乐山二手房交易市场疲软 房产中介或将洗牌
调查事件：乐山二手房交易市场现状
调查地点：城区各房产中介、市房管局
调查时间：2013年11月6日至11月15日
乐山二手房市场面临“寒冬”，房产中介亟待转型。
二手房交易税费、手续费超总价一成，新楼盘集中上市促销力度大，贷款政策进一步收紧……一系列不利因素，让楼市热潮退去后的乐山二手房市场正面临一场“寒冬”。
城区街道上一些小型乐山二手房中介店铺悄然关张，引来众人对乐山二手房交易市场的臆测——市场是否正面临洗牌？乐山二手房中介公司又该如何应对？对此，记者走访了乐山城区多家房产中介公司。
乐山二手房市场持续低迷 小型中介退出市场
“总的来说，今年二手房交易相较往年下降了10%左右，平均月销量约150套。”乐山名盛房地产经纪有限责任公司总经理刘永江告诉记者，目前该公司在乐山共有20多间店面，而去年下半年至今一直低迷不振的二手房交易市场，使公司的业绩一直难见起色。
而在城区拥有3家门店的创奇营销策划有限公司，也是一家在乐山从事二手房租售的老店，该公司副总经理何建群表示，虽然整体价格波动并不大，但二手房成交率较去年有所下降。
“由于对房地产的相关政策仍然在密集调整中，大多数人都在观望，等待政策的稳定。”乐山好房子房产中介经纪人蒋春连告诉记者，作为一线工作人员，她明显感觉到购买者在购房时很犹豫，除了部分刚需购买者，多数人更愿意持币观望。“而刚需购买者又多是刚刚步入社会的年轻人，购买力有限，在这种情况下多选择继续租房过渡。”
“大多数人都认为目前的房价有泡沫，购房者的迟疑与观望，也使得一些炒房者不敢再轻易收购房产，在这样的大环境下，市场的低迷也是正常情况。”蒋春连说。
在采访中记者了解到，持续低迷的市场行情，使得一些规模较小的中介公司在今年下半年的二手房销售量仅为每月2—3套，有时甚至仅有1套。据业内人士透露，城区已有3、4家小型中介选择退出市场。
新盘冲击、过户费高、贷款收紧 购房者积极性受影响
“今年乐山二手房市场很疲软。”乐山我爱我家营销策划有限责任公司总经理吕女士告诉记者，今年各种新盘的放量销售对二手房市场造成了冲击，再加上开发商促销力度大，比如城北某新楼盘30万元就能购置一套新房，部分新盘更是给出了“首付10万元坐拥江景房”的折扣优惠。“相同价位下，购房者当然更倾向于选择新房。”
“再加上与仅需支付三成首付的新房相比，二手房交易过户还涉及一系列税费和手续费，这就使得二手房的价格优势更不明显。”吕女士为记者算了笔帐：在二手房交易中，需缴纳的税费包括房产交易价1%的个人所得税，5.6%的营业税（购买未满5年），根据房屋面积和是否为二套房缴纳1%—4%不等的契税；再加上房屋产权登记费和房屋交易手续费；买卖双方各需负担房产交易价1%的中介费；和支付给房产评估公司的占房屋评估价0.5%左右的房屋评估费，各种费用相加甚至超过交易价一成。
“今年2月出台的楼市调控‘国五条’让不少人抢在政策落地前抢购房产，使得3、4月乐山二手房交易出现了小高峰，却也提前释放了市场购买力，使下半年的二手房销售持续走低。”乐山名盛房地产经纪有限责任公司经理张先生表示，“另外，二手房交易中80%的购房者都会选择贷款购房，而今年无论是商业贷款还是公积金贷款政策都在收紧。原本2个月就能完成的二手房交易，现在因贷款迟迟不能给付导致4个多月也未必能完成，这也影响了购房者的积极性。”
乐山房产中介亟待转型
“从国家开始房地产市场调控以来，从去年下半年至今，乐山的二手房销售市场就持续低迷。”乐山市住房保障和房地产管理局相关负责人表示，今年1—10月份办理二手房交易总件数为4774件，其中住宅为4095件，这其中包含部分售卖双方因各种原因拖延未及时办理的交易。“总体来看乐山二手房市场处于比较平稳的态势，虽然市场有过几次波动，但与调控前相比成交量明显下滑。”
该负责人表示，这种持续低迷，必然会引发二手房中介市场的激烈竞争，导致部分缺乏竞争力的企业被淘汰。
“在种种不利条件下，二手房市场已经进入寒冬，部分小型中介公司难以承受压力，退出市场也是正常的竞争结果，市场毕竟会越来越规范，买卖双方也更加趋于理性。”乐山春利房产市场部执行经理李科杰表示，随着竞争的日益激烈，房屋中介公司将面临转型升级。“目前乐山房产中介市场正处在一个提升服务，整体转型的时期，根据不同公司的市场定位，对不同需求的客户提供更具有针对性的服务，除了单一的二手房屋中介服务还可以从事一二手房联动销售、针对大型连锁企业商业地产服务等，以期拓宽市场范围。”
“小中介公司信息资源少，员工素质参差不齐，对客户的评估不到位这一系列问题，使之在客户心中的信誉度降低，进而更难适应变化中的市场。”刘永江表示，在竞争日益激烈的情况下，中介公司想要继续获得生存，需要更加注重客户体验，为客户提供更加完善的信息服务，“首先要保证房源信息的真实性，杜绝虚假房源，实价发布广告，提高税费透明度，逐步谋求向更广阔的市场进军。”
乐山商业地产或成投资新宠
“目前二手房销售市场暂时难见起色，而租房市场一直保持比较平稳的走势。在这样的情况下，我们公司比较看好明年3月商业地产投资的旺季。”李科杰说，作为正在加快发展的城市，乐山商业地产市场还未完全成熟，潜力依然较大。
曾供职于不少沿海大城市房产中介公司，在李科杰看来，随着青江新区等新片区的开发，新的商业地产将受到越来越多投资者的关注。“只要房屋中介公司找准定位，在商业地产这一块大有可为，目前我们要做的是提前为未来做好准备，打造一支成熟的运营团队。”
“对于商业地产投资，国家相关政策并没有对其进行调控，因此不少投资住宅的人已经将目光转向了部分新区周边的商铺，期望投资未来。”乐山置信房产经纪有限责任公司副总经理刘子健说，目前从公司业绩上看商业地产约有3成左右的增幅，“投资主要集中在新区或亟待开发的地区附近，这些地方商铺的价格也有所上涨。”
“相较于住宅，我更加看好商铺一些，因为住宅的调控相对要严厉得多。”市民黄涛说，他已经有一套住宅了，在对二套房调控愈加严厉的当下，如果有闲钱则更倾向于投资商铺。来源：乐山广播电视报
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