从“东北爷们” 到“乐山女婿” 牛冠华：见证乐山楼市之变

牛冠华

乐山房地产市场日益成熟

早期的地产项目草图（资料图片） 

高大的体格、方正的面庞、偏好休闲装、却总是佩戴着一副无框眼镜的牛冠华，笑谈楼市风云之时的儒雅形象，往往会让人忘了他北方汉子的身份。从来到四川读书，到迎娶乐山媳妇，再在川内地产圈成就一番事业……同诸多房地产资深人士一样，牛冠华站在城市发展与房地产市场迈进的角度，见证了乐山楼市的诸多变化。

2008年走进乐山十年时间见证市场变化

牛冠华说，第一次接触乐山房地产市场是在2008年，当时的他仍在中海地产负责成都项目的营销工作。因为朋友叫帮忙，就思考了一下“西岸第一城”的前期土地开发工作。

在他看来，十年间乐山的城市建设和乐山楼市的发展两者之间存在互相促进、互相影响的关系。健康的房地产业发展，可以有效地强化城市功能，扩大城市规模，提升城市档次，改善城市环境质量，促进城市化发展。

十年变化，他看在眼里。“第一，乐山市场逐步由不讲究产品定位、客群定位向以客户需求为导向转变。”他表示，2008年，市场上大量大户型新房，均以大三室为主。10年后的今天，一室一厅、小两室和小三室的户型，市场上已随处可见。相反，130平方米以上的大套三则不常有。

“第二，乐山房地产市场处在发展阶段。”牛冠华认为，目前的乐山房地产市场还处于初级向中级的过渡阶段，并且过渡期会持续若干年，甚至长达10年以上。其中几个标志：1、土地供应量大，开工建设多，房地产市场以新房为主，二手房为辅。2、大多数人还在买房，还能买得起房。3、不同区域、不同阶段、不同房龄、不同档次的房子，价格分化还不明显。

“2011年，因为负责乐山王府井商场的前期模块开发和商业招商，我与乐山结缘，而且我是乐山女婿，所以乐山也作为事业发展的重心之一。”牛冠华表示，乐山三江串两城，山有峨眉之秀，水有三江之悠，人有沫若之灵，山好水好人更好。

回眸楼市商品化20年乐山房地产市场平稳健康

众所周知，房地产是典型的周期性行业。回眸乐山楼市商品化20年的成果，牛冠华认为有四大特点：

特点1：大平层、新中式别墅等产品遍地开花，90平方米以上产品反超势头明显，产品整体呈现升级创新、高端化的发展，楼市改善产品在量和价上都实现了明显提升。在新增供应方面，70-90平方米产品呈现明显放缓的节奏，90-110平方米基本与前两年持平，但110-130平方米却最为鲜明的呈现了攀升的趋势，2018年，改善型置业市场占比会变多，将成为置业主流。

特点2：随着区域的扩大化，多个区域也将厚积薄发，成为未来乐山城市新空间的新兴潜力板块。

特点3：短期房地产作为乐山市支柱性产业的地位仍没有改变，对全市经济增长的贡献力依然充足，房地产市场平稳健康发展的环境和基础依然扎实。

特点4：乐山去年及今年上半年为什么在土地拍卖中时有高价地出现，是因为市场需求在增加，企业需要争夺市场，所以土地市场竞争激烈。反观今年下半年开始，企业对于市场的预期已经出现明显变化，土地市场的变化，将随着开发周期逐步传递到商品房市场，未来会回归到买方市场，将更考验开发商的内功，客户对适销产品将会有新的理解，同时市场对开发商的融资能力、开发能力、产研能力、投拓能力、营销能力、人力要素等开发要素要求将会更高。