成都拟规定：交房就交产权证！

发布时间：2020-05-16　来源：网络　发布者：蓝蓝

5月14日，“成都市人民政府”网站发布《成都市商品房销售管理办法（草案）》（征求意见稿），对项目管理、预售管理、预售款监管、竣工交付、销售行为和中介管理等都作出了相应的规定。第二十五条“商品房并联竣工验收合格证作为商品房首次登记要件之一，实行商品房交付使用同时交不动产权证制度”受到人们的广泛关注。

《意见征求稿》截图

原文内容如下:

成都市商品房销售管理办法（草案）（征求意见稿）

第一章总则

第一条（目的依据）为加强商品房销售管理，规范商品房销售行为，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条（适用范围）在本市行政区域内的商品房销售活动及其监督管理，适用本办法。

第三条（名词释义）本办法所称商品房是指房地产开发企业（以下简称开发企业）在依法取得国有土地使用权的土地上，根据建设工程规划开发建设并用于销售的房屋。

本办法所称商品房预售，是指开发企业依法将其开发建设的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付购房款，开发企业按合同约定交付商品房的行为。

本办法所称商品房现售，是指开发企业依法将其开发建设的商品房在竣工验收合格后出售，由承购人按合同约定支付购房款，开发企业按合同约定交付商品房的行为。

第四条（主管部门）市住房和城乡建设行政主管部门（以下简称市住建行政主管部门），负责本市商品房销售活动的监督管理，组织实施本办法。

区（市）县住建行政主管部门依据本办法实施辖区内商品房销售活动的监督管理。规划和自然资源、市场监管、发改、税务、公安、金融、统计、环保、民政、人防、城市综合执法、住房公积金等行政主

管部门按照各自职责，协同实施本办法。

第五条（基本原则）商品房销售管理应当遵循改善环境与促进发展、行政监管与市场调节、社会监督与行业自律相结合的原则，保障销售活动安全、便捷、规范、有序进行。

商品房销售应当以符合规划、建设审批要求，具有固定界限、独立使用功能且具有唯一房门号的特定单元为标的物，并按标的物整体定价，一房一价、明码标价。其中，商品住宅以套为基本单元进行销售，非住宅以房屋的幢或层、套、间为基本单元进行销售。

第六条（一般规定）本市实行商品房项目信息共享制度。办理商品房土地出让、规划建设、交易、竣工验收、交付使用等相关手续时，均以建设用地规划许可证编号关联商品房项目，并通过大数据平台及时交换商品房的相关信息。

市住建行政主管部门建设全市统一的商品房交易监管服务平台（以下简称监管服务平台），公示商品房的销售依据、销售状态、暂停销售等信息，记录商品房买卖、中介服务活动实名制情况，提供商品房销售管理、买卖合同网签备案、预售款监管、预售商品房交付备案、信用监督等的信息技术支持。

第七条（鼓励倡导）鼓励房地产开发企业建设户型优、功能全、配套完善、绿色环保、智慧健康的高品质商品住房，推广成品住宅；倡导实施商品住房工程质量保险，加强工程质量监管，提高商品住房的使用寿命。

第二章项目管理

第八条（项目手册）开发企业应当按规定将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，定期通过监管服务平台进行网上备案。房地产开发项目手册记录的主要事项包括但不限于房地产开发企业工商注册信息、股东构成、开发资质和信用、项目基本情况、行政审批或备案情况、分期建设和销售及竣工交付情况、违规行为或矛盾纠纷化解情况、项目联建或转让情况等。

第九条（项目资本金）开发企业应当在申办建筑工程施工许可证前，按照国家有关规定建立商品房项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于商品房项目建设。

第十条（销售计划）开发企业应当按照规定及时销售符合条件的商品房，并按照土地出让合同及规划批准的范围，制订商品房项目销售计划，明确销售的类型、范围、进度、方式以及销售机构、销售现场管理与诚信承诺，通过监管服务平台报送住建行政主管部门。销售计划中主要内容发生变更的，应当报送住建行政主管部门并公示。

