房地产专业知识：期房相关知识 买新房的注意事项

一、期房的定义

人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。

即指开发企业取得商品房预售许可证，尚未取得不动产权证书的房屋。消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

二、期房、准现房、现房有何区别

现房是指房屋已经竣工，开发企业取得不动产权证书的房屋。准现房介于期房和现房之间，房屋已建好大体轮廓，能一目了然地看清房型、楼间距等重要因素，但开发企业还未办理不动产权证书的房屋。

期房、准现房、现房的区别，主要体现在房屋性质、购房合同、入住时间、配套设施、房屋结构、房屋价格等方面。

（1）房屋属性：区分期房和现房的标准，即开发企业有没有拿到不动产权证书，有不动产权证书的是现房，没有不动产权证书的是期房。区分期房和准现房的标准，看房屋建造情况，快要封顶的是准现房，还未开建或正在建设中的是期房。

（2）购房合同：期房和准现房签的是《商品房预售合同》，现房签的是《商品房销售买卖合同》。

（3）入住时间：期房、准现房和现房的入住时间是依次递进的关系。现房可以即买即住；准现房是需要等一段时间才能入住，比期房等的时间短；而期房可能需要等待一年乃至更长时间才能入住。

（4）配套设施：现房的配套设施比较成熟，对于已建好的配套设施，可以通过亲身体验来判断好坏；准现房的配套设施一般都在建设进行中，但能知道开发企业给承诺的配套设施正在落地；而期房只能靠看沙盘和置业顾问的讲解，不一定能实现。

（5）房屋结构：现房的质量、户型、楼间距、采光、通风、面积等都是真实存在的，购房者可以亲身检查。比如可以通过早上和晚上来观察采光，也可以通过雨天检查房屋是否漏水。而准现房和期房也只能看沙盘或样板间，或是置业顾问的讲解来自己想象。

（6）房屋价格：一般情况下现房的房价比准现房和期房的价格要高一些，准现房与期房的房价，受市场、地段的影响较大。通常准现房与期房的优惠力度比现房大。

（7）风险指数：现房的风险指数较低，准现房次之，期房较高。因为现房和准现房的所有东西，差不多都是看得见、摸得着的东西，能够通过视觉和触觉来判断好坏。而期房的所有细节都是不确定的，比如开发企业资金断裂、延期交房等问题。

三、购买期房的好处是什么

（1）先期预购，户型、位置利于选择：由于预订的是未竣工的房屋，销售工作刚刚开始，开发项目的所有房型都有，朝向好的户型也在其中，购房者有了比较大的选择余地；

（2）价格能给予较大的优惠，一般为5%~10%，甚至更多。开发商开发一个楼盘一般需要1~2年的时间，甚至更长。为了及时收回现金，对购买期房持极大的欢迎态度，也因此会给予较大的优惠；

（3）付款轻松，随施工进度付款，一般分为三次：

第一次付款时间为取得预售证时，一般仅为1~2万元的定金和总房款10%左右的首期房款。

第二次付款时间是工程进行到一半时，付款额约为总房款的60%。

第三次付款时间为房屋已经竣工或即将投入使用时，购房者将余下的款项付完，同时开发商将房屋交付给购房者，也可选择按揭付款。

（4）如果是一次性，交付全款，可获得更大的优惠。

四、购买期房的风险是什么

（1）房屋质量风险

开发企业为追逐更大利润，使用劣质材料或者偷工减料，随意降低工程质量标准，以致造成地基下沉、屋顶漏水、管道渗漏等质量问题。

（2）面积缩水风险

开发企业改变建筑面积、加大公摊面积，并且不明示公摊面积的数量和计算方法，以致商品房实际面积与销售面积严重不符。

（3）虚假广告宣传风险

开发企业的售楼广告与实际情况差异巨大，开发企业交付的房子与其宣传的品质大相径庭。

（4）规划变更风险

开发企业擅自变更规划设计，在配套设施、绿地、容积率、环境设施等方面随意改动，将小区中本是绿地的地方改作他用，有的加建新楼，有的变成了停车场。

（5）产权风险

开发企业以各种借口拒绝，拖延办理不动产权证书，致使许多消费者入住后迟迟拿不到不动产权证书。

（6）合同以及合同条款无效的风险

消费者因为信息不对称，导致对合同条款中存在的违法问题无法察觉，以致在发生纠纷时被法院判决合同无效。

（7）延期交房风险

开发企业的资金问题（开发资金不到位、抽逃资金、挪用售房资金等）、工程管理问题等原因，有的延迟交房、甚至不能交房，以致消费者的利益受损；

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