洞窥乐山宜居区域 最被看好和不看好的版块

根据完美谢幕的我市第十三届房地产展示交易会数据分析，并结合笔者在房交会现场3天的随机调查显示：目前乐山中心城区“最被购房者看好的板块”有城东、城西、肖坝以及城北板块，而这几个区域的代表楼盘在秋交会上也相应取得了不俗的销售业绩（翡翠国际25套、西城国际41套、嘉州新城58套、领地·亚马逊30套），从各家提供的数据来看，尤以肖坝—嘉州新城最受欢迎。

  反之，在“最不被购房者看好板块”的调查中，大多数受访者指出本次秋交会参展楼盘最少的“苏稽板块”。而大家给出的理由很简单：1、区位偏远，价格优势不大；2、区域成熟缓慢，动迁成本和难度极大；3、购房投资回报同比落后数年。

  最被看好人居区域

  城东板块：

  得益于地块蕴含的区位潜力和高起点规划的可实施度，短短四五年，城东“桃园新村”从以前的荒野到今天的人居美地，成为乐山有目共睹的高尚生活社区之一。随着乐山城市化进程的不断加快，乐山中心城区的空置土地资源日益稀少，特别是中心地区滨江土地资源的稀缺，使得与中心城区二三桥之间的城东片区更显弥足珍贵。随着乐山百万人口城市宏伟目标的实施，拥有广阔土地资源、占据连绵数里的的岷江江景的城东，已经成为乐山未来城市的重要组成部分，必将在乐山百万人口大城市的进程中扮演重要角色。

  城北板块：

  位于乐山中心城区的城北板块，是乐山楼市近两三年全新崛起的一个热点区域。如今已有数个房地产项目开发竣工：滨江怡景、清华·泊景湾、江南人家、嘉州之春、岷河苑、警苑、翰林印象、流水庭院等，区域配套成熟便捷，人气陆续攀升、日渐繁华。近几年的乐山楼市，城北板块继续充当着乐山房地产开发的主阵地：莱佛士帝景、置地·新府、凌江峰阁，露出靓装，乐山滨江高尚水生活区崭露头角，名门·外滩、水木清华、领峰、领地·亚马逊……仿若一夜之间，城北忽然翻身成为2010年的“兵家必争之地”和市民青睐的热点，一个乐山的CLD（中央居住区）日益完美。

  城南板块：

  在业内每每提起城南肖坝的快速崛起，几乎所有人都会将它与成都的华阳联系起来。与城东翡翠国际社区一样，一张白纸更好描绘蓝图。今日的肖坝，江景、闲适、教育、美食等元素构成了富含大都市气质的乐山“特区”。近年来，肖坝路各段的全面改造、绿心公路的开通，更是将肖坝与乐山中心城区连成一个有机体。目前，根据乐山“三区连片、拥江发展”的战略思想，人们再提及城南，所能联想的就不再仅仅是嘉州新城，而是一扇代表乐山城市形象的、与成都港乐山机场和乐宜高速紧连得“南大门”。

  城西板块：

  近两年，城西板块潜力乍现，作为乐山中央商务区的“入户”板块，行政中心西移，市政配套先行，大宗生土被抢拍，现代建筑不断崛起，成绵乐城际铁路终点站落址，蟠龙路、绿心景观大道等横线连通……这一系列变化直接推动城西板块商贸、旅游、物流等第三产业链的发展，随之牵动整个乐山市经济中心的转移。

  “大家为什么都看好城西，看中的就是它的升值潜力，增值的空间巨大，看中的就是这片投资的热土。”目前，柏杨西路以西人气不断聚集，无论是投资还是居住，都是无限发展潜力的理想之地，这从“西城首座”、“西城国际”的热卖便可看出。