住建行政主管部门根据开发企业报送的销售计划，及时予以指导和服务。

第十一条（项目转让）已经取得商品房预售许可的项目依法转让的，原开发企业应当自项目转让合同签订之日起停止预售商品房，并于10日内书面通知预购人；预购人在收到书面通知之日起30日内有权解除商品房预售合同。预购人未在规定期限内书面解除预售合同的，预售合同中约定原开发企业的权利和义务，由项目受让方承担。

第十二条（变更许可）受让方与原开发企业签订项目转让合同之日起30日内，受让方应当持下列文件到原发证机关变更商品房预售许可证：

　　（一）商品房项目的转让合同；

　　（二）原商品房预售许可证；

　　（三）土地、规划、施工等变更后的有关证件；

　　（四）受让方的房地产开发资质证书；

　　（五）商品房预售款监管变更后的监管协议；

　　（六）法律、法规、规章规定的其他材料。

对符合条件的，原发证机关应当自受理申请之日起5个工作日内变更商品房预售许可证。

原开发企业自签订商品房项目转让合同之日起，应当停止预售商品房；受让方未换领商品房预售许可证的，不得预售商品房。

受让方应当享有原开发企业对预购人享有的权利，并承担原开发企业对预购人所承担的义务。

第三章预售管理

第十三条（预售许可条件）本市预售商品房应当符合下列条件：

（一）已取得国有土地不动产权利证书和建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；

（二）已办理建设工程质量和安全监督手续，明确具体的竣工日期，且已履行或正在履行土地出让中的建设条件；

（三）七层以下（含本数）的商品房已封顶，七层以上的商品房已完成地面以上二分之一层数且不低于七层；

（四）商品房及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；

（五）已报备本批次的商品房预售方案；

（六）项目资本金账户余额不低于项目资本金5%；

（七）法律、法规、规章规定的其他条件。

开发企业信用等级为A级以上的，本条前款第（三）项中七层以下（含本数）的商品房可完成地面以上二分之一层数，七层以上商品房可完成地面以上三分之一层数且不低于五层。

商品房预售方案应当包括本批次预售商品房的楼栋号、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊、挂牌价格、预售款监管等内容。

市住建行政主管部门可根据市场供求状况，对商品房预售项目工程形象进度要求进行调整，报市人民政府批准后实施。

第十四条（预售最低规模）房地产开发企业应结合实际，合理确定申请商品房预售许可的规模，商品房项目不得分层、分单元和以套为单位申办预售许可，规划审批建筑面积3万平方米（含3万平方米）以下的，原则上应当一次性申报商品房预售许可；

规划审批建筑面积超过3万平方米的，每次申报预售面积一般不得少于3万平方米（尾盘除外）。

第十五条（预售许可申请）开发企业预售商品房前，应当按规定持符合预售条件的资料向住建行政主管部门申请办理并取得商品房预售许可证。

住建行政主管部门对符合法定条件的申请，依法向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》，同时赋予商品房买卖合同网签备案系统（以下简称网签系统）的使用权限。

第十六条（预售许可证书）商品房预售许可证应当载明开发企业的名称和预售商品房的项目座落、楼栋号、楼层建筑面积、套数、商品房预售款专用帐户、预售许可证书期限等。

预售许可证书期限自发证之日起至预售商品房并联竣工验收合格之日止，期间不得用预售许可证项下的商品房及其土地使用权设定他项权利。

预售许可证书有效期内记载的主要内容发生变更的，开发企业应当向住建行政主管部门办理商品房预售许可变更手续。

第四章预售款监管

第十七条（监管机制）本市实行商品房预售款专户银行监管制度，确保预售款用于预售商品房有关的工程建设，完成在销售和资金账户正常情况下的竣工验收。

商品房预售款监管期限自核发商品房预售许可证始，至完成工程并联竣工验收备案之日止。

第十八条（监管账户）开发企业申请商品房预售许可前，应当按规定选定预售款监管银行，开设预售款监管专用账户（以下简称监管账户），并与项目所在区（市）县住建行政主管部门、监管银行的一级支行共同签订商品房预售款三方监管协议。

