敢问路在何方？深度剖析房地产行业住宅领域未来价值落点

写在前面

1987年4月，国务院提出土地使用权可以有偿转让。同年9月，南海边上，彼时的“小城”深圳出让了一块5千多平米的土地使用权，由此拉开了轰轰烈烈的住宅商品化大幕。至今34载光阴略过，从第一批畏手畏脚“吃螃蟹”的开发商诞生，到中国房价只涨不跌的神话，再到以2015年“卖房炒股”论调广为流传为转折，大众对住宅价值的认知不断转变。似乎是一个从“看山是山，看水是水”回到“看山是山，看水是水”的过程。^①自此，一个房地产周期形成了。

一、房地产？夕阳行业？

乐山房产网  如今，人人都在说中国房地产泡沫太大，在全球都是数一数二；一二线城市房价虚高，与地方性人均收入不成正比；房地产长期病态发展，似乎现在已经是夕阳行业？任何行业都有其核心价值，当大众声音有选择性忽视了一个行业的良性业态时，其对行业产品价值认知必定是模糊甚至扭曲的。当“知沟”^②拓宽，这种论调逐渐喧嚣尘上，成为主流，我们试着探寻它背后的逻辑，并大致定位房地产行业未来发展的核心价值。

我们将事件挖到最本质，行业当前现状及大众认知有其产生的必然性。就物理学角度，这是房地产行业大系统熵增^③的体现。就哲学与经济学角度来说，运动与变化是物质的本质属性，周期是物质运动的表现形式。任何事物，任何行业都是呈周期性变化的，要找到住宅未来价值落点于何处，我们首先得了解我国房地产周期的影响要素及我们当前所处的位置。

二、房地产周期：长期看人口、中期看土地^④、短期看政策

（1）长期看人口：人口变化

人口变化本身也存在周期，房地产周期在长期方面是人口周期的一部分。地区人口总量与房地产市场息息相关，以黑龙江鹤岗为例。鹤岗曾经是重工业城市，主要支柱工业为煤炭，务工人员占城市人口比例较重。如今，重污染的传统能源工业日薄西山，大量煤场关停，导致鹤岗务工人员持续流出，2016年人口统计结果表明，鹤岗市拥有人口103.6万人，但2017年仅有100.9万人，人口净流出2.7万人，人口同比减少2.6%。由此一来，大量住房空出，买方市场效应愈加明显，房价便一路下行，形成了今日让人难以置信的超低价。

人口老龄化现象现已成为一众发达国家持续发展的阿格硫斯之踵，部分国家更是出现了人口总量逐年递减的现象。对我国而言，该现象也愈加严重，成为可持续发展中首当其冲必须直面的问题。近年来，我国人口总量逐年同比增加，但同比增速放缓，总人口出生率总体成下降态势，自16年起，人口死亡率逐年上升。据了解，2020我国出生人口将锐减约220万——1250万，占总出生人口比例10%——20%，2021年或将持续下降。

从人口角度看，如今我国已步入房地产周期的右侧：人口红利逐渐消失，刘易斯拐点出现，居民收入增长放缓，GDP同比年均增速下滑，经济发展降档补油；随着城镇住房饱和度的上升，置业人群数量达到峰值，住宅投资长周期拐点到来。随着房地产黄金时代的落幕，后房地产时代的特点是“总量放缓、结构分化”。

（2）中期看土地：资源错配

A.土地制度

以我国香港为例，土地批租和限制土地供给制度导致房价奇高无比。自1842年香港成为英国殖民地开始，香港便实行土地批租制度。即土地归港英政府所有，由政府向开发商或土地使用者批租土地，使用者或开发商获得承租批准期限内的土地使用权，并向港英政府一次性缴纳规定期限内的土地使用权出让金。在香港回归之后，香港境内土地归国家所有，但批租制度并无太大改变。

1985年，港英政府曾出台了“每年工地规模不超过50公顷”的规定；2002年，香港政府宣布暂时停止拍卖土地，直至2004年5月再恢复土地拍卖的政策；2008-2009年间，香港新增住宅用地仅0.019公顷。由此看来，香港房价的居高不下，与前期土地供应量不足息息相关。

(香港土地使用情况)

