浅谈：乐山社区商铺投资及背后的投资逻辑

乐山房产网 近年来，房产、股票、基金、期货，投资公司入股企业....咱们老百姓的投资渠道广泛多样。面对市面上诸多投资项目，投资客们会根据自身的经济实力，选择符合自身需求的投资产品。

今天，我要给大家分享的是：乐山社区商铺投资及背后的投资逻辑。

房地产投资，是固定资产投资方式之一。常见的有投资住宅、公寓、专业市场、社区商铺。它的好处就是：相较于其他投资项目来说，投资房地产具有一定的增值保值性，且你投资的是看的见摸得着的钢筋混泥土房子，投资风险相对较小，收益基本上比较稳定。

反过来说，投资房地产是不是没有缺点呢？答案当然是否定的。

房地产投资既然是固定资产投资，那它在市面上肯定就没有良好流通性。对比随时能取能存的银行金融机构来说，房地产不是说卖就卖，说变现就能变现的，特别是出售就要缴纳约17%高税率的商铺。

因此，房地产属于是长线投资产品，投资人需要有充分的经济实力。

以我个人多年的从业经验来看，在多种房地产投资产品中，投资住宅和社区商铺是相对稳定保守的。但是，在决定下手投资前，需要提前考察的内容还是有很多。

香港首富李嘉诚在投资房地产时说过一句话：“地段、地段、还是地段”。因此，我们在投资社区商铺时，一定要先考虑地段位置，尽量选择有一定人流量的社区商铺，或者是未来具有一定发展空间和潜力的好地段。

但是，“鱼和熊掌不可兼得”！人流量大、地段成熟，且肉眼可见的高租金单价商铺，通常来说，如此优质的社区商铺，固然是成为我们的首选。但是，这种商业产品在开发商处，是很难买到或者低价买到的。

可以肯定的说：能低价买到人流量大、地段成熟，且肉眼可见的高租金单价的社区商铺机会，几乎不可能。

小编做房地产这么多年，如果知道哪儿有上述提到的优质社区商铺出售，肯定会立刻马上，即使卖血也要将其买到手。

当然这只是一种幻想，因为我不在一线销售岗位，获得的信息资源的时效性当然是有限的。哪怕真有这样的社区商铺出现，细品一下，普通人哪里会买得到？

因此，不要浪费时间幻想，退而求其次的选择单价便宜，地段在未来具有一定发展空间及发展潜力的社区商铺，才是最明智的。

讲到这里，也许有部分读者可能会误认为我前面讲的是：开发商处出售的商铺就都不优质，优质的社区商铺都不让你买。

我当然不是这个意思。其实在乐山房地产市场，还是有很多新楼盘项目的社区商铺是比较具有投资价值的。如果想买到一间好的社区商铺，则需要我们拥有独特的眼光。

这里，我还是先给大家简单讲一下，为什么在项目的开发、销售后期，是不可能从从开发商手中买到优质社区商铺的的缘由吧：

通常来说，开发商投资房地产需要巨额资金，土地成本、建筑成本、人工成本、税务成本、资金成本，哪怕是支撑售楼部一个月正常运营的人工费、水电费的金额都大到让你难以想象。

据小编了解，乐山城北一个品牌开发商的售楼部，夏季和冬季的水电费就高达10几万，算上保洁阿姨、保安叔叔、置业顾问、销售经理、案场高管，行政前台、财务、后勤人员的工资，一个月大概需要支出的金额是50万元。毫不夸张的说，售楼部一年的日常开销，轻轻松松就要花费几百万。

开发商投资房地产和我们普通老百姓投资房地产的方向和目的本就不同，开发商在投资土地选择地段时，会充分考虑其商业价值，尽量会选择具有发展空间的好地段土地，特别是项目需要规划大量的社区商铺、商业。此时，开发商投资应该更为谨慎。

待拿地后，开发商会根据自身丰富的房地产开发经验，将项目打造成符合客户需求的好产品，然后想尽一切办法，快速去化手中的房源。待赚取利润后，再进行拿地投资。

因此，开发商对资金运转要求特别高，能不着急卖房子变现吗？答案当然是很着急出货。

为了快速回笼资金，在项目开发前期，大多数开发商都愿意看薄利润出售房源，不管是住宅产品还是社区商铺产品。这就给了投资者和购房者一定的机会。

若楼盘项目已经是开发、销售的后期了，此时的开发商就不再那么迫切的需要资金，利润赚的差不多了，该还的银行贷款也已经还清了，开发商每天晚上应该都是高枕无忧了，房子卖不卖给你，就是凭心情了。