第十九条（预售款收存）预购人应当按照商品房预售合同约定将商品房预售款直接存入监管账户，开发企业、预售款监管银行和抵押贷款银行应当提供必要的技术支持。

开发企业通过监管账户收存商品房预售款，在办理商品房预售合同网签备案登记时，附上监管银行出具的购房款存入监管账户的凭证。

第二十条（监管额度）住建行政主管部门应当根据取得预售许可证后至预售商品房完成并联竣工验收所需的工程建设费用总额核定预售款监管额度，并纳入商品房预售款三方监管协议约定。

开发企业申请支取监管额度内的预售款，应当用于购买建设预售商品房必需的建筑材料、设备和支付施工进度款、法定税费，并达到相应的工程建设进度节点，支取后应满足相应的资金余额要求。

开发企业应当将预售款申请使用和拨付情况如实即时载入房地产开发项目手册。

第二十一条（不予拨付情形）预售商品房有下列情况之一的，不予支取监管额度内的预售款：

（一）预售款未达到监管额度，开发企业要求支取用于非工程建设的款项；

（二）工程建设进度节点未达到规定情况；

（三）开发企业直接截留预售款或转入其它账户且未按要求整改到位。

第五章竣工交付

第二十二条（竣工验收）开发企业预售商品房后，应当定期向预购人通报商品房建设进度。

开发企业收到商品房工程竣工报告后，按规定应当及时组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。商品房建设工程经并联竣工验收合格后，方可交付使用。

对于成品住宅项目，建设、勘察、设计、施工、监理五方责任主体应对照成品住宅预售合同约定的装修工程信息清单进行分户验收。分户验收不合格的，不得进行并联竣工验收。

第二十三条（交付条件）开发企业交付给预购人的预售商品房，应当符合下列条件：

（一）取得建设工程并联竣工验收合格文件（属于商品住房的，还需取得附属设施设备交付使用备案证明）；

（二）取得商品房面积实测报告；

（三）商品房预售合同约定的其他交付条件。

第二十四条（交付流程）开发企业交付预售商品房前，应当将制定的预售商品房交付方案报房屋所在区（市）县住建行政主管部门备案后，向预购人发出交房通知书。

开发企业应当按照商品房预售合同约定流程，将符合本办法第二十三条规定条件的商品房交付给预购人。

开发企业不得强制代收办理不动产权证的相关税费（专项维修资金除外）。

第二十五条（交付文书）商品房并联竣工验收合格证作为商品房首次登记要件之一，实行商品房交付使用同时交不动产权证制度。

开发企业交付预售商品住宅时，应当按规定公示本办法第二十三条规定资料和质量保修受理处理渠道，向预购人提供住宅工程质量分户验收结果汇总表、住宅质量保证书和使用说明书。交付成品住宅的，还应提供室内空气质量检测合格报告、图纸审查机构出具的装修工程施工图设计文件审查合格书、主要装修材料和部品及设备的质量、环保合格证明等资料，保持交付成品住宅的装修工程信息清单与买卖合同约定、样板房体现的一致。

市住建行政主管部门会同有关部门发布住宅质量保证书、住宅使用说明书指导文本。

第二十六条（逾期交付）开发企业对于不能依商品房预售合同约定期限交付使用的，应当最迟在约定交付期限前30日就逾期交付的真实原因和依据、已采取的措施、违约交付的责任承担等情况书面告知预购人。预购人依约解除商品房预售合同的，开发企业应当支持。

区（市）县住建行政主管部门监测发现预售商品房逾期竣工的，自发现之日起15个工作日内，会同有关单位启动协调处置工作预案；对造成预售商品房逾期竣工验收的责任主体，综合施策、倒查原因、依法严处违法违规行为，并纳入全市公共信用记录。

