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当炒房已成往事, 中国房价历史上第一个泡沫期!

发布时间:2019-07-06 来源:网络 发布者:wz
 
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当炒房已成往事,你才开始高杠杆入场!

让大家开开眼:

短文1

赌徒式炒房二三事

最近网上流传一些极端的炒房案例,给大家开开眼界。

1、先看富人如何炒房:

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这个人估计是家里和朋友都有矿,但是借款不是互金就是利息不低的朋友拆借,感觉应该是做企业转炒房的,手笔不是一般大。

2、再来看看普通人炒房

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这个就是普通人炒房,情况还好一点,现金流还不错,只是杠杆基本用到极致了,抵押、按揭、夫妻两人套卡……杠杆我都算不出来多少倍了。

3、再来看穷人如何炒房?

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这个就是典型的穷人炒房,最难的就是现金流,工资不高,很多都是瞒着家人去炒房的。资金不够,就靠信用卡,一张不够就把能申请的都申请了,不然就和家人坦白发动家人亲戚办信用卡,再不行就只有最后一条路:卖房。

4、还有花式炒房的

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这个是典型的钻漏洞和加杠杆案例,高评估之后贷款80万就能买500万的房子,一个人买不起两个人合伙买,我估计是这个杜女士不止合伙了一套房子,然后资金链就断了。两人本来想财务自由的,不知道最终结局如何。

其实赌徒式炒房的思路很简单:

1、首先他们觉得国家未来一定会持续放水,货币是贬值的,资产一定是增值的;

2、国家一定会保房地产,中国人多,城市化前提下,未来房子不缺接盘侠;

3、这其实就是一个上车游戏,用尽一切杠杆先上车,后面有人推着你走,你就是人生赢家。

这些观点放到之前还没什么太大的问题,现在看看上面的情况就知道行不通了。

其实,赌徒式炒房的两大死穴是:负债和流动性。

上面说的出现问题的还是负债和现金流,其实很多地方即使不限购,流动性也出现问题了。这些赌徒式炒房客的底牌就是实在撑不下去就卖房,如果房子都卖不出去呢?

有现实的例子,有一批炒房客去重庆炒了一波,然后坐等升值,谁知道调控一出,限售、低价新盘上市,结果一片哀嚎。

过去十多年很多人通过投资炒房确实是暴富了,屌丝逆袭的故事也很吸引人,很多人很想再去复制这种成功路径,就目前来看,风险太大了,最近网上流出的一些炒房唏嘘故事,多数人都在死撑。

政策面上国家已经在各种场合,经济的、政治的,领导人的,专家的……这时候最好还是不要赌,特别是家底不厚的。

短文2

深圳亿万富豪炒房破产的血泪教训,死于高杠杆,倒在黎明前!

没有人会相信,2007年之前手里就有六七十套房的一个资深投资客,现在却成了个穷光蛋。

这是我曾经的一个采访报道对象阿牛(换个化名)。他死于高杠杆,倒在了黎明前的深夜里。

十年一觉扬州梦,赢得青楼薄幸名,对阿牛而言,这是一段跌宕起伏不堪回首的往事。

十年一个轮回,在投资客涌动的深圳,今天回首阿牛的故事,是希望有所启发,让更多投资者借鉴他的血泪教训。

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他是怎么死的?

阿牛从03年开始学习炒房,到06年手里就有60多套房。2007年1-5月的深圳房价增长100%,到07年6月,他也预感要调控而减持过,但调控没有在预期时间到来,赌徒一样的疯狂,忘记了见好就收。

没想到刚过2个多月,调控却意外降临,07年9月27日,加息,首付提高到4成,限贷,全国楼市瞬间熄火了。

深圳楼市在2007年10月后,市场快速回调,新盘价越来越低,宝安西乡的泰华阳光海最后一批洋房居然以8000元/平米的批发价卖掉,而1年前高层都卖到1.5万。

多头纷纷缴械投降,想起巴菲特的名言,别人恐惧时我贪婪,使阿牛做出大胆预测,底部到了!

