踩盘报告：银杏华庭，这个项目很刚需

发布时间：2020-05-26　来源：房乐山网　发布者：小文

银杏华庭： 4800 元/㎡

地　　址：乐山市市中区岷江东岸桃园路与桃花路的交界处

销售电话：17172839939

岷江东岸片区依岷江之水，聚天然江景之优势，一直是各大开发商青睐之地。目前，该片区内大盘林立，翡翠国际1、2、3、4期、领地国际公馆、嘉州长卷、翡翠明珠等楼盘交房完成，翡翠国际5期、海天假日半岛等楼盘也即将交房。经过调研，目前，岷江东岸片区常住人口达到10万以上，消费人群基数大，优势明显。

据悉，该片区内总占地面积约16亩的的新楼盘银杏华庭即将面世，小编走遍了项目周边3公里范围内的街道，客观公正的实地勘察，只为让广大网友了解最真实的银杏华庭项目。

项目基本信息

楼盘名称：银杏华庭

占地面积：约16亩

产品类型：小高层（18F）

户型区间：99㎡—117㎡

交房标准：清水

容积率：1.99

绿化率：30%

建筑密度：22.62%

梯户比：2梯5户

总户数：178

车位数：234个

开盘时间：待定

交房时间：待定

开发商：四川乐山天圣房地产开发有限公司

项目地址：乐山市市长区岷河东岸桃园路与桃花路交界处

一、地段及配套紧邻翡翠商业圈，乐享高品质城市生活

银杏华庭项目位于乐山城东片区，具体位置在岷河东岸桃园路与桃花路交界处，项目周边有翡翠商业圈、三公里滨江长廊等。

根据市委市政府最新规划，岷江东岸片区将建设成为：城市滨水休闲度假核心、嘉州乐道先行示范区、乐山大佛北入口门户形象区，未来岷江东岸片区将成为乐山宜居板块之一，而银杏华庭项目正好处于这一板块之中。

岷江东岸片区规划图

尽管如此，市民们对于银杏华庭项目所属地段的认知却比较低。恒邦翡翠、领地、海天假日半岛早已经占据沿江地带，依托江景优势，开出观江大盘，以“一线临江景，览三江汇流”的地理风情，一时风靡乐山城。再看一步之遥的桃园路上，却是天差地别，优美江景早已经被三大楼盘的项目阻隔完尽，无数居民自建房参差林立，小摊贩混杂其中，沿街叫卖，总会给人带来城乡结合部的既视感！

然而，也不全然是这样，有些东西需要仔细了解才知道真实情况。

首先，项目通达性是不错的！

项目处于桃园路上，桃园路以东连接碧山路、佛光路、岷江大桥交汇处，西接牟子主干道，岷江三桥、S305省道交接处，南面有桃花路进入东城路，转出滨江路。从我现场踩盘的情况来看，虽然这里是游客从岷江三桥进入大佛景区、乌尤市景区、东方佛都景区的主要走廊之一，但从双车道，低密度的交通条件和环境来讲，并不拥堵，所以，不管是进城还是出城都是十分便捷的。

其次，除了医疗资源，其他配套资源相对完善

商业配套方面，银杏华庭项目紧邻翡翠商业圈，依托翡翠商业体，有大树底下好乘凉的优势。项目周边有东城路、蓝郡路、银杏路三条主要商业街，两处大型家家乐超市，一处五千平三八商场，沟儿口菜市场，辐射到新天地广场。

项目周边的商场超市农贸市场实拍

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项目周边的商业街

从现场踩盘来看，未来项目周边相继会有乐怡城商业中心，艾盟菲斯特酒店等加入。

乐怡城商业中心

艾盟菲斯特酒店

稍显遗憾的是，项目周边并没有电影院，高级咖啡厅等精神娱乐的消费场所，也没有大型运动场地供市民锻炼之用，所以三公里滨江长廊算是饭后休闲的选择之一，但从银杏华庭项目步行过去，需要大约15分钟的时间，脚步懒的朋友可能还是会有些顾忌。