第六章现售及其他

第二十七条（现售备案）商品房并联竣工验收合格后尚未销售或尚有销售的，开发企业按规定向住建行政主管部门申请办理商品房现售备案。商品房现售规模执行本办法第十四条的规定。

开发企业申请现售商品房备案的，应当提供下列材料：

（一）开发企业资质证书和信用代码；

（二）本批次的商品房现售方案；

（三）商品房并联竣工验收合格证明（属商品住房的，还应提交附属设施设备交付使用备案证明）；

（四）国有土地不动产权证；

（五）临时管理规约、前期物业服务合同。

商品房现售方案应当包括本批次现售商品房的楼栋号、现售房屋套数、面积实测及分摊、挂牌价格等内容。

对符合现售条件的，住建行政主管部门应当自受理申请之日起5个工作日内出具商品房现售备案意见书，并赋予商品房买卖（现售）合同网签系统使用权限；对未达到现售条件的，应当向申请人书面说明不予办理的理由。

第二十八条（车位租售）商品房项目内按规划配建的停车位（库），开发企业应当按规定一次性申请办理并取得商品房预售许可证或现售备案意见书后，面向项目内的房屋购买人公开出租、出售或附赠，不得只售不租或只租不售，不得出售利用人防工程设置的车位。

开发企业预（现）售商品房时，应当制定车位租、售方案，并在商品房销售现场、商品房项目的显著位置公示不少于30日。车位租、售方案应当包括租、售车位的范围、个数、类型与建筑面积、挂牌销售价款或租金水平、权利限制状况等内容。

第二十九条（车位变更）开发企业按本办法第二十八条规定预售停车位后，出现经批准同意变更规划、设计的，按照商品房售后变更规划、设计的相关规定执行。开发企业应当依约向预购人交付经并联竣工验收合格的停车位。

第三十条（非住宅类商品房销售）商业、办公等非住宅类商品房（不含酒店）应当采用公共走廊、公共卫生间式布局和科学合理的层高，不得采用住宅套型式的建筑平面布局与功能设计。

开发企业应当严格按照土地出让合同及规划许可开发、建设、销售、使用非住宅类商品房，不得擅自改变为居住用途等。

第七章中介管理

第三十一条（中介合同签订）开发企业与选聘的商品房价格评估、居间、代理、咨询、网络销售平台等房地产中介服务机构（以下统称房地产中介机构）签订的房地产中介服务合同，可约定专户存储的履约保证金，并将房地产中介服务合同上传监管服务平台备案。

开发企业应自行承担其委托产生的房地产中介服务费、公证费、律师费、按揭贷款服务费等费用。

第三十二条（服务公示）房地产中介机构应当在经营场所公示营业执照、备案或资质证书、信用代码、服务项目、服务内容、收费标准、服务流程、投诉举报和信用查询等事项。

房地产中介机构及其从业人员不得实施本办法第三十七条规定的行为，也不得为开发企业实施前述行为提供服务或者便利。

第三十三条（代理禁止行为）房地产中介机构代理销售商品房的，不得有下列行为：

（一）聘用或者指派未办理实名登记的人员以房地产经纪人员名义或者其他方式从事商品房销售代理业务；

（二）以其他机构名义或者允许其他机构或者个人以本机构名义开展业务；

（三）为法律、法规、规章禁止销售的商品房提供经纪服务；

（四）虚构事实或者隐瞒真相，对购房人进行误导、欺诈；

（五）捏造发布不实信息；

（六）对规划用途为非住宅类的房屋，宣传可用于居住；

（七）协助商品房买卖当事人提供虚假材料进行买卖合同网签与备案；

（八）强制或者变相强制服务并收取费用等不正当竞争行为；

（九）泄露或者不当使用客户信息，谋取不当利益；

（十）法律、法规、规章禁止的其他行为。

第八章销售行为

第三十四条（销售方式）开发企业应当在取得商品房预售许可证、现售备案意见书后10日内通过监管服务平台一次性公示全部准售房源，按照商品房楼盘表中的销售挂牌价格明码标价，公开向社会销售，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开销售。

