土地的相关概念

房地产是房产（房屋财产）和地产（土地财产）的统称。简单来说就是房屋和土地。

“房”必须依附“地”来建造，不然就只是空中阁楼，我们首先来说说与“地”相关的知识点。

1、土地的开发

根据《中华人民共和国宪法》规定，我国土地是归国家和集体所有的，也就是土地公有制。

没有被开发过的土地叫作“生地”，可能地面不平整、坑坑洼洼，地下也没有自来水、煤气管道等城建设施。

而经过开发过的土地，叫作“熟地”，指的是已完成三通一平(水、电、道路，土地平整)或七通一平（道路通、给水通、电通、排水通、热力通、电信通、燃气通及土地平整）。

土地一级开发，指的是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地变成“熟地”，再对“熟地”进行有偿出让或转让的过程。

土地二级开发，指的是土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。

02、土地的使用年限

那么资金雄厚的开发商想造个住宅或商场怎么办？

一般是通过土地一级市场竞拍土地使用权的方式，向国家购买土地使用权。也可以在二级市场寻求其他公司的土地使用权的转让。

当土地使用权出让时，国家根据开发商开发的类型不同，出让的年限也不同，一般如下：

（一）居住用地70年，如供家庭和个人居住使用的房地产，包括住宅和集体宿舍。

（二）工业用地50年，比如供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，包括厂房、仓库、车间等。

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（四）商业、旅游、娱乐用地40年；如商场、酒店、招待所、影剧院、酒店式公寓等；

（五）综合或者其他用地50年。如有办公和居住两种以上用途的用地，如LOFT商住楼。

03、土地使用权与房屋产权的关系

例如，某开发商于2010年拍得一片土地，2013年建成了几幢商品房住宅，消费者李先生于2016年向开发商买了其中一套房子，那么他就拥有了这套房子的房屋产权。

即：房屋产权=房屋所有权+土地使用权

其中，房屋所有权的期限为永久，是私有财产的一种，只要房子不倒，它都是李先生的。

但是，土地使用权的期限是有年限的。如果到期，就需要补交土地出让金。（至于交多少，目前还没有统一规定，一般按当地政府规定）

李先生的房子的土地使用权何时到期呢？

首先，我们必须要明确，商品房、经济适用房、两限房产权年限是从开发商拿地之日算起，产权年限与房子建成时间无关。

但如果李先生买的不是商品房，而是公房呢？

公房的房屋土地使用权年限从交第一笔土地收益金开始计算。

对于一个小区来说，不同楼栋建成时间不一样，因此，一般是按照本栋楼第一户办理上市的时间计算。产权年限与房子建成时间无关。