滨江长廊一景

公共交通配套，银杏华庭项目从交通上来讲算是不错的，项目之外便是公交站台，有202路到老城区，204路到新广场，21路直达高铁，5路到王浩儿，外环有乐井快速通道，乐自高速等，结合前文讲到的通达性，进出十分便捷，这点就不在赘述。

刚进站的5路公交车

教育资源配套，从银杏华庭项目官方资料上来看，覆盖公立马边河小学，翡翠实验幼儿园，斯坦丁幼稚园，翡翠实验学校，翡翠幼儿园，更生学校等，通过我现场踩盘，了解到的情况，确实有这些学校存在，但负责任的说，这些学校有远有近，如更生学校，需要在桃花路南段坐5路公交车，往牟子方向开4站下车，这相对来说就有点远了。又如翡翠实验幼儿园、东方红幼儿园、翡翠实验学校、欣欣艺术学校，离项目步行几分钟就到，这就很近。

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项目周边学校

医疗资源配套，这是项目唯一被诟病的地方。从项目周边来看，暂时还没有一家大型医院坐落在这里，当然，这是前期城市发展所致，大型医院都集中在城中心。从实地踩盘来看，项目周边只有一些药房存在，显然不能提供紧急医疗救助。

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项目周边的药房

二、楼盘规划及产品低密度低容积率高绿化，生态宜居首选之地

银杏华庭项目土地证面积约10322.9㎡，规划用地面积约9255.24㎡，总建筑面积约28524.84㎡，计容建筑面积约20549.06㎡，其中商业面积约1814.46㎡，住宅面积约18510.02㎡，容积率约为1.99，绿化率约达到30%，梯户比2梯5户，总户数178户，其中住宅142户，公寓36户，机动车位234个，非机动车停车位111个。

项目总平及楼栋位置示意图

低密度、低容积率、高绿化，生态宜居，这是该项目最吸引业主的地方，虽然项目占地大约16亩，与翡翠这样的百亩大盘相比略微小了些，但整个项目只有2栋商业住宅和1栋临街商铺的建筑规划，留下大面积的小区绿化地带，足以说明银杏华庭项目是良心商家所开发。

住宅采用独栋单元设计，1号楼和2号楼之间拥有超宽楼间距，目测达到160米左右，而且是侧面视角，两栋楼的业主生活上相互不受影响。18F的小高层，视野相当开阔，通风采光十分优良。总户数178户，机动车位234个，车位比上达到了1:1.3，业主停车相当宽松。容积率约为1.99，绿化率约达到30%，未来的小区环境想必是相当舒适宜居的。不足之处，在于2梯5户的梯户比，略显拥挤，但相应的公摊面积也随之变小，得房率也变高了。从银杏华庭项目目前所给的户型图建面数据分析，公摊面积的占比为14.7%左右，而小高层的公摊面积占比区间为10%到20%之间，所以该项目的公摊面积占比是在合理范围之内，况且对于刚需客户而言，这也不是该去纠结的问题。

从户型规划图来看，商住分离，人车分流是没有问题的，但两栋建筑都靠近公路，小编刚看到的时候，心想开发商为什么不把建筑往后挪动一些，因为1栋楼和2栋楼的C户型分别面向桃园路和桃花路，尤其是底层住户，必然多多少少会受到些车流噪音的影响，但一想，往后挪动太多，好像又受翡翠的影响，毕竟翡翠大多是33F的超高层建筑，不利于项目的采光、通风等。

三、户型情况户型方正不大不小很合适

银杏华庭项目主力户型包含A、B、C三种户型，其中A户型为三室两厅一厨两卫，建面约117㎡。B户型为三室两厅一厨两卫，建面约109㎡。C户型为三室两厅一厨两卫，建面约99㎡。十字形的建筑布局是目前市面上常见的T3产品中，通风采光效果比较好的。