住宅专项维修资金被称为房屋的“养老金”。然而在遭遇屋面漏雨、电梯故障等情况时，维修资金的启用却因所需条件的苛刻，及其程序繁复而迟迟动不了。

据《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。这个规定，被称为使用维修资金的“两个三分之二”，而这“两个三分之二”的标准在实施过程中往往很难达到，成为维修资金使用的一大障碍。

电梯出故障

32户居民爬楼回家两个月

9月9日，乐山城区城市绿洲小区北区2栋1单元电梯发生机械故障，需要更换相关部件。这本是一件小区内普通的维修事件，通过申请使用住宅专项维修资金就可解决，却一拖再拖。事件所涉及32户住户苦等近两个月，截至10月29日记者发稿时，维修工作仍未启动。

因故障停用的城市绿洲小区电梯

城市绿洲北区2栋1单元部分住户，只能乘坐其他单元的电梯经楼顶平台再到一单元。

“现在已经是第三次找业主签字，前两次签的字因为部分房屋出售时业主没有过户维修资金，所以签字没有通过审核。”10月25日，记者采访时该小区物业公司相关工作人员告诉记者，城市绿洲小区2009年就已交房，电梯两年的质保期限已到，进入维保期。此前经过质检部门的检查，电梯确实需要更换相关部件，可以申请使用该小区的住宅专项维修资金，然而却有很大部分业主不愿意签字。“专项维修资金需要三分之二以上的业主签字才能申请使用，目前2栋3个单元共有115户住户，到现在还有相当一部分业主不愿意签字。如果这些住户里有80户业主同意签字，电梯马上就可以开始维修。”

“我们一单元的业主都愿意签字，但其他两个单元的业主好像不配合。”该小区的一位业主告诉记者，从9月开始，他们每天上下楼都是爬楼梯。楼层高的住户通过乘坐其他单元的电梯经楼顶平台再到一单元。

“一单元电梯需要维修，为什么需要其他两个单元的业主共同签字？”小区内另外一个单元的业主道出了其中的缘由。该业主认为，电梯是一单元的住户在使用，就应该是一单元的业主签字就可以，而其他两个单元的业主签字后，自己账户上的维修资金也随之被扣除。“这是一单元的事，应该由一单元业主自己垫钱维修，或者物业公司垫钱维修。”

还有很多业主对刚入住4年的小区就要动用维修基金表示不理解。

城市绿洲小区物管公司的相关工作人员告诉记者，之前征求过一单元32户业主的意见，每户垫资300多元就可修复，但他们认为自己缴存了维修资金就不应该再垫钱维修。而对于物管公司出资维修这一建议，该工作人员表示，目前北区的物管工作面临着很大的问题，不少业主长时间都没有缴纳物业管理费。迄今为止，北区部分业主已经拖欠物管公司物业费近30万元，“如果他们补交了这笔物业费用，9000元的维修费用我们可以考虑。”

同时，记者了解到，该小区目前业主入住率仅为70%左右，小区的业主委员会因为北区规划的原因迟迟未成立，这对于使用住宅专项维修资金也造成不小的阻力。

入住率低直接制约“两个三分之二”

调查中记者发现，城市绿洲小区所遇到的情况并非特例。受《住宅专项维修资金管理办法》相关条例限制，房屋维修资金使用难的现象并不少见。据该《办法》对办理程序的规定：“物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议，同时，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。”这个规定，被称为使用维修资金的“两个三分之二”。

“两个三分之二”保护了业主公共资金的安全，避免了资金被套用的风险，但在实际操作中也导致了一些不便。“新城区很多小区入住率低，这一情况直接导致使用维修资金无法满足三分之二的条件。”市住保局物业管理科科长杨毅告诉记者，目前住宅专项维修资金虽然是专户管理，但同时维修资金又分配到单户。“从2007年开始，全市对新交房小区专项维修资金实行强制缴存，目前实行高层住宅每平方米45元，多层住宅每平米35元的标准，每套住宅都有各自的账户。未入住的业主认为自己没有使用相关设施设备，要从自己账户掏钱，自然不情愿。”

记者在莱佛士帝景小区获悉，从2007年交房至今，该小区的入住率只有86%，这样的入住率在很多新建小区已属于较高水平，但涉及住宅专项维修资金的启用仍然一路曲折。“从去年年底至今，申请使用过三次，虽然都申请成功，但过程却颇费周折。”该小区物业工作人员告诉记者，去年年底，该小区19栋住宅需要更换电梯主机，在与业委会沟通时产生了分歧，最后通过物业公司要求业委会全程参与的方式使之透明公正解决了问题。

入住率低使得维修范围的业主难以达到三分之二通过的使用要求，而部分在住业主认为自己对维修设施的使用率低，也使得这一要求难以通过。“比如高层住宅的电梯维修，部分楼层低的业主认为自己使用电梯不如楼层高的频率多，认为在使用维修资金维修电梯时的分配也应该不同。”业内人士表示，因此对小区需要从个人住宅账户中掏钱维修一事，或多或少会有抵触情绪。

动用维修资金 要过“多道坎”

哪些项目可以使用住宅专项维修资金？

“住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，这些由单幢住宅业主或者单幢住宅业主及与之结构相连的非住宅共有的部位，都可以使用专项维修资金。”据市住保局物业管理科工作人员介绍，除共用部位，共用设施设备也可以使用住宅专项维修资金。“电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等，根据法律法规和房屋买卖合同，由住宅或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。”

“虽然很多项目都可以使用维修资金，但申请的过程却非常繁琐。”汇丰物业服务有限公司乐山区域副总经理黎彭江告诉记者，今年他们更换的一台电梯主机和钢绳，通过与业委会有效沟通和鉴定，符合使用的规定，但从申请到完工花费了一个月的时间。

据了解，目前申请使用住宅专项维修资金，需要经历六个步骤，其中包括14天的公示公告期。首先，由物业服务企业根据物业情况，经业委会同意，拟定维修方案，然后由业委会、物管公示将方案在小区内进行7天公示；接着通过业主大会表决，表决通过后经审核，由住保局进行维修资金使用公告；在7天的公告期满后施工单位进场施工，工程完工后，由三方组织验收，最后才划拨维修资金。

面对如此繁琐的过程，一些物管公司对于部分维修项目，采取了变通的办法。“坚持客观、公平的原则，切实高效地解决问题，物业管理方主动直接与受影响的业主沟通协商、合理解决不失为一个有效的解决措施，也是很好的一种维系。”黎彭江告诉记者，直接收取相比使用维修资金，前者耗时更短，过程更加简便。即便如此，《住宅专项维修资金管理办法》等相关规定，从根本上保证了维修资金使用的合理性和安全性，全面落实业主的权利，包括业主对于社区事务的参与权和建议权。来源：乐山广播电视报