交房潮来袭 开发商综合实力遭考验

    玉龙居封顶了！海棠香阁封顶了！棕榈湾封顶了！半山枫景封顶了！青果山花城封顶了！嘉州国际商业中心封顶了!不知道购房者有没有发现2010年陆续上市销售的楼盘，在今年逐步走向了交房的最后步骤。

    一边是愈演愈烈的楼市博弈，一边是前所未有的交房大潮，两者似乎成为了今年乐山楼市回应市场变化的又一碰撞焦点。所购楼盘能不能按时交房？房屋质量是否经得起检验？遭遇业主维权怎么办？一系列的问题，不仅关系到品牌的声誉、楼盘的销售，甚至关系到企业的生死存亡。同时，在这一特殊时期，开发企业如何顺利交房，实践和保障消费者合法权益，也成为今年房地产业的重要课题之一。有受访业内专家坦言,就房地产业来说，交房是验收产品的关键流程之一。交房这个向来隐藏在销售之后的“二线战场”，将走上前台，甚至可能超越销售话题，成为房企工作的重中之重。而前两年，乐山房地产已售产品，有很大一部分将在今、明两年进行交房验收，交房潮即将到来。

    迎来交房潮

    购房者们愈发慎重

    在经历了2008年、2009年乃至2010上半年大规模的房产开发之后，乐山楼市从今年开始逐渐进入交付高峰。不少区域第一轮开发浪潮基本结束，众多楼盘即将迎来交付“大考”。

    据记者初步统计，预计能在2012年交房或提前楼盘约有12家：嘉州新城·海泊蓝湾1/2期、翡翠国际3期六七批次、领地·亚马逊、西城国际、华泰·棕榈湾、天和大院、西城首座、海棠香阁、午后蓝山、城市之星、华厦上居、玉津花城。

    面对交房潮的不期而至，乐山一家刚成立不久的家装公司负责人朱勇近几个月来也是天天泡在工地上。采访中他对记者说：“五六月份的时候我们这些做家装的可是忙坏了，一会儿是肖坝，一会儿是牟子，一会儿又是苏稽，反正是哪里有房哪里就有我们的身影。”另一个方面，在与客户的长期接触中，他也明显感觉到了大家对于房屋质量关注度的提高。“往年交房的时候，总是看到购房者在走马观花后就草草缴完费用收房了；到了今年，这些业主们则是‘十八般武艺’全都用上了，什么钉锤、卷尺，甚至是乒乓球，可见大家的验房意识正在逐年强化。”朱勇说。

    交房潮之下

    项目综合实力遇大考

    对于地产行业来说，交房是开发周期的最后一环，也是形成口碑继而转化为第二轮销售力的重要一环。还记得楼市井喷的2009年、2010年吗？按照开发周期计算，两年前的销售盛况必将在今年转化为庞大的、前所未有的交房潮。[NextPage]

    谈及交房的话题，本土“交房大户”嘉州新城的相关负责人就通过多次的交房，总结了普遍存在以下问题：1、因为对国家房产征税的不了解，加上各地有所不同，许多客户对税收的收取标准有较大意见，认为税收较高，经过我们耐心解释，大部分客户均可以理解；2、对物业费的收取，业主认为在未入住前，不应该收取全额，应不收取或收取半价，遇到此类客户，给其讲物业费是指对物业的管理收费，而不会因为业主未入住就不收或半价收取。3、面积补差，房屋修建过程中，合同约定面积与产权登记面积普遍存在差异，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；超出3％时，买受人有权退房，而且面积差是按套内单价来补。

    不过，除少数品牌企业外，更多房企仍然认为近年交房潮是个极为敏感的话题，不便接受采访。一位不愿透露姓名的房企负责人告诉记者，产品质量和兑现前期承诺是顺利交房的关键。除此之外，对延期交付单位的业主，他们也不排除在接房时，以“送物业费”等礼包或赠送等一些超越客户期望的方式，来化解接房时可能出现的“小摩擦”。但同时，他们也相信，如今的消费者也有理性的一面，对市场经济规律和国家法律有正视面对的心态。

    交房惹关注

    专家坦言：开发商态度转变

    如此多的楼盘集中交付，让众多开发商“如临大敌”，也成为近年乐山楼市的一大“主旋律”。对此，乐山市房地产商会会长王树云指出，跟前几年相比，开发商对于交房的态度已经发生了很多变化。

    他解释说，最早的商品房时代，开发商高高在上，但开发水准良莠不齐，很多意识跟不上，赶工期赶销售，造成了很多质量后患。房子有质量问题，业主一般也不知道如何维护自己的权益，因为一是不专业，二是不想多事，所以多以入住后修修补补为主。而房屋验收也是以整个项目为单位的，过过场或者抽检是很正常的，开发商很少自己组织专门的验房队伍来自检。

    这一状况在宏观调控后开始转变，很多投资客以房屋质量有问题为由集体退房。同时，购房者维权意识大大强化，不会轻易在质量问题上妥协，开发商才开始正视这个事情。他认为，开发商的客户服务意识在交房纠纷高峰后才真正上升到正常水准。之前，房子这个大宗商品的客户服务远远跟不上其他家电等消费行业。交房背后，是开发商开发服务的完整化表现，是市场竞争的结果，是品牌建设必须要过的关。用一句通俗的话来说，就是交房高峰来临，“考验开发商的时候到了”。

    而据相关业内人士预计，约摸等到今年岁末，“交房”这场战役就会在乐山楼市真正打响。希望每一个将经历这场战役的开发企业都是赢家。但不容置疑的是，因为2009年的井喷和2010、2011年的寒流，改变着开发商也改变着消费者。过去只要能抢到房可以不问价格的消费者，经过多年的审视，头脑早已清醒大半，自然要求价格的损失在质量上弥补。开发商从产品供不应求到银根紧缩，甚至有不少急于扩张的企业因为高价拿地而导致已开发项目资金吃紧，在讨论“消费与发展”的话题前，能不能过“交房关”成了未知。独善其身、把好质量关、兑现承诺将是能否赢取这场战役的关键。待硝烟散尽，乐山楼市也必将有一条产品质量与细节的优劣分界线。