若开发商在此时发现，拿在手里的社区商铺有成熟的地段，巨大的人流量，超高的租金单价回报，又怎会甘心低价出售给投资客户呢，此时的价格怕会水涨船高。

这里只是给大家举个例子，显然这种情况是十分少见的。再说，乐山还是有很多具有投资眼光的投资客，这样的具有发展潜力的社区商铺，怕前期就早被专业的投资客抢光了。

所有的社区商铺都是需要时间来滋养它的，哪怕滋养个三年五年时间是很正常的，这一点是很多内行商铺投资客，都清楚明了的事情。因此，在投资社区商铺的时候，我们需要注意以下几点，尽量控制社区商铺的投资风险：

一、实地考察社区商铺处于小区的哪个位置？

这里，我们先要了解一下欲购买社区商铺的住宅产品总套数有多少，因为住宅越多的小区，意味着你未来的社区商铺可以做很多人的生意。

另外，购买前最好实地去看一下欲购的社区商铺的准确位置。通常来说，小区大门口第一间的社区商铺以及小区的转角社区商铺，这些位置都是最好的。等待楼盘交房时，这样的位置肯定是优先出租，且租金会比其他门市的租金高。

因此，想投资社区商铺的网友们，在楼盘通知排号时，一定要提前排号，优先选择小区位置好的社区商铺。

二、仔细研究社区商铺未来的价值及发展潜力。

如何判断社区商铺未来的价值及发展潜力？答案是：去相关网站把楼盘所处片区的城市片区规划图找出来。了解一下社区商铺的周边有哪些住宅小区，人流动线是怎样的（这个很关键）。另外，我们还要判断，根据社区商铺的人流动线，未来是否有可能享受到周边住宅小区人口的红利，以此来判断一下未来大概会有多少人流量。

其次，对照城市片区规划图，仔细看一下周边的道路规划和大型配套设施规划，自我判断一下该社区商铺未来的价值和发展潜力。

三、计算投资资金的回报比

在实地考察了门市位置、判断了你未来的社区商铺的人流动线、人流量，以及周边道路规划、大型配套设施规划以后。你可大概预估一下社区商铺未来的租金大概能租多少钱。

具体的计算方式为：租金单价*面积*12个月。一般来说，投资回报率超过20年以上的社区商铺，不建议投资。

四、尽量不选择购买朝西的门市

朝西方向的门市，在夏季时，会非常的炎热，可能会影响人们逛街的心情。

五、尽量不要选择周边商业产品泛滥的社区商铺

买社区商铺的时候，我们还是要尽量避免选择周边住户量本就不多，旁边还存在大体量商业的社区商铺。因为，这样的社区商铺发展完全已经饱和了。

比如说，即使你选了一个转角门市，但是你又发现旁边小区还有大体量的社区商铺，而且包含数量较多的转角门市，且没有成功出租。此时，如果你再选择购买这里的社区商铺，以后会发现的竞争很大，且不好出租，或者租金不高。

最后说一下，最近乐山有哪些正在销售的社区商铺呢？

一、达公馆社区商铺

达公馆的社区商铺即拥有大量稳定的人流住户，又有万达广场人流量的加持。项目的背面是已交房的万达天璟、万达华府、嘉州春天、蓝湾半岛等小区，还有未交房的和喜玖熙府小区。目前为止，达公馆在售社区商铺，是距离乐山万达广场最近的门市（万达广场对面）。至于周边楼盘具体的住宅户数，请大家自行在房乐山网查看，这里就不一一赘述。

达公馆一楼正街门市，面积区间36-50平米，层高5.1米，均价35000元/平米，正在热销中。

商铺咨询热线：400-0833-063转1590

二、麓城社区商铺

麓城项目，地处乐山青江新区核心地段，高坝路段上。该楼盘总占地面积为228亩，分三期开发，居住总户数约6000户。区域交通四通八达，与6700亩九百洞湿地公园仅相隔一条街的距离，社区商铺未来的发展潜力较大。

麓城社区商铺，面积区间：44-71平米，单价低至13000元-21000元/平米。

商铺咨询热线：400-0833-063转1403

三、乐山富力尚悦居社区商铺

富力尚悦居11号楼、12号楼、13号楼的社区商铺，已于2021年6月14日（端午节当天）开盘，该门市的产品优势在于：公摊低，约3%左右，可幻变成立两层。

一楼社区底商，层高六米，面积区间：52-91㎡，均价约22000元-24000元/平米。

二楼带平台的社区商铺，层高六米，面积区间：52-91㎡，均价约9000元/平米。

咨询电话：400-0833-063转1541