取消“期房预售”“套内计价”是否可行？——专访牛冠华

乐山房产网  在刚刚闭幕的2021年全国“两会”上，全国政协委员周世虹提出实行商品房现房销售制度，以套内建筑面积计价销售商品房的提案引发市场热议。

日前，乐山日报特邀电子科技大学房地产专业客座讲师牛冠华，详细探讨取消“期房预售”与“套内计价”在当前的市场、政策条件下是否可行。

记者：“商品房预售制度”和“公摊面积”始于何处？具体指的是什么呢？

牛冠华：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，并由承购人预先支付定金或房款的行为。

1994年，中央政府出台《城市房地产管理法》，建立起预售许可制度，对预售条件、监管作出了原则性规定。目前，我国主要城市商品房预售比例普遍在80%以上。2004年7月，我国进一步明确，商品房预售必须取得“预售证”，并对开发企业申请预售许可的行为进行了更为严格的规定，预售制度逐渐成为中国商品房市场经营的核心制度之一。

目前，业界公认的公摊面积创始人是霍英东。一开始，香港的房子是按“栋”或“层”进行售卖，但是这样销售相对困难，于是霍英东就提出按“户”售卖。由于楼梯、过道等公共区域也会投入建筑成本，所以他就采用“公共契约”，将公共部分的费用分摊给业主共同承担，这就是“公摊面积”的雏形。

我国没有明确规定公摊面积的区间范围，通常指一栋楼的房屋产权人所共有的整栋楼的公用部分建筑面积，包括楼内的电梯井、管道井、楼梯间、设备间、地下室、公共走廊、过道、公共门厅等。

记者：乐山楼市的公摊面积如何计算？我国有按套内建筑面积计价售房的先例吗？

牛冠华：乐山楼市中，除去形态较为特殊的建筑外，7层以下的住宅公摊面积率为7%-12％，7-11层住宅的公摊面积率为10%-20％。7-11层的住宅为小高层，在没有地下设备用房、底层没有商铺且架空的情况下，其公摊系数在10％-15％之间，带电梯的公摊系数则在15％-20％之间。由于高层住宅的楼梯高度高，且电梯井、管道井、强电井等都占用了空间，所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多，一般12-33层住宅的公摊面积率在14%-24％。别墅类的公摊率为1%-8％。

我国住宅按套内建筑面积计算的城市只有重庆。套内面积主要由套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积3个部分组成。

记者：公摊面积如何影响房屋的居住和交易？

牛冠华：公摊面积越小，购房者能够得到的实际使用面积就越多，房子的性价比就较高。但是，如果房子的公摊面积太小，那么一些必要设施设备所能占据的空间就非常有限，这需要牺牲居住品质为代价。

其实公摊面积对于房价的影响并不大，对于二手房交易也是如此。首先，当越来越多的人涌入一个城市，而当土地等资源有限或新建商品房位置过于偏僻时，二手房就会得到市场青睐，价格自然也会越来越高。第二，二手房之间的价格差距主要来自土地附加值，也就是周边配套。

记者：你认为短时间内取消“期房预售”与“套内计价”的可能性大吗？为什么？

牛冠华：中国商品房预售制度是我国商品房市场化改革的重要设计之一，其在解决我国房地产市场供需矛盾中起到了重要作用。随着我国商品房供给能力的逐步提升，未来有可能会改变预售制度，但我认为短期内还不具备这样的条件。一是在金融端。2016年以来，房企融资渠道持续收紧，如果“一刀切”取消预售，房企20%-30%的资金来源将出现空白，资金链断裂以及由此带来的系统性风险不可轻视。二是在供给端。近年来，全国城市尤其是三、四线城市去库存效果明显，预售制度如果突然取消，会让新房入市推后1-2年以上，存在供给“休克”风险。我认为，房地产政策的走向将以稳定预期为主，预售制度改革的方向肯定是循序渐进的。

我认为5年内取消公摊的可能性也比较小，原因也有二：一是这不会对房价造成直接影响。重庆取消公摊面积后，开发商就将房价分为“套内面积计价”和“建筑总面积计价”两种方式，同样一套房子的总价并没有改变。二是会影响到房产税免征面积额度。如果人均免征30平方米，按建筑面积免征和按套内面积免征有着天壤之别。

目前，我国对于公摊面积占比并没有明确规定，取消公摊面积的制度还有待探索，“一刀切”的做法未必会对市场发展有好处。我更建议将“取消”转变为“控制”，由国家规定合理的公摊面积范围和套内建筑面积比例会更好。

文章来源：乐山日报

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