公租房迷局

    从6月30日起，为保障房找钱的任务就摆放到了新成立的北京市保障性住房建设投资中心面前。

    这家新成立的百亿规模融资平台公司，最先发愁的融资项目是北京市今年开建的6万套公共租赁房。

    对于多数地方政府而言，220万套公租房显然已经成为今年1000万套保障房建设任务中最大的难题——无法售卖，租金收入偏低且回报期漫长，这意味着大笔的建设资金几乎要全靠政府财政的支持。

    中央强令的建设任务下，公租房首先暴露出的，便是建设资金的筹措。但在这个显着非常急迫的问题背后，公租房还有太多的问题没有理清楚。什么是公租房？它为什么人提供保障？企业自建公租房是福利分房吗？

    对于许多地方政府而言，这都还是一个顾不上去想的问题。11月底前必须100%开工的政治重压下，开工优先。

    只凑够首付款

    “仅今年的公租房任务，所需的资金投入就有60个亿。”北京市住建委系统一位官员这样告诉记者。

    如果按照每套房60平方米的标准，北京市今年6万套公租房的总建筑面积在300万-400万平米，按每平方米6000元的成本计划，总的造价在200亿-300亿之间，这笔投资将在两年左右的时间内完成。而60亿，则只是为确保今年100%开工所需的工程首期款项。

    在6月30日投资中心成立之前，这些吸引投资的工作都由北京市公共租赁住房发展中心在实际操作，不过记者了解到的情况是，在与银行、保险、信托、基金等等多种类的社会资本方谈完一轮后，现在北京市并没有找到合适的社会资金投资公租房。“要么利率太高。”百分之八九，甚至十几个百分点的年利率是公租房投资根本无法负担的，上述官员称公租房投资能接受的最高利率也不过是银行基准利率，不过7.05%。“要么政策许可不清晰。”为保证还贷而进行一些专门的金融设计，以及像房地产基金这样监管层面上没有明确态度的新投资组合对公租房融资而言都显着风险过大。

    唯一的收获来自2010年11月份，建设银行北京分行与北京市住建委签署的一份协议，总计200个亿的授信额度在当时确认，更为重要的是，建行给予30年长期贷款年限突破了所有银行的做法，对于租金回收期漫长的公租房而言，这一点非常重要。不过，半年过去了，该方案却依旧未能通过银监会的审批。

    融资平台的搭建，并不一定能解决问题。因为简单地说，融资平台的搭建更多是解决了融资担保的问题。刚开始立项的保障房项目可能就需要资金，因为建设还没开始，其自身基本不可能作为融资担保。但通过将诸多在建、甚至完工的项目打包进入融资平台，资产担保便不再是问题。

    不过，真正让银行、基金等资本方掏钱的，则还是项目未来自身的偿还能力，而在这一点上，公租房偿还能力弱的问题依旧存在。

    不仅是北京，早在今年1月份，江西省便搭建起了自己的保障房融资平台，具体做法是将省直机关部分资产打包注入融资平台并作为抵押物向银行贷款，目前要求各地方首先上缴融资额的20%作为资本金，资金到位后一并返还。

    按照江西省的设计，这个融资平台的融资能力达130亿元。不过到目前为此，并未取得太好的效果。“当地银行普遍以没有规模、总行不批准为理由，对平台的贷款能拖就拖。”华中炜，华创证券宏观研究院员对记者表示，6月中旬，他带队刚完成对江西省保障房建设的一轮调研。

    企业债，或许是这些平台公司未来融资的最大出路，在发改委6　月22日对此放行之后，各地的企业债融资呈井喷之势。对于地方政府而言，由于低于银行基准利率的年息，利用债券融资的成本显然是最低的。但在发改委等中央部委对城投债的几轮清理之后，地方政府融资的空间有多大？