2007年12月和2008年1月,他又入手了20套,而其中,从朋友那接手的南山区蛇口某盘三套房算是埋下了几颗炸弹,当时市场价只有2万多一平米,他讲究朋友情谊按3万块接手了。

结果抄到了半山腰上。为别人接盘,自己套死了。

阿牛具体炒作的手法,仍然是做高贷,转按揭,从银行套钱出来。

08年A股泡沫破灭,原油价格突破100美元,输入性通胀明显,几乎是一个月加一次息的节奏,令炒房客苦不堪言,舆论每天都是房价腰斩,断供潮此起彼伏。

阿牛的炒房团朋友一直都劝他撑着,房价很快到底不用怕,但市场信心逐渐丧失后,开始劝他把房子协议卖掉,按市场价计算阿牛那一个多亿的房子,全卖了要亏去5000万。但他们给他算的账似乎让他更没有信心:假如他的资产是两个亿,一个月跌20%,那就是跌4000万,加上银行利息和交易成本,一个亿一个月就可能亏3000万。

走投无路之下,08年6月,阿牛只好把他的房子全部协议转让给以前的炒房团朋友,协议价格就是帮他还剩下的银行贷款。

为什么不降价套现呢?

很多人以为这是编写的故事,他随便卖几套房也够撑过去的,怎么可能死呢。现在深圳楼市虽然在调整,但投资客想抛盘,稍微降价10%都能成功套现。

可是你知道当房子卖不出去时,要回流资金时有多难吗?大跌时才知道什么叫不动产。

2008年资本市场哀鸿遍野,股市楼市跌的梨花带雨,新房价格跌幅都在50%以上还卖不出去,更何况二手房,跌的多亏的裤衩都没了,套出来的钱还不够还银行贷款。

那一年有着上百家门店的中介老板都跑路了,过山车式的房市,真是惊心动魄。

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08年国庆,美国次贷危机爆发,引发全球金融海啸,市场信心完全崩溃了。

其实当没有流动性的时候,多少资产都是虚的,只是负资产而已。

深圳是个没多少人情味的城市,任何东西都可以用金钱来度量,请人办事,不要跟我谈感情,给多少钱办多少事。

面对各大银行每个月30多万的还贷压力,阿牛想尽了各种挽救的办法。

他也学过一些炒房朋友,拿信用卡套现融资来还贷,他说一张信用卡最多可贷到10万,很多炒家手上大都有十多张信用卡。但巨额的月供,信用卡还贷难以支撑太久。

一些炒家用左手倒右手的方式自救,就是将房子卖给亲戚或朋友,再出点钱贿赂一下中介和银行,一套100万的房子最后可能评估成200万,炒家再拿着这200万去还其他房子的贷款,又可以撑一段时间。不过银行也不是傻子。

最后阿牛熬到了山穷水尽,昔日和他一起看房炒房的朋友,都在想着怎么自救,即使手里有充足的资金,也不会借给他,因为谁也预料不到这场持久战还要打多久。

他为何没有东山再起?

次贷危机令中国09年开始恐慌性的救市,降首付、降利息,增加信贷投放,随着4万亿的到来,深圳房价在09年1季度探底。

很多人好奇的是,像阿牛这样的骨灰级炒家,为什么没有东山再起?那时候随便借个几万十几万也够买房的首付。

当新的炒家汹涌而出时,阿牛却只能眼巴巴的看着曾经和他一起在房地产江湖上叱咤风云的炒家发财。

他被列入了银行的黑名单,没有收入来源,没有月供能力,没有朋友愿意借钱给他,连一份体面的工作都难以找到。

其实这些都不是问题,没钱可以找0首付的房子,还可以玩空手道,关键是买房名额。他很想翻身,但四处找不到名额,没有人愿意借给他,因为没人再相信他。

从09年到2013年前,深圳仍有很多机会找到0首付的房子,之后也能找到首付一两成的房子。

他几次想拉我入伙,可惜我也是胆小鬼,而且刚入社会,人心险恶,对他毕竟不够了解,也就不够信任。而且那几年深圳楼市一直波澜不惊,起伏不大,2009年深圳的累积涨幅在30%左右,2010年4月调控再来,二套利率上浮,改善需求被压制,随后的国庆深圳除了限购政策,并且认房认贷,市场重回平静,并在2011年中出现了小幅回调,2012年上半年楼市重回升势,每年以10-15%的涨幅上涨,在2013年末后趋于平静,2014年整个市场稳中偏弱。

稳定的楼市,让人觉得并没有多少利可图。回头来看,谁又能预料到会有2015年后的暴涨呢!