B.土地资源

就某方面而言，我国土地制度与香港类似。长期以来，我国城市发展规划政策指导思想是“控制大城市人口、积极发展中小城市及周边乡镇，保障区域协调均衡发展”。通常，政府采用减少土地供应来控制大城市规模，并增加中小城市的土地供应。但事与愿违，在过去的几十年里，人口不断往大城市圈迁移，土地资源供给产生错配，人地分离愈加显著，因此，一二线城市每次限制土地供给都在为下一次房价报复性上涨埋下伏笔，由此便造成了一二线城市高房价、三四线城市高库存的现象。

就发达国家城市发展的历史经验来看，大城市往往比中小型城市和乡镇更具有活力和效率，这是几百年来城市文明的胜利，是人民日益增长的物质文化需求的现实性体现，也是人性的本质反映，因不尊重客观规律的主观性政策长期践行才是如今我国一二线城市较高房价的重要原因之一。

三四线城市高库存现象使得形成区域买方市场的可能性较高，同时，据2018年统计，我国一线城市人口约7187.79万，仅占全国总人口的5.04%，三四线及以下城市常住人口约占我国总人口80%以上。因此，在互联网高普及率的今天，出现了唱衰房价的声音不绝于耳的现象。

（城市、县镇、乡村的人口密度变化（万人/平方公里）)

（3）短期看政策：利空已现

自2016年年底中央经济工作会议曾首次提出“房住不炒”^⑤的概念。2019年末，中央经济工作会议再次确立了房住不炒的基本定位，与之相配套的政策也开始陆续颁布。2020年12月15日，国家财政部下发了《商业银行绩效评价办法》的通知，明确划定了房地产融资的“三道红线”，规定了房企融资的标准。仅16天后，央行和银保监会联手颁布新规，规定了银行发放房企贷款与个人住房贷款的明确的上限及比例限制。

从某种程度上说，房地产行业当已是利好出尽。上层颁布一系列政策的主要目的有三，其一，以人为本改善民生。其二，增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力。其三，防范金融体系对房贷过度集中带来的潜在系统性金融风险。第一点容易理解，我们主要探讨后两点。

A.增强抗波动能力

波动分两种，向上或向下。在过去的34年中，大部分区域房价始终是上涨的。房价上涨也不需要抵御，因为其并不会给金融系统带来任何风险，只有房价向下波动才会。这句话的实质是，掌握着全国房地产金融数据的央行及银保监在统计研究后得出了一个结论——在不远的未来，房价波动是有可能出现转折的。

B.防范金融风险

2020年郭树清^⑥曾透露：我国房地产相关贷款金额占银行业贷款金额总量的39%。除此之外，还有房企自行发行的债券，融资的股票股权及信托。碧桂园股本流通值约2066.9亿，万科约2805.5亿、恒大约2039.4亿。整合所有的表外贷款^⑦，房地产贷款总额约占我国金融体系的40%-50%，可谓是半壁江山，我国的金融体系在房贷方面有些过于集中了。世界史上，共产生了130余次金融危机，其中与房地产有关的超过100次。因此，郭树清将房地产定义为我过金融体系最大的“灰犀牛”^⑧。

C.房企并购大潮

在高地价，高库存的背景下，政策面持续收紧，中小型企业融资渠道堵塞，资金链难以为继，企业发展如履薄冰，陷入生存困境。由此一来，房企竞争间马太效应^⑨增强，大型开发商吞并小型开发商趋势明显，行业垄断现象更为显著。导致当前形成了一线城市长期看涨、新一线及核心二线城市看涨、普通二线城市波动震荡，三四线城市集体洗牌的现状。^⑩

（4）小结

从不同的时间尺度及人口、土地、政策三方面分析，我们似乎找到了看空房价、房地产行业整体下行论调的背后逻辑，明确了当前国内整体行业向右侧周期行进的大致趋势。那么是否房地产市场真的会从此一蹶不振，行业经济体量规模缩水，房价快速下跌呢？任何事物与其趋势都具有相对性，这点在本文开头已经说过。那么，如果中国楼市继续创造只涨不跌的神话，具备核心价值与最大升值潜力的板块与产品是哪些？如果我们做最坏的打算，房地产行业向至暗时刻行进，覆巢之下的完卵将会藏在哪个隐秘的角落？

三、趋势的力量

（1）坚固的“果壳”周期

任何行业都是有生命周期的，它必然存在，如同果壳一般坚硬而难以更改。广义上讲，生命周期是指一个行业从产生到发展再到衰落的整个演变过程。其大致分为四个阶段：初创期，成长期，成熟期，衰退期。

