透过二手房评估价看区域价值几何？你的房子涨了多少？

乐山房产网  据中指指数对全国100个城市二手住宅的调查数据显示，2020年11月全国100个城市二手住宅平均价格为15448元/平方米，环比上涨0.29％。

据本网统计数据分析，2020年10月乐山市二手房成交均价约为6603元/㎡，11月同步上涨为6644元/㎡，环比上涨0.6%。

从以上两组数据足以看出，不管是全国还是乐山本地二手市场近期都是呈平稳上涨趋势，透过这一现象也能反映出当前的市场整体情况还是趋好的，预计在近期内是不会出现价格大幅下跌情况的，所以对于还在观望的刚需人群还说，还是建议尽早买房。

当下，很多购房者在买房之前喜欢先看看区域内的二手房价格，认为二手房价格更能反映出当前的真实市场行情，通过二手房价格直观反映该区域的发展价值，从而表现出该板块的未来预期，尤其是对于投资型客户来说，大多都会通过参考几年前售卖楼盘如今的转卖价格来判断投资收益的可靠性和升值空间。

基于此，房乐山网联系到乐山专业二手房评估公司，针对乐山目前各片区内部分热销二手房楼盘三房户型进行评估，评估价格表如下，供大家参考。

特别说明：

1、以上价格均为小区最好户型、最好楼层的价格，价格仅供参考；

2、如果赠送面积大，或者有入户花园、户外平台、屋顶花园等有利于价值增加的因素酌情考虑价格。

从上表看出，当前二手房评估整体均价处于较高位的还是青江新区和城北片区，这也与新房市场反应是契合的。

一、青江片区

作为城西片区的首批开发楼盘代表——西城国际，自2010年亮相，至2015年左右基本售罄，当时的销售价格大约在3500-4500元/㎡左右，到如今6300元/㎡的评估均价，上涨幅度最低都达到40%以上。

其后的楼盘如邦泰国际社区和时代青江二期，2015年销售均价约在4500元/㎡左右，现下二手房评估价已达到6900-7000元/㎡，实际成交价甚至更高，上涨幅度也达到55%左右。

从青江片区这3个不同时期的热销项目当下的二手市场价都能反衬出目前的区域价值高度，青江新区依傍高铁经济圈，作为先驱发展区域，再加上世豪这几年的成功运营，现目前的各种设施条件都已成熟完善，这也是该片区新房及二手房能够卖得起价的重要原因。

而且就在11月中旬，青江片区拍出了今年目前为止最高的楼面价3621元/㎡，再加上伊藤洋华堂即将于2021年1月开业以及本月25号还将再拍新地块，在这3大催化剂的共同作用下，有望使青江片区的板块价值再升级。

目前青江片区在售新楼盘中阳光青江壹号、麓城、碧桂园青江府房源较充足，可选择性较多，销售价格在7000-7200元/㎡左右；另外领地蘭台府及青江蘭台都已进入尾盘阶段，清盘特价处理中，想要捡漏的可以看看；此外领地澜山的叠拼产品适合改善型高端客户关注。

二、城北片区

从通江片区到王河片区，再到如今的大城北新区，从区域版图的扩张就能看出这几年乐山北部门户的变迁速度，自万达进驻运营以来，直接拉升了整个区域的发展以及片区房价。

以万达华府为例，在万达未开业以前，销售价格约在4200-4500元/㎡左右，如今的评估价已达到6600元/㎡左右。甚至超出早期销售价格更高，小区内部景观园林更优质的领地亚马逊以及临江楼盘罗浮盛世，这都足以说明依傍万达的优越性。

城北的新房市场更是今年乐山楼市的重头戏，自8月以来，阳光玖著、达公馆、棠樾蘭台、和喜玖熙府、领丰一品学府相继亮相，清一色的刚需小三房上市。再加上原有的天立御景峰、富力尚悦居、美的珺御府、碧桂园天悦及翰林雲上，10个项目齐发力，不管是改善型大户型还是性价比小套三，都能在城北找到合适的房源。目前的城北新房销售价格大约也在6800-7200元/㎡左右，部分优质房源及小高层洋房销售价格可达到7500元/㎡以上。

12月25日还将公开拍卖1宗优质地块，既有一线临江优势，又具有学区房的属性加持，目前是整个业界的关注重点，诸多房企都有摩拳擦掌之势，但地块面积偏大，相对应的总价升高，到底最终会被哪家房企拿下，我们一起拭目以待。

三、高新区

高新区自大型工厂搬迁后，再加上政府政策的各项支持，这两年也成为乐山的又一择居之选，作为前期项目中各方面条件都更优质的三江华府，二手房评估价格也已达到5800元/㎡左右，比当时的销售均价4000元/㎡足足上涨了1800元/㎡。

现下在售楼盘中，佳乐江屿城和邦泰大渡河府销售均价也在6000元/㎡左右，新盘宝德未来绿洲也放出40万不到买3房的噱头，这与同期其他片区的房价相比，算是处于低价位高性价比。

其他片区虽上涨幅度不如青江片区和城北片区，但整体还是呈上涨趋势，并未出现贬值现象。以江山一品为例，因项目本身依傍绿心和虎头山双公园，外加一线临江优势，楼盘保值性非常高，放到当前市场还是至少在11000-12000元/㎡左右。

总的来说，随着政府在不同时期对于城市规划的侧重点不同，会给每个片区带来不同程度的利好条件，从而使整个城市均衡发展。作为购房者来说如果是想要享受现成的便利条件，那么已经发展成熟的区域无疑是首选，比如乐山的新城区和青江片区。如果是期待将来还能有更大发展潜力的，可以选城北片区；想要当前以低价买入，抢占价值洼地的可以选高新区或者冠英新区。

总而言之，刚需买房的最佳时机永远是当下，别抱着“房价早晚要降”的心态错过一次次的买房时机；另外就是买房跟着城市规划走，基本还是不会踩坑的。