对于商品住房项目可售房源套数少于登记购房人数的，开盘销售可采取公证摇号（包括网上摇号）排序、按序选房方式。

开发企业采用网络平台销售商品房的，应当保持房源的物理状况、销售状态、权利限制状况等信息与监管服务平台公示的一致。

第三十五条（信息公示）开发企业应当在商品房销售现场显著位置、网络销售平台公示下列信息，公示期限自商品房销售之日起至全部销售完毕：

（一）购房指引（含商品房认购协议签订和买卖合同网上签约备案流程及注意事项）；

（二）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和不动产权属证书，商品房预售许可证或现售备案意见书；

（三）商品房订购协议、买卖合同的示范文本；

（四）商品房项目规划设计总平面图及其附属设施设备说明（含绿化、景观等内容），公共配套设施说明（含用途、具体位置、规模及拟竣工交付时间、是否移交等内容）；

（五）准售房源的物理情况（含结构类型、户型等）、销售状态、交易限制状况；

（六）商品房预（实）测绘报告（含公用建筑面积的分摊）；

（七）商品房的规划用途、土地使用年限、契税和物业服务费、水电气费标准；

（八）提供住房贷款（含公积金贷款）的说明；

（九）商品房预售款监管银行及专用账号；

（十）预售商品房的拟竣工交付时间；

（十一）预售（现售）成品住宅的装修工程信息清单；

（十二）商品住宅质量保证书和使用说明书示范文本；

（十三）商品房预（销）售方案、地下停车位租售方案；

（十四）销售现场的安全生产指引，销售服务规范、服务流程和销售人员姓名及其注册号；

（十五）房地产中介服务授权委托书，房地产中介机构的名称、信用代码；

（十六）商品房项目可能存在的噪音、污染、辐射等不利因素及其防治措施；

（十七）商品房销售活动投诉方式及途径；

（十八）临时管理规约、已签订的前期物业服务合同等。

开发企业预售商品房时设置交付样板房的，交付样板房在预售商品房集中交付使用前不得拆除，确需拆除的，应当予以证据保全公证。

第三十六条（照相签约）开发企业录入商品房网签信息时，应当上传清晰显示购房人和销售人员的正面样貌及身份证信息、成品住宅装修工程信息清单、不利因素告知栏的照片到网签系统，并作为商品房买卖合同的附件存档备查。