因为一次彻底的失败,我开始质疑他对楼市的判断,也害怕房价下跌,承担不起月供,被套在楼市里。多次拒绝了他的好意,哎,如果有后悔药吃,现在真愿意吃到昏迷不醒。

好像是在2010年,阿牛跟我说他借了20万炒股,希望一举扳回。我没有问他炒股的盈亏,因为熊市里,一个新韭菜被割的可能性很大,我不想去揭开他的伤疤。

后来朋友投资让他组织了一个十来人的小团队,专门找笋盘,赚点小钱。

小团队的员工,人前尊他是大哥,幕后却当他是傻子,他们背着他偷偷转手操作了十几套房子,他发现后,顿感心灰意冷,最后解散了这个小团队。

正文

最近两年,一二线城市赶顶期调整期才开始入场买房投资的人不少。

最近有几张图片在各大微信群刷屏了,就是这两年高杠杆入市买房者缩影,其中一张图的提问内容:

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这一提问内容中,问者去年在二线省会吃进近1000平,今年上半年还跑到深圳啃了一套。

去年才开始入场买省会城市,虽然不知道是哪个省会城市,如果是买在主流省会城市,2018年大部分已经处于上涨未段或调整期了,入场加杠杆的时机晚了。

几年前我把中国特色的楼市每一轮小周期的运行分为四个阶段,分别是启动期、爆发期、赶顶期、调整期(四个阶段的详细定义,请见此文:现在是不是买房投资的最佳时刻呢?里面有详细解释)。

每一轮最佳的入市时机是启动期或爆发初期,买在爆发未期或赶顶期、调整初期,接下来迎接你的将漫长的调整期,只有度过调整期后,你才有机会从容变现,用更通俗的话来说,这一阶段高杠杆入市,其实就已经被套了。

再来看看第一个提问者的内容,2016年未到2017年初,北京上海建仓1700平(在“京沪永远涨”的期待下,不出手则已,一出手就是上千平建仓)。

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同样是典型的在北京上海这两个城市的赶顶期调整初期入市,上海2016年10月国庆调控后就结束普涨,开始调整,北京自2017年317调控后,就开始调整至今。

就这种严峻的情况,还在想着要不要到重庆“建仓”,真是不知今夕是何年。我早在2016年底就提出,国内一线、强二线城市将在2017年集体进入调整期。2017年楼市预判:一线、强二线将集体进入调整期!如今,两年多过去了,还有人在做着牛市梦。

这样的人当前还有不少比例,一些学习了高杠杆“技巧”的网友,向我提问,现在应不应该加杠杆入市 ?字里行间,很希望从我这里得到肯定的答复。我能说什么,不了解你的情况,只能简单回复,量力而行,注意风险。

任何事情都有两面性,杠杆更不例外,运用得好可以资产可以快速升值,使用得不好,被套后也是非常煎熬。

我最近一次猛加杠杆都是四年前的事情了,其实当时在微博上都有提过。所以说,不想花钱听我讲座的人,仔细看我的微博及公众号也会有收获的。

其实上面两个提问都是同样的问题,都是在赶顶期调整期才开始高杠杆入市,迎接他们的将是几年漫长的调整期和强大的现金流考验和内心不停的煎熬。

问题出哪里?太阳底下没有新鲜事。

类似的提问其实不少,时不时在各大微信群转发。其实总结起来就是,在这一轮调整期买入,现在房价不涨,内心迷茫。

问题出在哪?太阳底下没有新鲜新。当满大街都在谈论“买房必赚”时,买房必赚的时代其实已经结束了。投资这件事情上,从来都是先知先觉者少,后来跟风者众。

而且本轮楼市调控还有一个特别的之处,增加了限售,其实就是封死了短炒的空间,你供不起了,抛售都无门!2016年年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”之后,后续很多调控政策都是围绕这个主题来执行,包括在2017年3月首次在厦门出现“限售”的政策。

再仔细看看,2017年初到现在,一线城市及二线主流城市大部分城市都处于调整期,这个阶段高杠杆入市,都在感受调整期的煎熬。

房住不炒新时代,这一轮调整期的时间将创新高。

正如前面有个提问的回答一样,可能大部分人内心仍觉得再撑一年半载的,总会上涨的吧。因为2005-2016年的楼市历史就是这样的,调整一段时间后再放松调控,房价又开涨了。

但这一轮确实有一些不一样,历史不会简单的重复,尤其是一线城市本轮的调整期 ,无疑已经创下了2005年以来的历史新高(深圳2016年3月到今,上海2016年10月至今,北京2017年3月至,广州2018年才开始),接下来个记录还将继续。

而在本轮之前,一线城市的调整时间最长没有超过18个月,2011-2012年间。

“房住不炒”主基调+因城施策主配方,别再指望像2009年、2015年楼市调控集体大放松时,一线城市再跟着享受跟二三线城市一样的宽松政策,一线城市这样的政策放松机会已成绝唱!

