新版《建筑工程建筑面积计算规范》7月1日起实行

乐山房产网 讯 89平方米实得面积120平方米、89平方米四房两卫……曾几何时，一些赠送面积超大的户型在楼市中不断涌现，并一度成为产品卖点。这些户型之所以拥有超大的赠送面积，说白了就是开发商钻政策的空子进行“偷面积”。而随着住房城乡建设部的新版《建筑工程建筑面积计算规范》今年7月1日正式实施，这一现象即将成为历史。

　　

多起“维权事件” 剑指赠送面积

 

说到“赠送面积”遭遏制的话题，其实早在2010年就已经“上纲上线”。当年，随着全国各地“高赠送空间”陆续被推到风口浪尖上，在继成都开始实施《关于对<成都市规划管理技术规定>中容积率、建筑面积等指标的补充解释》的新规之后，乐山也于2010年9月1日起开始实施《乐山市建设项目容积率计算规则》，开发商首次在“偷面积”一环上遭遇大考。

 

然而，由于报规报建的“时间差”，对于一个中小型项目来说，从项目报规到去化时间一般为两至三年，这就意味着在2010年新规出台之前，乐山楼市上报规的含有“赠送面积”概念的产品将有两至三年的“消化”时间，直到去年，乐山楼市中“较大赠送”的项目仍旧屡见不鲜。

 

俗话说，是骡子是马，得拉出来溜溜。随着此前一批项目开发周期的进入尾声，从去年年底到今年年中，乐山楼市迎来了又一次交房小高潮。但在这个时间段，连续的几次“业主维权事件”引起了业内外的高度关注，而矛盾的焦点之一，正是直指赠送面积。日前，乐山中心城区某楼盘交房时，业主们纷纷拉起横幅表示“赠送面积有误”。据其中一位李先生介绍，现在他们测量出来的结果是所谓赠送面积严重“缩水”，有的有1到3平方米的差距，甚至还达到5平方米以上的差距。同样的事情，也在部分中小开发商所建项目中出现，甚至有市民向记者爆料：“当初买房时看效果图，主卧在赠送后应该是四四方方的。虽然项目还未交房，但有一次进工地看房时却发现主卧有点像长方形。由于今年房子就会交房，目前正在与周围业主协商届时的测量问题。”

 

据某位不愿透露姓名的业内人士介绍，赠送面积的“快意恩仇”在近大半年时间的集中爆发，看是偶然实则必然。“由于购房合同上只明确约定了建筑面积与套内面积，赠送面积根本就没有写入其中，所以在法律层面上得不到保护，基本全凭开发商的‘业界良心’。这样一来，中小型项目就很有可能出现‘赠送缩水’或不规范的情况发生。”他说道。

 

7月1日起“新规”实施  阳台、飘窗“一个也跑不了”

 

日前记者了解到，住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》（下称《规范》），自2014年7月1日起实施。新版《规范》变化较大，对当前很多“偷面积”的绝招有极大的杀伤力。

 

对于市场上赠送面积的主要集中区域“阳台、飘窗”等，新《规范》明确要求，窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积；在主体结构内的阳台按其结构外围水平面积计算全面积，而主体结构外的阳台则按照其结构底板水平投影面积计算1/2面积。而在旧版的《规范》里，建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2来计算。

 

乐山市房地产商会会长王树云在接受记者采访时说道：“上述两条是新规中变化最大且份量最足的。按照2005版《规范》，飘窗是不算面积的，这也是许多开发商在售楼时经常提到的赠送飘窗优惠。不过以后，这种说法行不通了。从今年7月1日开始，类似结构楼板外挑，窗户并没有凸出建筑外墙面的所谓凸窗设计，都要计入建筑面积。同样的，‘送超级大阳台’曾是不少开发商偏爱的一招。根据新规定，只要阳台在主体结构内，无论是封闭还是开放都将计入面积，这样，以后赠送阳台的促销形式怕是行不通了。”

 

同时，针对设备管道夹层计算面积、采光井面积并入自然层等，新版《规范》中也明确提及。可以看出，住建部此次旨在拳拳到肉，一并解决赠送面积易出现的问题。

 

专家解读——新版《规范》条文解读

 

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013自2014年7月1日起实施。新版规范变化较大，对当前很多所谓“偷面积”的绝招有杀伤力，尤其在规划方案阶段应特别注意，乐山市房地产商会会长王树云现将主要条文解读如下：

 

1、出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。

 

解读：坡道包括自行车坡道、车库坡道等，顶盖包含钢筋混凝土结构、采光板、玻璃顶等。

 

2、建筑物架空层应按其顶板水平投影计算建筑面积。

 

解读：规划设计时应注意。以往均按架空景观层概念，不计建筑面积（容积率）。

 

3、建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积。

 

解读：可避免某些项目因超一层而多计面积的尴尬。

 

4、窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

 

解读：利用假凸窗赠送面积被进一步限制。目前，部分城市已经全部采用真飘窗，其它地区执行不一致。

 

5、在主体结构内的阳台按其结构外围水平面积计算全面积。

 

解读：将房间改为假阳台“偷面积”的办法行不通了。

 

6、对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

 

解读：对这一区域的面积严格约束。