住宅购买者持币观望 商业地产受到的影响不大

随着近期国家调控政策不断地出台，住宅的购买者们多数处于持币观望状态，由于政策的精确定位，商业地产似乎并没有住宅受到的影响大。 　　

　　建立定单式商业地产开发模式

　　目前市场上比较先进的市场开发模式是定单式商业地产开发模式，即在商业地产项目开始运作阶段就寻找目标合作伙伴，与潜在需求对象深入沟通商业地产的建设标准和软硬件条件，使目标客户的需求尽可能多地融入项目中来，尽量避免后期经营中存在许多产品设计的问题。

 　　建立这个模式，降低项目的租售风险，开发商应着手与酒店集团、零售企业及国际、国内商业企业建立战略合作伙伴关系，来为其量身定做商业经营场所，在与一流商业流通企业建立战略合作框架协议的前提下，用他们的品牌效应来为商业地产项目聚集人气和商气，带动其他商业面积的出租和出售，这样既保证了现金回流成本的需求，又保留了部分优良商业地产资产并能够长期经营。

　　定位是首要的

　　做商业地产定位是首要的，前期应该做广泛的市场调研，看有没有自己可以立足的地方，比如品牌和市场等，这是问题的关键点。一旦有了设想的定位，后期的接触厂家就会容易很多，也容易受到厂家的认可。

　　纵观北京一些成功的商业街，可以看出它们是市场细分的结果，其规模与这种专业商品或专业服务的市场空间密切相关，细分市场的容量决定着商业街的总体量：细分市场的容量大，那么专业商业街可以达到较大的规模；细分市场容量小，商业街的规模也就会比较小。

　　专业街的群聚效应也非常重要，它是吸引消费者，创造高销售流量的制胜法宝，专业商业街在某一类型服务或商品领域 (论坛 新闻)中，可以充分满足消费者多样化的消费需求，对消费者可产生特殊的吸引力，从而使经营者获得更多的商业机会。此外，作为一个成功的商业街，主力店的引进必不可少，因为对于商业街来说，品牌是无形资产中最重要的部分，是当今商业市场上最有价值的资产种类，今日的市场经济就是品牌经济。

　　选择商业地产赢利模式要把握四点

　　选择商业地产赢利模式需要把握以下四点：一是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化、不要跟风，也不要想当然，许多烂尾楼并不都是资金短缺造成的，主要还是开发商对市场研究不够、市场定位不准造成的；二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定是卖还是租，还是采取其他的方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的；三是有无运作商业地产的人力团队，如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，就会不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了；四是投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚；是赚最大化利润，还是只赚平均利润；是赚短期利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式。

　　此外，商业地产成功与否，市场运作是关键，在具体的运作环节中，后期的经营管理会成为其可持续发展以及地价提升的关键。