小心开发商承诺落空卧室变阳台改造成本有点高

互联网 2014-12-18

超高得房率、过半赠送面积、幻变户型等，已成了开发商吸引购房者的主要手段，购房者也“乐意”为此买单。但是殊不知开发商承诺的赠送面积存在风险大隐患颇多等问题，一不小心就被落空。专家认为，购房者并没从所谓的“赠送”中占到绝对的便宜，这部分“赠送面积”不仅没有产权，并且日后若还得自己掏腰包改造，那可谓是“赔了夫人又折兵”。

“买房的时候，书房、阳台是赠送面积，开发商承诺房屋通过验收后，即对房屋内部结构进行改造，宣称改造后的户型结构同宣传图册和样板房，事实上房屋在交付时完全未做任何改造。”一位张姓购房者向凤凰房产成都站爆料。

铁栅栏横在房屋中间窗户也未安装根本无法居住

据悉，张先生在龙泉驿购买了一套120平方米的舒适三房，买房时开发商承诺会将书房与阳台打通，变成一个卧室。但是交房的时候，阳台和书房依然还是独立的，并没有打通，此外阳台上的栏杆也并未拆除，并且在阳台外围还另需砌墙或者安装窗户才能形成居住空间。

更让张先生郁闷的是，若由张先生自行改造，还需承担大笔改造费用，并且由于涉及外墙封窗，存在严重质量、安全隐患。此外，改造标准不一致，还会影响整个楼栋外观。

据悉，开发商做出空口承诺并不是个例，有不少开发商为了加速出售项目，便抛出幻变户型、超大赠送面积，并向购房者承诺房屋验收后会对内部结构进行改造，实则没有。

公开资料显示，广州某楼盘在2009年开始售卖时，开发商宣称该楼盘为“N+1”百变户型，空间使用率可以达到100%。所谓“N+1”，是指业主可根据自身需要，将“1”改为书房、卧室。不少业主正是看中这种户型，不惜重金购置物业。

上述广州楼盘业主陈女士曾表示，“当时开发商把‘N+1’作为卖点，样板房也是将阳台改为房间，房价比附近楼盘高出两三千元。并且开发商还承诺等验房通过后，会对房屋内部结构进行改造，结果交房时内部未做任何改造，还得自己掏钱处理。”

以龙泉驿张先生购买的户型为例，凤凰房产成都站以购房者身份咨询了装修公司，了解到要将120平的套三改为套四，拆墙、砌墙、装门、装窗户等装修项目的市场价为拆墙60元每平，砌240砖墙180元每平，塑钢双玻玻璃200-500元每平，封窗280元每平，此外封窗、装门还得收100元/次的人工费。粗略估计后期装修费用为二到四万元左右。

北京金网络总经理吴明表示：“开发商利用房屋预售面积测算方法的政策擦边球多出面积，追求在限定容积率和建筑密度的前提下，多出可使用面积，最终实现利润最大化。”

虽然购房者用更低廉的总价获取更多的使用面积，但是所谓优势是不存在的，而带来的劣势却极多。购房者不仅要承担这部分多出来的费用，还得面临内部结构改造隐患。吴明表示：“房屋的二次装修貌似留有很多改造的余地，但是由于水电气等隐蔽工程的管道预埋，实际上已经基本对室内空间的功能划分进行了约束，所谓个性化的体现很难实施，同时由于销售面积和赠送面积的比例失衡，买房者所购买的能够得到相关保障的部分不多，加大了交易后续的风险，同时二次装修的难度和投入都极大，貌似节省下来的购房成本会在后续装修中不断被消耗，且相关部分的保修责任也会有无法界定的可能。”

另据2011年10月1日起实行的《成都市房屋使用安全管理条例》，成都市民实施房屋装修涉及拆改房屋结构，应当向房产行政管理部门提出书面申请，经批准取得《房屋结构安全标准书》后方可实施，擅改阳台为卧室可罚款5000元。

对此，吴明还补充道，“购房者自己改造房屋内部结构，容易出现以下四方面问题：首先，产权保障易出现问题，出现大量的非产权面积不在受物权法保障之列，出现类似侵权行为时，无法获得相应的法律保障；其次，二次装修的改造行为，既有可能对房屋主体结构进行破坏，造成安全隐患；同时阳台封装，结构连板的室内化等等，基本上都超出了原设计的荷载承重标准，隐患巨大，甚至由于垮塌造成对生命安全的巨大威胁；再次，由于后续进行搭建，有可能会对邻里造成意料之外的干扰和影响，为侵权行为提供空间，也为维权增加了难度；最后，大量的封装导致楼梯外立面混乱不堪，小区整体品质滑坡，物业形象受到负面影响。”

因此对于购房者来说，赠送面积确实是具有吸引力，但个中一些弊端和隐患，也需慎重考虑。四川广力律师事务所林春柏律师向凤凰房产成都站表示，“购房者在看户型图时，除了看开发商的宣传资料中的户型图，还可要求看具体房屋对应的房屋平面设计图，并要求把平面设计图作为合同附件。房屋平面设计图是施工单位施工的基础、蓝本。通常情况下，房屋最终验收的时候，应当与建筑平面设计图、立面设计图一致，否则不能通过验收。若买房者若明知房屋要内部改造，则最好有书面的约定，约定清楚开发商交付房屋时房屋的状态、改造费用由谁承担及改造后的房屋保修责任的承担等事宜。”

此外，若遇到类似张先生的事件，林律师建议：“如果有证据证明开发商曾承诺在房屋验收后按照样板房或宣传图册的户型结构图改造房屋，则可以要求开发商履行承诺（合同）；如果开发商以改造是违规行为、拒绝改造，则可以重大误解或欺诈为由，主张撤销买卖合同，要求开发商退钱。”