10月初，150家全球品牌房企和机构高层、业内知名人士、政府官员及经济界学者齐聚“2013全球华商（成都）地产论坛”，针对未来楼市价格的走向进行了激烈探讨。在此次论坛上，不少国内品牌房企坦言三四线城市“空置率”较高，公开宣布将彻底放弃三、四线城市。有业内人士坦言，三四线城市的去库存压力相对来说较大，一方面是城镇化发展带动开发商开发热情高涨，供给量大幅度增加，另一方面，三四线城市购买力有限，就业机会相对较少，人口集聚乏力。

作为中国著名旅游胜地，乐山美丽宜居的人居环境早已深入人心，但作为三四线城市，乐山楼市情况如何呢？据统计，乐山楼市供大于求，乐山房价四季度上涨压力大。

数据：供大于求 四季度房价难上涨

根据乐山市房管局的市场运行报告显示，今年1-8月份，中心城区商品住宅预售面积154.09万平米，商品住宅销售面积107.48万平方米，库存约50万平米。9月份，乐山中心城区批准商品住宅预售面积30.66万平方米，同比增长39.24%，环比增长232.54%；但销售面积10.87万平方米，同比下降27.53%，环比下降15.54%。

“今年1-9月份，乐山中心城区已经售出商品住宅近120万平米，相当于去年全年的去化体量，由于上半年大量地消耗了刚需客户，四季度销售尤其是刚需楼盘销售乏力。”乐山某营销公司市场部负责人接受记者采访时说，随着下半年新盘入市以及老盘推新，预计四季度乐山中心城区商品房住宅供应充足，竞争激烈，房价难上涨。

“就全川房地产市场而言，乐山楼盘规划、开发水平整体较高，居于川内中上等水平，但房价却处在中下游水平，我个人觉得，这跟乐山城市特点有关，比如城市产业发展、就业机会。”某项目负责人分析说，经过几轮的“刚需战”，乐山本地刚需已消化得差不多了，剩下的“不锈钢”经济条件十分有限，购房动力有余，能力不足，而乐山就业机会较少，缺乏吸引力，这也是下半年乐山楼市刚需购房比例持续下降、房价有所松动的原因之一。供需差距随着前期市场的挤压有不断拉大的趋势，未来短期房价上升的空间并不大。

同时，该负责人坦言，尽管属于三四线城市，但区位优势明显，电子信息、新能源、现代装备制造等产业发展基础良好，旅游、金融、商贸等产业发展充分，省委、省政府十分重视和大力支持乐山的发展，把乐山作为全省多点多级发展战略的重点城市，随着乐山双百大城的建设，后期市场前景看好。

分析：改需增加 品牌房企品质楼盘更有优势

走访中记者了解到，对比一二线城市的楼市情况，乐山房地产市场在经历了2013年上半年“供需两旺”的盛宴后，目前总体处于良性稳定状态。而根据最近市场数据分析显示，乐山中心城区改善型需求不断增加，这部分购房者更关心楼盘品质，因此品牌开发商及优质楼盘将会更有优势。

9月以来，乐山品牌房企品质楼盘扎堆，如何从众多同类产品中脱颖而出，开发商可谓费尽心思，线下活动、线上品牌宣传此起彼伏，财大气粗者更是不惜“血本”力邀一线明星“扎场子”，但多数活动叫好不叫座，可见购房者越发理智。

“感觉现在房子不太好卖一样，到处的广告都是优惠、折扣，赤裸裸的价格。”在某楼盘看房的购房者许女士坦言，自己看房已经好几个月了，有几个户型比较满意，但仍旧不会冲动购买，“多比较多斟酌，反正也不慌到住。”

同时，记者发现，目前不少改善型需求是因为家庭结构变化而产生的，这部分改需严格上也属于刚性需求，性价比仍旧是改需客户最为直接的心理感受。因此，不少开发商并不从价格入手，而是走优化产品的路线，如优质房源精装入市、户型优化，推出“2房价格买3房”等，产品差异化竞争入市以博得购房者青睐。

乐山宜居的环境、地理位置优越，自然资源丰富奠定了城市高端住宅的基调，城市资源与自然资源兼得。高端住宅营销负责人坦言，对于高端产品，房价不是问题，刺激消费才是最大的“***”。在做好高端产品、注重细节打造的同时，如何让客户感知到产品价值、感知自身需求是主要的课题，随着乐山大城市的发展，乐山楼市高端市场前景也较为看好。

趋势：年底楼市格局有望明晰

以政策调控为主要杠杆手段的市场，势必紧随楼市政策的变动而变动。此前业内预测，在11月党的十八届三中全会召开后，房地产调控升级预期可能将趋浓，酝酿已久的房地产调控长效机制将逐步浮出水面。

四川恒立达营销策划公司策划总监闫世剑分析说，国五条细则出台后，即便是地王与日光盘频频表演、地价与房价比翼齐飞，“地王”现象频出，高层却没再提及房地产调控与房价，处于按兵不动的状态。如果三中全会后在楼市调控上加大措施，那么多半会集中在土地制度改革、房产税改革、地方税收改革、信贷改革等经济和法律手段进行调控。

乐山市房地产商会会长王树云认为，年底乐山或将出台一系列关于推进构建百万人口大城市的相关政策，对房地产市场应该会是利好的。加之秋季房交会的举办和年底的返乡大潮，使得乐山整体的置业氛围显得很热烈，有助于活跃楼市。

可以预见，年底乐山楼市会迎来一波集中供应潮，激烈的竞争让购房者有了更多的选择，从而带动新一轮的置业热潮。但乐山楼市的购买力已经接近饱和，开发企业期望一直保持的高成交数也终将回归到理性的房地产发展规律中。