小产权房转正：路已段梦未醒
小产权房转正：路已断梦未醒
● 11月22日，在小产权房“转正”之说盛传时，国土资源部和住建部联合下发紧急通知，要求坚决遏制违法建设、销售小产权房，对在建、在售的小产权房坚决叫停，对于已经建成并销售了的小产权房却并未提及。
图为一号小区的小产权房
●小产权房是城市房地产市场需求膨胀与我国土地制度滞后之间矛盾的产物，而农村土地制度的不完善则是造成小产权房产生的根本原因。
两部委表态坚决叫停在建在售小产权房
《通知》中称，建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。
《通知》中还特别强调，要全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施。坚持依法依规，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。
据了解，近年来，国务院有关部门多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房”。去年，国土部、住建部还专门下发了《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》，对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处，并要求各地有关部门对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用。
《通知》还指出，各地要对违法建设、销售的“小产权房”开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理的意见。
“政府紧急叫停小产权房，主要还是因为无法评估小产权房入市后会带来哪些影响。”业内人士分析道。随着“小产权房”日益受到关注，它早已不再是简单的经济或法律问题，而是牵涉多个利益主体，涉及城市住房保障的社会问题。
城乡二元体制催生小产权房
“《物权法》135条至150条写得很明确，在我们国家判断一个房子合不合法，产权合不合法，关键看房子所在土地的用地性质合不合法。”据四川高贸律师事务所王峰律师介绍，我国相关法律法规规定，国有土地的所有权不能流转，集体组织的土地所有权可以流转，但它进行流转目前只有一种方式——即通过国家征收，把集体所有变为国家所有，才能进一步的用于建设。在土地所有权之下才是土地使用权，包括宅基地的使用权和集体土地的使用权。“实际上小产权房涉及的大多数都是集体土地的使用权和宅基地使用权的问题。根据现行法律规定，农村集体土地的使用权不能直接用于非农建设，宅基地使用权上修建的房屋不能自由流转（只能在本组社员之间流转）。”
由于小产权房不需要支付土地出让金、土地征用费、耕地占用税、房产开发税、城市基础设施配套费等成本，因此相对普通商品房在价格上要便宜不少。从各个城市的实际情况来看，小产权房的价格一般都在周边商品房价格20%-60%之间，价格优势明显。
据了解，1982年，修订后的《宪法》就规定了城市土地归国家所有、农村土地归集体所有的城乡二元体制。自此中国正式实行城乡二元的土地制度，由此产生了所有权、占有权、使用权、收益权、处置权等一系列两重标准，造成了“同地不同权”的现象，而权利的不同也造成了其价格的巨大的差异，由此形成了“同地不同价”的现象。
尽管农民是土地的所有者和直接控制者，但他们却缺乏合法获得土地增值收益的机会。由于缺乏合法的渠道，农民就会转而以“违法”的方式争取利益。而集体用地的低成本保证了村集体、村民或房企在小产权房开发有利可图，由此推动了小产权房市场。
此外，不断上扬的高房价是小产权房产生的催生剂，快速推进的城市化是小产权房发展的推动剂，直接推动了小产权房交易市场的持续升温。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这部分人群的住房需求，而这部分需求也只能流向价格更低的小产权房市场。
业内人士表示，以上这些都是导致小产权房大规模兴建的重要原因。根据全国工商联调研得出的数据，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。而非官方的数据更惊人，有统计数据甚至显示，目前全国小产权房总量或已超过70亿平方米，若按100平方米/套来计算，相当于全国就有7000万套的小产权房。
但值得注意的是，小产权房并不真正构成严格法律意义上的产权，也正是由于这个原因，对于购房者而言，购买小产权房面临的风险因素较多，如：没有房产证、拆迁难补偿、无法办贷款、质量难保证、配套不完善、转手交易难、遗赠较麻烦和无后续土地溢价等等风险。
相关人士认为，小产权房是城市房地产市场需求膨胀与我国土地制度滞后之间矛盾的产物，而农村土地制度的不完善则是造成小产权房产生的根本原因。
改革在推进 但转正遥遥无期？
从小产权房的形成原因来看，要根治小产权房问题就要从供给端（城乡二元化土地制度的改革）和需求端（保障房体系的进一步完善）两方面去解决。
相关经济学家表示，如今随着《决定》提出建设城乡统一用地市场、实现农村集体土地“同权同价”，土地供应将从单一的政府征地转让逐步转变为包含农村集体土地流转的双规制供应。另外，此前习近平总书记也在中央政治局学习中首次提及对房地产政策思路，房地产调控重点将放在保障房，构建以政府为主的基本住屋保障，并重申3600万套保障房要全力完成。
可以看出政府已经开始在供给端和需求端进行了一定的改革尝试。接下来的工作重点将在于土地确权上。“土地确权是土地流转的基础，一方面明晰产权可以最大程度保护农民利益，另一方面还将奠定农地流转和建立城乡统一的建设用地市场基础。”市委党校经济学教授邹健民表示。
事实上，在农村集体土地流转方面，近年来安徽、重庆、成都、嘉兴、天津等地都已进行了积极试点，包括反租倒包、股田制、土地换保障和土地银行等多种创新方式在各地试行。
业内人士预计，三中全会之后，土地流转方面会给地方相当大的自主权，允许各地按实际情况采取多种土地流转试点改革方案，取得成果以后再向全国推广。不过挑战仍然严峻。在现行农村土地集体所有的法律框架下，仅凭土地使用权确权的基础，农民能否获得土地流转过程中土地升值的合理部分而不是被其他组织或个人截留，以及是否会产生土地兼并等现象都无法预料。因为涉及到制度改革、法律完善方面的问题，小产权房问题难以一蹴而就，必然是一个漫长的过程。
虽然国土资源部和住建部联合下发紧急通知，要求坚决遏制违法建设、销售小产权房，对在建、在售的小产权房坚决叫停，但对于因历史遗留等多种因素已经建成并销售了的小产权房如何处置却并未提及。对此，邹健民教授持相对乐观的态度，表示相关问题在今后或将有望得到妥善解决。来源：乐山广播电视报
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