  [NextPage]苏稽：最不被看好的人居区域

  根据乐山城市总体规划，苏稽已被纳入中心城区的规划建设，依托现有的产业和城镇基础，以特色旅游带动发展出综合新区。市中区政府也将迁址苏稽，而且苏稽处于乐峨快速通道上，市委市政府也提出了沿峨眉河打造乐峨田园风光带的构想，可以说苏稽未来的发展指日可待！但从本届秋交会的调查反映，苏稽板块的楼盘明显不为市民认可，与中心城区其他板块形成冷热两重天的格局。有业内人士指出，根据市府规划“十二五”、谋划“十三五”的大方针，未来十年苏稽确实将迎来一个发展契机。但对于人居投资来说，用动则四五十万的购房现金为苏稽七八年甚至十余年后的成果买单，显然太不现实。总结而言，选择苏稽楼市将面临3个“短板”：1、价格优势不大；2、区域成熟度不足；3、规划实施难度很大，投资回报慢。

  一、苏稽房价与中心城区相当

  从最直观的房价显示，目前苏稽在售的新楼盘每平米单价在3800—4600元之间，这一价格比市房管局统计的乐山楼盘平均销售价格还要高出一截，即便加上优惠，也基本与中心城区楼盘售价持平。对于这一点，笔者在房交会上采访的购房者大多表示不解。“苏稽的区位和地价再怎么也比不了中心城区吧？怎么房价也跟着往上蹿？”“上次去苏稽一个新项目看房，置业顾问就私下告诉我们楼盘开盘价或许会比照中心城区当前价格执行”。 一位李姓先生也对笔者说到，“上周去春华路与白燕路交汇处的一个新盘看房，那里的对外报价也就3600元/平米左右，实在搞不懂苏稽的楼价怎么比新广场这边还高？”

  二、区域成熟度不足，继而楼盘配套严重缺失

  在房地产营销学中，强调了一个“5公里法则”——即家与工作/生活区域的适宜距离在3-5公里范围，一旦超出，就会让人心生排斥而影响正常生活。从距离来看，苏稽距离乐山中心城区约有20分钟左右的车程，按“50公里/小时”来换算，显然已经超出了“5公里”的范畴。

  再有一个就是“500米法则”——即选择楼盘应选择200—500米范围内有足够的生活配套的。但从目前苏稽在售楼盘的周边配套来看，即便是在“500米”后面添上一个“0”，似乎也很难满足这一标准。不管是医院就医、子女就读，还是出门买菜，都是一个大难题。难怪笔者在苏稽某楼盘走访中发现有“新房转让”的信息。

  在去该区域之初，本以为苏稽作为乐峨路上的一颗“旅游明珠”，一切将是田园诗意、井井有条。但笔者一行刚到徐浩大桥口，便堵上了数分钟。随行的司机告诉我们，由于目前只有这一条路通向峨眉，车流量巨大，时常发生拥堵和交通事故。进入苏稽镇，“脏乱差”的影响与其他一些城镇并无两样：道路坑洼不平、街道灰尘弥漫、垃圾散落街道水道……有当地住户甚至主动向笔者爆料：镇上好多街道的路灯都坏了，这入秋后一到晚上都不敢上街走动，生怕遇上什么不法之徒。

  三、投资回报慢

  确定5公里生活半径后，对比中心城区与郊区楼盘的特点：中心城区拥有相对便捷齐全的商业、交通、医疗配套，且比较有保障的增值性，变现能力较强，但缺点在于地段越成熟价格越高；而郊区楼盘主要在楼盘品质、销售价格上取得优势。这个取舍过程中，就得分析“价值洼地”。

  从投资角度来看，可以由三个角度判断价值洼地：1、该片区房价水平低于该片区大方位或者所在城市同圈层房价平均水平，而目前苏稽在售楼盘的价格显然不满足这一标准；2、要有提升动力，即该片区拥有重大的市政规划计划，或正在进行市政规划，虽然苏稽片区在现有规划利好下将迎来一个高速发展期，但这个过程长需要十年、短则六七年，时间漫长；3、从目前苏稽房价来看，其价格有所超前，对比苏稽前两年推出的个别楼盘，近两年升值的幅度不及中心城区理想。

  根据市委市政府的发展规划，我们有充足的理由相信终有一天苏稽将成为崭新的城镇，然而要想动迁一个拥有千年历史的古镇，其动迁成本和难度可想而知，这也就决定了其“蝶变”的周期将比乐山其他版块漫长得多。