青年置业计划试水商业地产 产权式物业更适合长线投资

 “听说了吗？牛口耳桥附近一家商业项目火了！”、“是啊！我朋友上周五就专程从成都回来到那里排号，5万元的排号费，只接受5套以上预订，听说当天就排了100多号，收了600多万元！”、“嗯！我第二天一大早就去排号，居然就排到200多号上去了。”……这是记者在上周末城区某楼盘的亮相现场听到的多位购房者的谈话。言语间，兴奋、惊愕、叹息夹杂其中。记者随后也向购房者议论项目的营销方得到证实，“排号情况与大家所议论的基本相符。”

  然而在强势围观之下，也有多位读者来电询问：“乐山的商业地产真的有那么红火吗？所谓的投资回报率到底是怎样测算的？乐山目前的房屋租赁市场情况又是怎样？”

  产权式物业持续走俏

  任何产品的大热必然有其客观存在的政策及市场原因，近年乐山楼市大热的产权赁式物业（酒店式公寓）也同样如此。

  一方面，受金融信贷调控影响，普通商品住房的贷款审批也是越来越严、越来越慢，“二套上浮、三套停贷”已经成为“最基本标准”，然而反观商业地产，酒店式公寓作为投资型物业，本身就不受住宅按揭的限制，也就是说无论你有多少套住房，在继续购买酒店式公寓的时候将不受限制；另一方面，随着CPI指数的屡创新高，不少受访市民都在抱怨“上周末乐山猪肉居然涨到16元/斤”的时候，为抗通胀，大家又纷纷把目光投向了房地产。“你说投资住宅吧？乐山今年房价的涨幅明显较往年放缓，而且在新房均价普遍达到6000元/平米左右的情况下，‘炒房’的思维已经明显落伍了。相反，投资酒店式公寓这类产权式物业，在有稳定收益率的保证下，‘月租抵月供，未来赚溢价’更是可取一些。”上周末，专程从成都赶回来正在牛 桥附近某商业项目看房的小李这样对记者说道。

  高租金不代表高投资回报率

  众所周知，由于多重因素，自去年下半年起乐山房屋的租赁市场就一度走俏，租住房屋、尤其是小户型房源的价格更是在持续上扬。“无可厚非，现如今乐山的房租随着房价、市场、政策等环境的变化都在稳步上涨，像很多新小区的套一小户型普遍能租到1000—1200元/月的价格”，在乐山中心城区牛 桥附近经营一家二手房中介的杨先生对记者提醒道：“但是，高租金不代表有高投资回报率。”

  话音未落，杨先生拿出自己朋友挂在店面上长达半年之久，近日“好不容易”才租出去的位于乐山广场附近某新交房小区一套58平米的小户型资料表示，这套住房月租金1250元，按照最简易的投资回报率分析计算公式测算（（税后月租金—物业管理费）*12/购买房屋总价），这套全部费用全款结清的总价约32万的住房，投资回报率约在4.5%左右。杨先生说道：“按照业内的标准，一套房屋出租的投资回报率达到6%—8%就算是不错的投资。但就在月租金达到1250元这种相当理想的情况下，这套小户型的投资回报率也不过4.5%。”

  商业地产并非“绝对避风港”

  目前，乐山中心城区不少楼盘都拥有酒店式公寓的物业形式。而乐山的酒店式公寓一般采取两种形式，一种是酒店采取返租形式，对公寓进行统一的管理，为购房者提供一定比率的返租回报，另外一种是由购房者自行支配。“一般而言，返租的回报率在5%-8%之间，采取这种形式对于业主来说，具有收益稳定和节约精力的优势”，一位受访的业内人士告诉记者：“而选择自行支配的业主，则相对具有物业处分的灵活性，既可以选择出租获利，甚至是获得比返租更高的收益率，也可以用于自住，或者在适当时机进行出售，但这种方式的风险在于空租期内将面临租金的损失。”

  面对乐山楼市产权式物业的大热，该业内人士认为，酒店式公寓虽然是一种较为稳妥并且具有较大升值潜力的投资品，特别适合长线投资者，但在选择酒店式公寓时也要注意一些方面，防范经营风险。首先，选择好酒店式公寓所处的地段。酒店式公寓面向的人群高端，他们一般都云集于成熟的商务中心或者城市核心地带，因此选择酒店式公寓也应当以这些地方为首选。其次，选择品牌开发商的产品。如果酒店式公寓所依托的酒店公司具有较好的信誉，不但能够使业主不用为后期的服务质量担心，而且“背靠大树好乘凉”，依托酒店所具有的知名度，共享酒店在餐饮、娱乐等方面的丰富资源，也能够使客户对于公寓的租赁前景放心，如果采取返租的形式，则能够对回报率的实现充满信心。