8月18日，乐山“通江老街”地块将正式上拍！

进入伏天，乐山土拍市场也随着气候愈发“热闹”了起来。7月28日，乐山市中心城区柏杨坝片区花园街北侧【BYB（C）-08-a号】、乐山市中心城区柏杨坝片区嘉祥路东侧【BYB（C）-08-b-1号】以及乐山市中心城区通江片区凤凰路北段东侧、岷河南街南侧【TJ（C）-23-a号】三宗精品优质地块成功出让。一时间，乐山房地产市场被注入了“强心针”。

面对阶段性的强劲市场需求，在顺应市委市政府确保房地产市场平稳健康发展的大方针下，记者从乐山市土地矿权交易中心最新了解到，接下来将有更多“新粮出仓”，其中，不乏中心城区核心稀缺地块。日前，乐山市土地矿权交易市场将于8月18日公开拍卖出让位于乐山市中心城区通江片区凤凰路北段东侧合计186.721亩的一线临江连襟地块。
市场研判——需求升级亟需优质“土壤”
去年以来，许多乐山人在居家需求上有了变化：要在核心地段，要有成熟的生活配套，还要有品牌力以及过硬的产品力……从“刚需”到“改善”，从“刚改”到“精改”，乐山购房者的需求正在不断升级。
所谓“精改”，就是改善需求的进一步升级。乐山市场中“刚改”甚至是“精改”需求人群的增多，从某种意义上说也预示着房子正在向理性和居住属性回归。可以看到的是，在楼市逐渐实现了去投资化，未来房地产发展主要是满足自住需求。随着大多数人已经完成了首次置业，改善型房源正逐渐成为新的市场主流，成为推动楼市稳步向前的中坚力量。
有业内人士表示，购房者对于项目品牌、物业、区域、配套、环境、圈层等方面的严格要求，促使房企在这些方面进行升级；而房企面对多方面的升级要求，首先就得选择先天具备区位优势、完善配套、资源优势的优质开发“土壤”。在此之上，产品设计与其他附加值才有加分的平台。
区域分析——通江片区各项配套十分成熟
就乐山而言，城北区域的发展有目共睹，岷江上游衍生而来的生态资源以及丰富完善的教育体系，使得这里的房地产开发持续火热，由此带来的人口红利及发展变化显而易见。近年来，这片热土从基建到配套都在不断完善升级。日益成熟的城北成为了不少开发商的选择，从临江区域到万达广场周边，从本土房企到外来开发商，这里历来都是乐山楼市的焦点之一。
作为乐山中心城区历年来的供地“大户”，乐山城北通江片区的规划范围北至S308线，南至通棉路—龙游路北段，西以成绵乐客专为界，东接岷江，规划面积813.89公顷，其中城市建设用地面积579.28公顷，规划范围区内总人口12.5万人。根据《乐山市城市总体规划》及规划区发展趋势分析，通江片区的发展定位为：乐山城市北部门户、山水宜居城市新区。通江片区将规划形成“一廊串两区，两轴通四向、三核心缀城”的总体结构。
伴随着城市规划新中心的落定，以及众多知名地产企业的进驻，客观意义上，以乐山万达广场为中心的城北都市副中心正在形成。同时，区域内涵盖市级幼儿园、小学、初中和高中等完备教育体系，是目前乐山基础教育较好的资源集中地。依据最新发布的规划草案，通江片区将重点在“竹公溪滨水空间打造”“山水通廊打造，增加景观渗透”以及“街道空间及建筑布局形式设计”等环节进行设计引导。区域人居环境不断升级，其“人文”“生态”等优居属性日益凸显。

地块价值——“江景房的身价，学区房的属性，老通江的记忆”
再看市场情况，目前通江片区主要在售的项目仅有同森·锦樾1号和邦泰·天著。前者开盘已近两年，后者总房源也仅有301套。从整个区域的房地产市场来看，用“青黄不接”来形容也不为过。
即将推出的乐山市中心城区通江片区凤凰路北段东侧地块，坐拥岷江上游的一线临江资源。周边有已经交房入住的名门外滩、领地·天屿、翰林印象、江源靓景等小区，还靠近多所学校以及乐山万达广场商圈、通江商圈，配套十分完善，这种看得见的区域价值对购房者来说有不小吸引力。
值得注意的是，本次出让的连襟地块在建设用地性质上也有明确的功能划分：
首先，【TJ（B）-17-d】、【TJ（C）-06-a】号地块为二类居住用地（R2），容积率要求不小于1.0且不大于2.0，建筑高度要求不超过60米。按此标准，地块住宅部分大概率会开发为“纯板式小高层洋房级”产品，如果规划合理的户型区间，相信对于“精改”人群将具备极大的吸引力。
其次，【TJ（B）-17-e】、【TJ（C）-05-a】号地块为公园绿地（G1），地块绿地率要求不低于65%。结合宗地示意图可以发现，用地指标在保护岷江岸线退距空间的同时增加了公园绿地面积，既疏解滨江交通压力，又引入绿廊形成高低错落的滨江空间形态。更为令人欣喜的是，其中还规划【TJ(C)-05-a-1】、【TJ(C)-05-a-3】至【TJ(C)-05-a-5】号地块为商业用地（B1），要求尽可能地保留或者还原“通江老街”原有的明清青砖灰瓦和马头墙、民国风格的独栋别院、港风遗韵的建筑大楼、独特的粮仓建筑以及遗留的工业厂房、邮局等老乐山独家记忆。
既有江景房的身价，又有学区房的属性，还留存了老通江的记忆，加之地块较大的开发体量以及优越的地块属性，有业内人士预测，项目开发建成后，有望进一步提升乐山一中周边人气及商业氛围，进一步增强通江片区城市魅力，为区域城市空间发展增添新活力。