A.初创期

行业刚刚诞生不久，整体经济体量开始缓慢增加，十五年前的互联网，前两年的共享单车，今天的很多新兴行业，如生物基因、人工智能等都属于初创期行业。在这个阶段中，其特征是行业中部分企业经过不太激烈的市场竞争，产出了足以满足部分群体需求的产品，让行业整体得以稳定运行并持续存在下去。

B.成长期

人们逐渐形成产品使用习惯，产品受众面持续扩大导致需求侧开口拓宽；倒逼行业内部企业竞争激烈程度迅速上升，创新型、改善型、优化型产品高速持续推出并流入市场，产能也急剧上升。行业整体经济体量迅速增大，向成熟期高速迈进。

C.成熟期

一个行业的高速成长期已经过去，行业成熟期到来，市场增速下降，但行业还属于高利润阶段。几个行业寡头瓜分了绝大部分的市场份额，享有良好的垄断利润，这就是我们如今在资本市场看到的各行业蓝筹、龙头企业。

D.衰退期

随着新技术的出现及更优质高效的替代品出现，市场对原行业产品需求下降，行业开始衰退，新兴行业进入初创期。传统的纺织行业、水泥行业、钢铁行业等便处于该阶段，替代品丰富，市场需求量下降，利润率也不停下滑。最后，行业甚至会逐渐消失。

（2）果壳里的宇宙

事物是复杂的，一个行业的周期更是如此。虽然广义行业生命周期的四个阶段是任何行业在发展的大方向上都无法规避的，但我们不能宏观孤立的看待问题，在行业漫长的生命中，无论其所处哪个阶段，尚有无限可能。

A.去粗取精

需求是策动市场竞争的原动力。行业的演变，实际上是以市场为导向，“取其精华，去其糟粕”的过程。在该过程中，去粗取精的效应同时作用于企业、产品、受众三个方面。自产品第一天投入市场，受众开始进行使用并对比同类竞品从而进行选择，以此促进产品不断优化。而产品的优化则反作用于使用者，改变群体的使用习惯，让市场整体的“口味”越来越刁。在大浪淘沙中，无力满足受众，跟不上市场的企业则逐渐被淘汰。这个循坏在行业的全生命周期中不断进行着。

移动通信设备领域的变迁是比较典型的例子，我们只需要稍微回忆大哥大——棒棒机——智能机的发展路程便可以轻易理解。

B.不完全替代

在上文中，我们曾提到行业的衰落主要是因为其替代品的出现。但实际上，行业部分仍存在不可替代性。我们可以回顾钢铁产业，自改革开放以来，我国大兴土木，城市规模迅速扩大，城镇化率快速提高，基建每年消耗掉巨量的钢铁，对钢铁需求量极大。如今，我国城市及基础设施建设进程放缓，再加上钢铁生产过程中所造成的生态环境问题导致钢铁行业没落。但在钢铁产量缩小至一定程度时，其缩量速度开始趋于平缓。从短期来看，我国依然有相当规模的钢铁建材需求，库存消耗完毕，依然需要持续供给。从长期来看，即使有可以替代钢筋混泥土的建筑新合金出现，钢铁也是合金中无法绕开的基础材料。

C.“细分领域产品”

这里的细分领域概念不同于我们口中常常说的细分领域产品，主要划分依据为不同层次产品的不同使用群体。

我们可以举一个特殊的例子——相机胶卷。在曾经的胶卷巨头柯达轰然倒下后，数码相机已全面替代胶卷相机，胶卷的生产总量也相应下降，目前已百不足一，但其单价却迅速提高，并形成了固定的生产规模与使用群体，在部分有特殊需求的高端摄影人士中流传。于是，我们可以把曾经的胶卷与如今的胶卷看成是一个行业的不同领域（即使只是品质的不同），普通品质胶卷已经穷途末路，但高端定制胶卷则如日中天。由此可以看到，即使是在行业消亡的边缘，依然有人可以抓住市场的痛点，打开财富的大门。

（3）站在风口上，猪都能飞起来^⑪

十一年前，中关村。一锅小米粥，13个创业者。今天的6853亿港元市值。

他们不是猪，所以飞的还要高些。

现在让我们把视线移回房地产行业，如今的房地产行业已进入成熟期许久，那么其未来的行业风口在哪里？如何才能抓住趋势，掌控房地产住宅领域这个巨大果壳中的乾坤？

四、路在此处——住宅未来核心价值

住宅的不可替代性

在得出结论前，我们需要确立行业永续发展的大前提。上文曾说过，行业衰亡的重要原因之一是优质替代产品的出现。而住宅最重要的属性就是其不可替代性，这也是房地产行业与其他行业最大的不同。住宅对人而言相当于巢穴对于动物的意义，是由人本身的生物属性决定的，是绝对而不可更改的，这是房地产行业不会因技术迭代而消亡的根本原因。