所以说,高杠杆入市者,未来三年,现金流仍将接受强大的考验。

现在楼市调整时间持续最长的是深圳,自2016年3月到现在,当时高杠杆入市的投资者现在已经深有感触,在当前能看到的,深圳调整期再持续半年没有任何悬念,也就是说深圳至少将调整四年,这也将成为其他一二三线城市调整时间的基本配置。

深圳永远是排头兵、风向标,在楼市调整方面也不例外。

当炒房已成往事,这两年才开始入场的,大部分一二线城市2-3年限售(新房一两年交房,半年至一年出证,再限售2-3年,持有时间5-6年),接下来三五年才是真正的考验期!

近段时间,社科院发布的一份报告,提出一个挺严肃、很炸锅的观点:

当房价水平较低时,房地产对经济增长的正向拉动效应超过负向挤出效应,而当房价水平过高时,负向挤出效应将超过正向拉动效应。经验研究发现,当房价收入比超过9:1后,房地产对经济增长将得不偿失。2018年中国房价收入比为9.3。2018年中国房地产对经济净贡献出现了由正转负的拐点!

这个观点,确实挺劲爆的。但这里我不想展开讨论房价收入比与宏观经济的关系,况且我也没做过定量分析。

不过,房价收入比,是再熟悉不过的。易居院早在07年就研发了国内第一份房价收入比报告,其后每年更新,且不断增加新的内容。比如房价收入比的偏离度。

按我们的算法,2018年全国城镇地区的房价收入比为8.3,创过去20年,估计也是建国以来的最高值!

全国城镇居民,不吃不喝,要用8年多的收入,才能买一套全国平均总价的新房。

不过,单一数据,没什么意义。关键是要与历史数据相比较,你处于什么水平。

过去20年,均衡区间是7.0-7.5,大致可以认为是合理区间。07、09、10年,房价收入比也偏高,背后是房价涨幅明显超收入涨幅,但当时经济增速较高(两位数),实体经济繁荣。而2018年呢?

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偏离度,是一个衡量指数是否高估或低估的好指标。

我们院的数据表明,2018年,50城(一二线城市为主)房价收入比偏离度为14%,也即相比过去9年的均值,高估了14%!相比2017年的约16%,略有下降。总体看,过去两年,房价收入比高估了,也即房价存在一定的泡沫!官方多次提出防范房地产泡沫,是有一定根据的。

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这种某些时段的高估,并非中国一国独有。

不妨看下美国的房价收入比走势。

众所周知,07年美国爆发次贷危机,主要之前几年房价大涨,及房地产金融过度宽松。

05年,美国房价收入比冲高到5.2,其后不断下降,也即楼市降温,泡沫慢慢破灭。

10年至11年,房价收入比慢慢反弹,12年开始快速反弹。而美国房价也正是由2012年开始步入新一轮上涨通道,并上涨至今。

14年,美国房价收入比达5.4,创历史新高,2018年,仍保持在5.3的历史次高水平。

过去几十年,美国房价收入比的均值,大概为4.5。那么,2018年的偏离度为18%!

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显而易见,如果仅用房价收入比与偏离度来衡量,美国已经出现新一轮的房价泡沫,且与次贷危机之前差不多大小。

中美比较可知,07年前后,中美房价收入比皆出现一个高位,但二者性质不同。美国是泡沫,而中国由于经济基本很强,所以只是暂时偏热,而不是泡沫。

近三年来看,中美房价收入比,再次出现一个高区,且皆创历史新高。此时,中美经济面都不算强,尤其是中国经济增速已由07年的13%降至当前的六上七下。也即,近三年中国房价很可能是历史上第一个泡沫期!

不比不知道,一比清醒了……

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