直击“以房养老”真能老有所依？

三江都市报 2014-04-01

日前，保监会下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》，计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行试点。一时间，“以房养老”再次回到公众视野，成为不少市民茶余饭后的谈资。

据了解，此次《征求意见稿》还提出了“以房养老”保险的两种模式——参与型和非参与型，二者在增值收益方面有所不同。参与型意味着假如以后房价上涨，老人也可以每个月多拿到一定的增值年金；如果是非参与型，每个月的领取金额将是固定的，在房产增值之后，其领取金额也不提高。

热点观察何为“以房养老”？

据最新消息，饱受争议的“以房养老”方案终于有了实质性进展。

记者了解到，自去年国务院发文要求推动以房养老后，保监会已开始着手推动以房养老方案的制定。3月20日，市场传出消息，保监会起草的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》已经开始征求意见，并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先试点。

保监会起草的征求意见稿称，上述保险产品的投保人群限定为60岁以上、拥有房屋完全独立产权的老年人。对保险公司参与以房养老试点的要求包括开业满5年，同时注册资本不低于20亿元，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。

征求意见稿还要求，在试点期间，单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。

乐山市房地产商会会长王树云在采访中告诉记者：“从现实角度来看，以房养老作为一个保险产品，计算复杂、涉及政策因素多、牵涉社会观念强。真正做起来需要住建、民政、财政等多部门的配合，单靠一个部门肯定会有障碍。”

市场态度 “值得期待”VS“无法接受”

虽然目前“以房养老”政策仅在北、上、广、武四个城市率先试点，距离乐山老百姓还有一点距离，但仍然在乐山市场上引起了不小的关注。对于这样一种全新的养老模式，部分市民表示“值得期待”；但与之相对应的是，不少受访者报以“抵触情绪”，觉得“养儿防老，落叶归根”才是传统的社会伦理。

观点1：“这种方式还是可以，值得期待。”

“以房养老是一种全新的养老方式，能从某种程度缓解目前社会老龄化带来的矛盾。”45岁的市民严女士表示，如果她以后老了，儿女有经济能力且不在身边，那就会采用这种方法。不能说“以房养老”就一定不好，存在必然有合理性。只能说受众不一样，需求也不同。并且，现在是“4+2+1”的家庭模式，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年，那还不如用“以房养老”这种方式缓解巨大的家庭压力。

观点2：“辛苦了大半辈子换来的房子，要给儿女留着。”

家住市中区滨河路水岸名邸的71岁老人余先生则与严女士的观点完全不同，他在接受记者采访时表示，中国人这辈子无非就是为了房子、为了家奋斗，现在好不容易买了新房子，儿女也长大成人，除非自己是孤寡老人，或者子孙极度不孝，否则怎样都要将房子留给孩子们，这是一种爱的传承。

同余先生观点相同的市民还有很多，总结下来这部分市民认为“以房养老”是一种看似很美好，实施起来很艰难的养老方式。他们认为，没有健全的法律法规约束抵押贷款的商业机构，对于市民而言就不具备说服力和信任感；其次，房价涨跌不定，上涨对抵押了住房的老人不划算，下跌又会造成商业机构亏损；最后，在国人的固有观念里就认为养儿防老和家产传后，要想在短期内改变这种根深蒂固的观念非常困难。

业界观点 “以房养老”或为一种探索

记者在走访了乐山市中区各大社区后发现，市民对“以房养老”说法不一，有些市民表示能够接受反向抵押贷款来养老，但很多人则表示无法认同。针对两种不同的“声音”，记者也采访了乐山部分业内人士。

资深房地产业内人士刘智中在采访中告诉记者，从目前的理论上来讲，对于有房的空巢老人或家庭负担较重的家庭，“以房养老”的确是最佳的一种养老方式，而且对于现在中国的现状，“以房养老”似乎将成为一种未来趋势，不过想要全面实现这一新的养老方式还需要时间。“乐山作为全国四线的中小城市，对于很多新兴事物的接受度来说都会存在滞后效应。而‘以房养老’本身就是一种全新的养老模式，思想传统的老人，心理上难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的，只有留给下一代才安心，所以一开始不被乐山人接受完全可以理解。但是如果随着这种模式在全国范围内盛行开来，相信不少具备条件的乐山老人会全面重视这种新型养老模式。”

对于上述观点，四川电子科技大学房地产专业客座讲师牛冠华也表示，实际上，早在5年前，上海就曾进行过“倒按揭”模式的以房养老试点，然而却因为市场反应冷淡而黯然退场。“之前以房养老面临的很多障碍至今依然没有得到妥善解决，首先传统观念的问题就不容易突破，另外险企、银行、房地产相关机构都有所涉及，缺乏统一的平台。因此方案是否能够真正落地，还需政府多部门协调推进。”牛冠华认为，尽管在实施过程中困难重重，但作为一种全新的探索也未尝不可，而今年兴起的养老地产概念，也将成为社会养老模式的又一补充。

采访手记 >>>

“以房养老”与“养老地产”是否存在联系？

同样是谈论养老问题，同样与房子有关，那么，“以房养老”与“养老地产”是否存在直接联系呢？

“其实，在本质上这是两个没有太大关联的概念。”牛冠华表示，所谓养老地产，是集合了管家服务和生态型住宅的适于中老年人的新型投资类地产。它涵盖了房产、地产、物业等住宅服务和保健、医疗、养生、养老、临终关怀等服务，并兼具投资理财功能。养老地产代表房地产行业一个新的发展方向，极具市场增长潜力。

但是，“以房养老”与“养老地产”又存在着间接的关系。因为，二者都需要老人拥有一定的经济实力，比如，老人无法接受住房反向抵押贷款，即通过变卖大房换小房的方式，重新购置“养老地产”。