住宅的相关概念

各类建筑物必须依附土地而建，上篇文章给大家介绍了土地的相关知识。

在各类建筑物中，平时打交道最多就就是住宅了，那么住宅又有哪些种类呢？

（一）存量住宅和增量住宅

存量住宅又称二手住宅，简称二手房，一般是指居住使用过的住宅。增量住宅，简称新房、一手房，是指新建成的住宅。

从房地产开发企业购买的新建商品住宅，即使购买后没有居住使用，再转售时通常也称为二手房。

存量住宅中，房龄较短（一般5年以内）的，称为次新房；房龄较长（一般超过10年）的，称为旧房；房龄很长（一般超过30年）的，称为老旧住宅。

房龄也称为楼龄，是指房屋的年龄，自房屋竣工之日起开始计算，不论房屋是否空置，都计算房龄。

（二）低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅

低层住宅：层数为1～3层

多层住宅：层数为4～6层

中高层住宅：层数为7～9层

高层住宅：10层及以上

对于建筑层数超过40层（含）或建筑高度超过100米的住宅，称为超高层住宅。而现实中还有小高层的说法，一般是指7～11层的住宅。

层数又可分为总层数和所在层数，地上层数和地下层数。

总层数通常是指地上总层数，有时也指地上总层数与地下总层数之和。因此，实际业主中需要搞清楚总层数是否包含地下层数。

所在层数是指楼房中的某套用房位于的楼层数。在实际经纪业务中，需要说明交易房屋的所在楼层和总楼层，可简要表述为“所在楼层/总楼层”。

高中低楼层各有优缺点。高楼层的优点是：采光好、视野好、灰尘少、噪音小、不潮湿。

低楼层的优点是出入方便、不担心电梯故障、灾害发生时易逃生。老年人和小孩适宜选择低楼层。

（三）低密度住宅和高密度住宅

低密度住宅又分为低层低密度住宅、高层低密度住宅，高密度住宅又分低层高密度、高层高密度住宅。

在其他状况相同的情况下，其优劣顺序是（从好到差）：低层低密度住宅、高层低密度住宅，低层高密度住宅、高层高密度住宅。

反映建筑物密度高低的指标是容积率。

计算公式是 容积率= 总建筑面积 / 建筑用地面积

容积率越大，意味着密度越大。如何去理解呢？容积率谐音“容鸡率”，“容鸡率”越大，就相当于一个“养鸡场”里容纳的鸡越多，自然就不舒适了。

对于消费者来说，资源紧缺，居住舒适度低。对于开发企业来说，可出租或出售的住宅越多，单位建筑面积土地成本低。

住宅小区的容积率通常为2.0～2.5。

低密度住宅，一般指容积率在1.5以下，如果小区容积率低于1.5，这是一大优势。

（四）板式住宅、塔式住宅和板塔结合住宅

板式住宅简称板楼，是指由多个单元组成，每个单元设有楼梯或者楼梯和电梯的住宅。板式住宅不仅出现在多层中，还出现在高层中。

板式住宅的优点有：（1）南北或者东西通透，通风采光较好；（2）得房率较高；（3）建筑密度较小。缺点有：户型格局不宜改造。

塔式住宅，是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。塔式住宅多出现在高层中。板塔结合住宅是指一幢住宅楼中既有板楼户型又有塔楼户型的住宅。

塔式住宅的优点有：（1）节约土地资源；（2）空间格局灵活。缺点有：（1）通风采光较差；（2）建筑密度较大。

板塔楼式住宅，一般楼中间为板楼，两端为塔楼，大户型为板楼式户型，小户型为塔楼式户型。

（五）景观房

景观房是指在其内通过窗户、阳台可看到较好的室外水景、山景、知名建筑等景观的住宅。