（1）房地产住宅领域的“细分领域产品”

根据我们所定义“细分领域产品”的概念。住宅产业恰有与之相应的概念，我们一般称为刚需型楼盘与改善型楼盘，两种类型的产品组成了全部住宅。到这里，我们终于可以抛出结论，唱衰我国住宅产业的论调理论支撑主要源于偷换概念：将刚需型住宅偷换为全类型住宅。刚需型住宅产业发展可能会走下坡路，但住宅未来的价值核心将落于改善型住宅。

以人为本，我们不得不再次强调市场需求对产业发展的策动力。1981年，党的十一届六中全会将我国社会主义初级阶段的主要矛盾表述为“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”。2017年十九大报告提出，社会主义新时代主要矛盾已经转变为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾”。如果说，1981-2017年是刚需型住宅产业的成长成熟的“黄金时代”，那么不远的未来，改善型住宅产业将会如冉冉上升的朝阳一般大放异彩。

行业消费升级将是住宅产业的未来趋势，房地产行业将以提升住宅品质，探寻住宅个性化，推动住宅多元化为新的发展趋势。过去三十年中，房地产行业解决的主要问题是让老百姓的住宅“从无到有”，那么现阶段及未来较长一段时间内，亟待解决的问题将是住宅的“从有到优”。中国不缺房子，但中国缺好房子，而且是大量缺好房子。因此，改善型住宅必定是未来的核心价值落点之一。

（2）城芯即核心

除却分析住宅种类的价值落点以外，我们还需要站在地缘领域看住宅价值。上文中曾提到我国一线城市房价奇高的主要是由于我国城市规划政策长期指导思想导致的土地资源错配、不尊重人口集聚客观规律与市场在资源配置中的决定性作用相违背所致。长期政策所造成的“大城市病”是积重难返的，因此，一线城市内环住宅贬值的可能性极小，一线城市核心区房价只涨不跌神话或将继续。

我们还可以把目光投向新一线城市，以成都为首的新一线城市处于经济高速发展期、人口快速集聚期、政策倾斜红利期。以成都为例，作为我国西南部经济网络辐射核心枢纽，对整个西南地区经济发展起着引导与带动作用，近年来，成都全年GDP总量同比增速较快，通常超过全国GDP总量同比增速约2个百分点。城市价值也逐渐随步提升，其内环区域住房，尤其是高质量改善型住房具备较大的升值潜力。

结语

除了将视线专注于房地产行业自身生命周期的各要素以外，我们大可更宏观、长远的看待问题。在大环境中，行业生命力受到国家整体经济坏境的支配，而国家整体经济的长期发展状况源于其根本政治制度。

改革开放42年沧桑历程，我国综合国力以全球瞩目的速度不断实现一个又一个飞跃，如今已天翻地覆。即使在去年疫情的阴霾下，世界经济空前低迷中，我国经济长期向好的基本面依旧没有变，并保持稳步恢复的良好势头。地产住宅行业是人民的根本需求，也是我国经济的重要组成部分。买房，尤其是买好房，买的不仅仅是住宅本身，买的更是我国经济的未来发展，是我国根本政治制度中国特色社会主义制度的优越性。

且向前看，正大光明。

注释:

[1]"看山是山,看水是水":指对一个事物认识过程不断变化深入的三重境界

[2]知沟：传播学概念，指上层建筑通常能比其他社会构成更快更多更准确的获得信息，因此，大众媒介传播的信息越多，两者间的知识鸿沟越有扩大的趋势

[3]熵增：物理学概念，单一系统内部的混乱度是不断增加的

[4]任泽平、夏磊、熊柴.房地产周期.人民出版社，2017:48-53

[5]房住不炒：即房子是用来住的，不是用来炒的

[6]郭树清：中国银行保险监督管理委员会主席

[7]银行表外贷款：所有不再资产负债表中反应的业务，具体包括金融服务类表外业务；或有资产和或有负债

[8]灰犀牛：金融术语，比喻大概率出现且影响巨大的潜在危机

[9]马太效应：类似于二八定则，即强者愈强，弱者愈弱

[10]牧诗.房地产投资岗入门指南.智者天下，2018:11-12

[11]"飞猪"：小米创始人雷军于2001年互联网创业与投资机遇分论坛上发言

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