乐山住房公积金贷款 等待很漫长

    调查事件：乐山市住房公积金贷款申请及办理情况

 

    调查对象：乐山市住房公积金管理中心、房地产开发商、购房者等

 

    调查时间：2013年10月30日至11月1日

 

    从今年年初到4月初，乐山市住房公积金管理中心连续两次出台购房新规-恢复住房公积金贷款“借款人住房登记信息查询”，和取消全部的“试点项目”可以优先申请公积金贷款的政策。两次政策调整的背后，是住房公积金面临资金缺口的现状。而调整后的政策，对购房者和房地产企业也产生了不小影响。

 

    从申请到放款  至少等待三个月

 

    11月1日，记者在位于嘉兴路的乐山市住房公积金管理中心贷款服务大厅看到，前来咨询或办理住房公积金贷款手续的人寥寥无几，据工作人员介绍，此番情景和年初的热闹形成鲜明对比。

 

    据了解，目前办理住房公积金需要提交的手续并不繁复，只需要申请人的个人身份证、户口簿、婚姻证明等，其他的相关材料都已经由各开发商准备。而单身人群办理公积金贷款，则另需户籍所在地的民政部门开具单身证明。

 

    虽然申请贷款手续并不算麻烦，但从申请到放款的时间却很漫长。“现在申请住房公积金贷款购房，从审批完成到放款大致需要三个月。”该工作人员告诉记者，这一过程需要先将申请人材料报审公积金贷审会审批，审批后，个人申请资料将被转到承办银行，然后申请人与银行签订借款合同，最后开发商在房管局办理抵押预登记，中心复核后才能发放贷款。“公积金中心承诺的是15个工作日完成是否同意贷款的审批工作，但现在受申请人多等原因的影响，整个流程的时间也受到了相应的影响。”

 

    面对如此漫长的等待，让人不禁联想到目前全国多地收紧公积金贷款的举措对本地政策的影响。记者查阅相关政策发现，今年4月1日，乐山市住房公积金管理中心就恢复住房公积金贷款“借款人住房登记信息查询”曾发通知，要求恢复对申请住房公积金贷款的借款人（及其配偶）住房信息的查询，实行认房认贷的原则。业内人士表示，这一举措或许正是公积金贷款放款周期长的一个原因。

 

    第四季度住房公积金资金缺口5亿元

 

    “原来审核周期基本就是一个半月的时间，甚至快的时候不到一个月就能完成。”某楼盘从事办理住房贷款的负责人告诉记者，恢复借款人住房登记信息查询的通知，不得不说是一次收紧房地产政策的信号，“不仅对公积金贷款的首套房认定做出了相关要求，对申请人的审核条件也更为严苛。”

 

    “目前，审核工作除对二套房重新认定外，还对申请人的征信情况、偿还能力以及房源情况三个方面展开审核。”乐山市住房公积金管理中心副主任陈军告诉记者，今年公积金贷款计划是6亿元，但截至9月底就已经贷出15.16亿元，而到9月底的公积金缴存额为15.26亿元。另外，因退休、辞职提取公积金买房等原因，还支取了9.71亿元。加上历年来公积金的结余资金和归还的贷款本息，现在公积金的资金使用率高达92%，目前整个住房公积金的收支基本持平，“从各家楼盘反馈的信息显示，今年最后一个季度还有5亿元的资金缺口，资金压力非常大。所以我们依照相关法律法规，加大审核力度缓解资金压力。”

 

    据了解，申请公积金贷款购买首套普通自住房的职工，必须是购房人（夫妻双方）在购房所在地无贷款记录、无住房产权籍记录的职工。陈军就所在地无房无贷向记者举例介绍，“如果在乐山市中区购房，在区县或外地有住房，但在城区没有房源记录和贷款记录，就符合首套房的政策要求。”据悉，目前购买首套建筑面积在90平方米（含）以下，首付款比例最低为2成，单职工缴存公积金的最高贷款额为20万元，双职工为30万元；90平方米以上，首付比例最低3成，单职工和双职工缴存公积金的最高贷款额分别为30万元和35万元。而二套房首付比例是5成，同时取消第三套及以上的住房公积金贷款。

