新政望风丨2021楼市调控概述

乐山房产网  2020年初，新冠疫情爆发，世界经济迎来近年来至暗时刻，国内外经济政治局势更是错综复杂，世界正经历百年未有之大变局。

在此环境下，我国特色社会主义市场经济核心优势凸显，展现出了中国经济特有的强韧，我国经济长期向好的基本面并未改变。房地产经济作为我国经济的重要稳定机制亦表现不俗。2021年，我国经济将逐渐脱离疫情利空的影响，走上稳中有升的正轨。在此情况下，房地产新政下发，在全新的2021年，我国楼市将会有怎样的变化？

一、政策

国家政策是我国楼市运行和发展的重要风向标之一。2016年年末的中央经济工作会议曾首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，之后，相关部门陆续出台了相应的管控政策。

但在此政策背景下，除去通胀率，我国房价总体仍呈现稳中有升的态势，与其他国家相比，居民收入与房价不匹配态势较为明显，房价始终处于高位。其主要原因为相关政策虽对房地产经济存在宏观利空，但在具体条款上并未有详实的数据约束，整体政策模糊性较强。例如就收紧房企融资而言，依旧有漏洞可循。

2020年12月15日，国家财政部下发了关于印发《商业银行绩效评价办法》的通知，该办法明确划定了房地产融资的“三道红线”，明确了房企融资的直接标准：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据“三道红线”的触线情况不同，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。三条红线皆触者，不得新增有息负债；两条红线触者，负债年增速不得超过5%；一条红线触者，负债年增速不得超过10%；三条线都未触者，负债年增速不得超过15%。

其后不久，2020年12月31日，央行和银保监会联手颁布了一条关于新规《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，据该通知规定，银行发放房企贷款与个人住房贷款均有明确的上限及比例限制。

两条新规接踵而至，从紧态势毋庸置疑。这体现了国家对于履行“房住不炒”原则，凸显房子的第一功能——使用功能，对房地产行业进行根本性调控的意志和决心。赌上资金流向漏洞，压制其各渠道流向房地产，将房地产行业囚于桎梏，也是出于防范金融风险的考虑：防止金融体系对房地产贷款过于依赖带来的潜在系统性金融风险。

综上所述，就政策导向面来看，新的一年房企大量融资渠道被将被闭合，部分现金流吃紧，长期资金压力较大的开发商将难以苟延残喘，房企间马太效应更加明显，“强者愈强，弱者消亡”。对行业市场整体而言，新政将再次优化市场资源配置，促进行业健康良性长效发展。在市场清退部分不良企业后，期房烂尾风险将有所下降，对置业人群来讲也是一个好消息。

政策影响力具有一定程度地域性，一般由一二线城市向中小规模扩散，由沿海经济发达地区向内陆辐射，其影响力随传递过程逐渐减弱。对乐山楼市而言，乐山新楼盘众多，碧桂园、邦泰等大型房企也在此布局，可能会出现波动性行情，但市场整体依然是健康向上的，其基本面也稳定向好。

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