第三十七条（销售禁止行为）商品房销售活动中，不得有下列行为：

（一）在取得商品房预售许可证或现售备案意见书前，发布商品房销售广告，或者以意向金、诚意金及其他形式收取预订款性质费用或者购房款等费用；

（二）未按照商品房预售许可证或现售备案意见书批准或记载的范围等销售；

（三）未按规定及时通过监管服务平台网上签订商品房预售、现售合同并备案；

（四）将查封冻结等禁止销售或者未解除商品房买卖合同前作为合同标的物的商品房再行销售给他人；

（五）商品房销售公示的房屋物理情况、交易限制状况和销售状态、挂牌价格等信息与监管服务平台不一致；

（六）违背购房人的意愿，捆绑销售商品房以外的其他商品；

（七）未经抵押权人同意擅自销售已设定抵押权的商品房或未将抵押情况书面告知购房人；

（八）违反商品房销售明码标价的规定，不实施一房一价，在标价之外加价、收取任何未予标明的费用、垄断或哄抬价格、进行价格欺诈等方式损害购房者合法权益；

（九）发布虚假已售、待售房源信息，提供或者协助提供虚假证明资料，订立虚假买卖合同；

（十）散布虚假信息，以保值升值、投资回报等误导公众，造谣滋事，炒卖房号，制造恐慌气氛；

（十一）以囤积、截留房源等方式捂盘惜售；

（十二）限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者抵押贷款方式购房；

（十三）商品房销售广告、宣传资料、买卖合同中的项目名称、房屋用途等与商品房预售许可证、现售备案意见书记载内容不一致；

（十四）协助商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；

（十五）采取以租代售等方式销售商业、办公等非住宅类商品房（土地出让合同有约定的除外），分割转让、分割销售商业或办公等非住宅商品房；

（十六）法律、法规、规章禁止的其他行为。

第九章监督管理

第三十八条（监测与评价）本市实行商品房开发建设、销售、交付等全流程异动监测管理制度，商品房销售查询和投诉受理一网通办。住建行政主管部门对已核发施工许可证的项目要跟踪监督，达到预售、现售条件的，要指导开发企业及时组织销售，发现销售活动有违法违规的，应当责令开发企业、中介机构限期改正。

本市实行商品房项目销售经理责任制，商品房销售及其服务纳入房地产开发企业、中介机构和销售经理信用记录。市住建行政主管部门建立全市统一的商品房销售、客户、开发报建等相关专业人员的执业名册，向公众提供查询服务。

市住建行政主管部门应当建立全市统一的商品房销售活动信用评价体系，制定商品房买卖信用评价规则，建立完善包括开发企业、房地产中介机构及其股东和从业人员的基本情况、业务开展情况、奖励情况、被投诉情况、行政处罚情况等信息在内的信用档案，依据信用评价结果实施销售活动差异化监管。

第三十九条（联合惩戒失信）本市建立商品房销售活动违法违规和失信行为披露制度。规划和自然资源、住建、市场监管、税务、公安、金融、公积金、统计等行政主管部门应当共享监管信息，共同应用房地产市场信用评价报告，实施商品房销售活动守信联合激励和失信联合惩戒的协同机制。

在本市商品房销售活动中，对信用等级处于严重失信状况的开发企业、中介机构及其股东，禁止其5年内参与我市房地产市场公共资源交易、融资等活动；对信用等级处于严重失信状况的从业人员，加强执业警示和监督检查；对不依法依约履行商品房买卖合同约定，且聚众扰乱公共秩序、煽动策划非法集会、寻畔滋事等违法犯罪的严重失信购房人，开发企业可以不予优惠折扣、可以要求提高首付款比例等。

第四十条（社会监督）鼓励区（市）县政府通过购买公共服务的方式，建立街道、社区商品房销售活动监督网格员机制，发现异动、共享信息、畅通渠道、搭建平台、综合调解，促进纠纷切实有效化解。

鼓励消费者权益保护组织、志愿者组织、相关行业协会、新闻媒体等机构和社会公众参与商品房销售监督工作。

相关行业协会应当加强行业自律，建立行业规范，开展行业评价，推动行业创新，促进商品房高质量发展。

第十章法律责任

第四十一条违反本办法规定，伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证、现售备案意见书的，由综合行政执法部门依法收缴伪造、涂改的预售许可证、现售备案意见书，并处1万元以下罚款，造成损失的，依法承担相应的民事责任；情节严重构成犯罪的，移送司法机关调查处理。

第四十二条房地产开发企业违反本办法第十一条规定，转让商品房项目未书面通知预购人或受让商品房项目未换领商品房预售许可证擅自预售商品房的，由综合行政执法部门按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

第四十三条房地产开发企业有下列行为之一，由住建行政部门责令限期整改，逾期未整改到位的，由综合行政执法部门处3千元以上1万元以下罚款：

（一）商品房并联竣工验收合格之日起6个月以上仍不组织销售；

（二）违反本办法第八条规定未建立房地产开发项目手册、记载并及时更新相应事项的信息；

（三）违反本办法第九条规定未建立商品房项目资本金、挪用项目资本金；

（四）违反本办法第十条规定未向住建行政主管部门报备商品房销售计划或未按商品房销售计划预（现）售商品房；

（五）违反本办法第十六条规定未办理商品房预售许可证变更手续；