 

    征信情况和个人收入已纳入考核指标

 

    目前，全乐山市住房公积金贷款比例与全部商贷相当，占所有购房比例的30%左右，面对今年公积金的资金压力，收紧政策，加强对申请人的审批，打击投资投机性购房同时，也改变了部分购房者的计划。

 

    家住沙湾的陈先生，9月初准备通过住房公积金贷款在中心城区购买一套住房，在查询自己的申请条件后认为可以贷款28万元，但最终少贷了10万元。“我在乐山没有住房，符合首套房要求，但后来他们给我解释说我的收入不符合要大于月供3倍要求，认为个人偿还能力有风险。”陈先生告诉记者，自己是做销售拿提成，每个月的收入不止是审核查询的基本工资，最后自己还是补交了10万元的首付款。

 

    相比陈先生少贷10万元，家住中心城区的王先生则更“倒霉”。“买个房子把婚都离了。”王先生告诉记者，他准备通过公积金贷款购房，但审核的时候直接就被拒了。“老婆的信用卡有十多次逾期，征信情况不能通过审核，现在又与开发商签订了购房合同，只有离婚通过单身身份购买。”

 

    通过乐山市住房公积金管理中心网站公布，针对个人信用报告使用标准，该中心在2012年8月7日曾发通知：贷款逾期期数超过3期（不含3期）；最近24个月还款状态记录中，累计逾期次数不超过6期（含6期）；贷款的实际逾期期数与实际还款期数之比超过30%等，贷审会不能同意贷款申请。但《通知》最末表示，“遇有特殊原因的，在贷款银行出具证明后，由贷审会研究决定（申请）。在实际操作中遇有其它问题，由运营科负责统一解释。”

 

    “特殊情况只针对信用卡拖欠年费的情况。”该中心工作人员告诉记者，很多信用卡用户在办理信用卡后长期未使用而导致的年费拖欠情况，属于非恶意性质，需要在信用卡开户银行办理《非恶意逾期证明》予以证明。

 

    业内人士：资金吃紧 能拖就拖

 

    今年政策收紧，除了恢复住房公积金贷款“借款人住房登记信息查询”外，还取消了从2011年开始实施的“试点项目”。据了解，在今年收紧公积金贷款政策前，乐山推进的一批“试点项目”可以优先申领公积金贷款，现在全部取消，并恢复为满足多层封顶、高层修建至2/3的项目才予以放款的规定。

 

    “对我们企业资金链的影响非常大，工程进度要达到2/3，意味着需要多用3个月到半年的时间。”某业内人士表示，过去很多开发面积大，信誉好、资质高的企业，一旦满足预售条件，并且整个试点项目工程达到地面一层以上就可优先申领公积金贷款。“我们开发的楼盘，有近一半的住房是通过公积金贷款购买，政策调整后其影响可谓是立竿见影。”

 

    “我们在区县就有一个与其他公司合作开发的楼盘，就是因为此次试点项目的取消，导致修建资金异常紧张，工程进度也大大减缓，现在基本上都是修一周停一周，非常担心不能按合同要求按期交房。”该人士告诉记者，目前不仅垫资周期变长，就连审核2/3进度的周期也变长了。“现在城区修建的楼盘，早就已经完成2/3的工程进度，早就该报审公积金待审会，但现在一个月过去了还没有音讯，看来现在申请公积金贷款的购房者今年的购房款是无法到账了。”

 

    对于收紧住房公积金政策对房地产行业的影响，“五洲汉唐”营销部部长江建美认为，政策加强了楼乐山市调控的力度，之前公积金贷款合作试点项目的开展，对资金回笼非常有利，现在取消试点，垫资周期的加长对资金实力的要求就更大。她认为，这样的调控措施，保证了房地产市场有序的发展，同时，对于开发公司对业主的宣传承诺更为有效。“毕竟工程完成2/3后，购房者能够更加直观地了解自己所购房屋的情况。”