聚焦商业地产之一：深调培育出的“幸运儿”？

  去年以来，中央连续出台住宅地产调控政策，包括新国八条、地方限购令等政策陆续发布给住宅地产施加了很大压力，商业地产反而成为幸运儿，成为交投热点。据国家统计局数据，2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，其中商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。另外，《2010-2011中国商业地产发展报告》数据显示，2010年全国商业地产中的商业营业用房投资高达5598.8亿元，办公用房的投资高达1807亿元，同比分别增长34?.2%和31.1%，其中商业营业用房增幅超过住宅的32.9%。

  可以看到，无论是从数据层面，还是市场层面，商业地产的持续发力都是眼见为实的。不过，这种在楼市深度调控之下“培育”出的到底是“幸运儿”，还是“畸形儿”？未见最终结果显现之前我们都不得而知。对于这一行业热点话题，本刊将分系列从宏观角度、本土市场、个体案例、开发模式及思维上旁征博引，与您一同探索商业地产面临巨大的变革。

  商业地产大热原因多多

  据业内人士分析，今年商业地产大热的原因主要有两方面：一是随着宏观政策对住宅地产的调控日益加剧，商业地产利好形势不断加强，各家大型房企加大投入，转战商业地产，具有避险的意味；另外，商业用地与政府加大商业地产出让力度有直接关系。调控背景下，政府为避免住宅土地价格的波动，推出住宅用地异常谨慎，以远郊土地为主，商业地产的推出则可以在一定程度上补充因住宅用地减少带来的土地收入减少的现实。

  对此，乐山师范学院副教授刘俊荣分三点总结了中国商业地产热的成因：被动调整，分散风险；顺势发展，商业地产成为房企实现可持续发展的战略载体；榜样太多，以万达、华润等一大批成功范例为后续投资者提供了各种可供COPY（复制）的选择。“这其中，尤以在全国遍地开花的‘万达模式’最为‘神话’，其商业地产发展轨迹从‘前期主力店＋小业权散售返租’的阶段性试探到现在的城市综合体的升级优化，从为主力店定制物业到自我发展商业品牌，可说成为了中国商业地产曲折发展的范本。”刘教授说道。

  城市属性奠定乐山商业地位

  长三角、珠三角、环渤海经济圈的发展实践证明，区域经济正强力推动整个国民经济的快速发展。当成渝经济圈成为中国西部最具活力的新兴经济区域时，在长江上游这片２３万平方公里的核心地区，每一座城市都在寻找自己新的发展坐标。乐山，这座成渝经济带上的节点城市、成都平原经济圈的目标城市、成渝城市群的重要载体，必将面临新的选择和机遇。

  众所周知，一体化是现代城市的发展趋势，而乐山目前正在积极融入成都经济圈中。依据“点轴渐进式”与“多元化、多层次”的城市化战略，未来乐山势必将被完善城市体系所吸纳。自2004年北京华联宣告入驻乐山以来，乐山的商业圈层就在逐步形成，到目前，嘉州新城商圈、土桥街商圈、乐山广场商圈、张公桥-牛口耳桥商圈等多个商圈组成了新乐山的商业矩阵。那么这些商圈的形成及发展，为乐山带来了什么？对区域又有着怎样的影响？我们下期一同关注。

  本报记者 倪珉 文/图