINI户型已经全面清盘，二期也所剩无多。”这位负责人表示，按照这样的销售节奏，他们有可能会考虑提前项目三期房源的预售工作。

与此同时，从此前领地·亚马逊诚意登记、七星海棠VIP入会、嘉州新城·海泊蓝湾Ⅲ开盘等一系列活动的高人气中也不免感觉到“金三”开局的一丝暖意。

走势：

3、4月份或迎来一波放量高峰

经历了开年后的供应低迷期，3月份楼市供应或有望回归常态。成交数据也显示，2、3月份商品房成交量正在逐渐回升，过去几周楼市成交量连续增长。

春节假期以来，开发商推盘意愿一直不高，在前一阶段推新项目廖廖无几，绝大部分为2011年已售楼盘。虽然看似平静，但实际上多数企业已进入全面备战状态，更灵活的推广及促销计划也在酝酿中，不少的企业将今年上半年销售第一波高峰期定在3、4月份，为“小阳春”蓄势待发，希望抓住2012年第一波刚需购房者。

据记者统计，从2月份下旬至今，乐山中心城区包括爱丁堡三期、万和华庭二期二批次、城际御风庭二批次、嘉州新城·海泊蓝湾Ⅲ等项目纷纷或开盘或加推，新增入市房源数百套之多。而后，北城风景二期、德胜·沫若公馆、领地·亚马逊三期、七星海棠、古桥和府等项目又纷纷揭开入会序幕，其中七星海棠项目已确定4月28日正式开盘，预计其他几个项目也会在这一时间段筹备入市。今年3、4月份，乐山或许将迎来第一波放量，大部分地产项目都赶在“金三银四”之前做市场预热。

房价：

优惠继续，未见明显震荡

据乐山房管局提供的信息显示，乐山中心城区2月份住宅销售均价为5180元/㎡，基本与前期持平。而在供应相对充足的情况下，各楼盘推出优惠争相“肉搏”也在这一阶段拉来帷幕，海棠香阁“现房清盘”购房即送10万装修款；半山枫景“21万拎包入住，获赠轿车一辆”；华泰棕榈湾周末4700多元/㎡大户型一口价特惠等等，抢人眼球的优惠信息可谓是层出不穷。如此同时，通过开发商“垫付”首付款以进一步争夺购买力的推广手段也是频频出现，“首付1.5万入驻新广场”，“首付2.8万买精装房”，“首付3.7万获96平米三房”等诱人的广告在购房者中一下炸开了锅。记者联系了乐山老城区某楼盘的相关负责人，他证实了广告上的内容，“我们楼盘最低首付3.7万，其余首付可由开发商垫资，购房者必须在交房前把首付补齐”。

当然，开发商不会做亏本的买卖，由开发商垫资的房款，购房者在交房前需还清垫资款。“每个开发商垫资的多少是不同的，还款的方式也是不同的。我们楼盘要求7月前购房者还付垫资的50%，交房的时候付其余的50%。”乐山某楼盘策划人员透露道。据了解，推出“低价”首付的楼盘，购房者偿还垫资的方式是不同的，以不同比例分一次，分两次，或三次付清，“一般情况交房前会要求购房者付完其余的首付款，实际上就是分期首付”，乐山某营销公司市调人员介绍道。

面对房企促销火热，加上央行再度下调金融机构存款准备金率，在一定程度上激发了市民的购房欲望。当前楼市刚需是成交的主要拉动力，一些高性价比的小户型房源显得炙手可热，成交上升离不开高品质的房源。房子卖得好，根本上还是要楼盘品质过硬、价格亲民。淡市背景下，首次置业和首次改善置业为主流的刚需群体成为市场的主力需求，对于他们来说，这次置业意义重大，所以楼盘品质、性价比成为吸引他们的最核心因素。

趋势：

高端地产项目逐渐发轫

记者发现，2012年乐山房地产业的发展过程中，高端地产项目所占的比重也越来越大。随着七星海棠、紫云府、龙湾庄园、江山一品等一大批“重树山水居家形象”的项目的问世，山与水的开发模式将由简单地景观地产实现向“属性地产”的完美过渡。

恒邦地产以“滨江头牌”的概念，在翡翠国际社区黄金江岸线上推出了高端价值系产品——紫云府；无独有偶，西岸第一城则沿着1.2公里长秀丽的青衣江江岸线上打造最新的别墅组团，搭载双拼、联排、叠拼三种产品；再看江山一品，“面朝青衣江，背靠绿心园”的天赋灵犀更是将“山与水”进行了完美结合；而异军突起，扛起乐山首席“山景豪宅的”七星海棠，则高居五星级金海棠酒店之上的海棠山顶，俯瞰万亩绿心葱茏，近揽海棠公园和碧玉湖，远眺峨眉金顶和三江大佛，将山居的视野优势发挥到极致的同时也成为山与水融合的最佳典范。

“说到地产开发模式，其最高境界势必与城市的特定属性所对接。比方说西昌作为‘攀西阳光’以山景、湖景著称，宜宾与乐山同属三江环抱下的江景名城，攀枝花、绵阳则是名副其实的产业之城”，一位常年在川内二线城市流动的营销专家告诉记者：“乐山的城市属性是什么呢？首先，山在哪里？乐山多山，凌云山、东岩山、乌尤山构成水面的宏大‘巨型睡佛’屹立东岸、气贯三江；青果山则在前几年构筑出了最初的城市山居板块；到了近两年，饱含自然禀赋与地缘文脉的老霄顶（历史上曾是武汉大学所在地）、海棠山（鱼儿湾公园、万亩绿心延绵山体）在人居开发中崭露头角。再则，乐在哪里？自唐代开始，嘉州便有海棠香国的美名，流传数百年，海棠文化更是以‘城市属性’的概念扎根于城市生活的方方面面。”