2012，时间已经过半。每年此时，我们都会进行例行盘点。

今年上半年，楼市好比一辆行驶在路上的马车，虽然路途不可避免的颠簸，但总体趋势仍是稳步前行。

政策调控形势紧迫，但上半年楼市的”表情“愈加丰富。卖房人，或因房源畅销而意气风发，或因房源滞销而满面愁容；买房人，或因折扣给力而欣然置业，或因对前市预测不准而纠结彷徨。

总之，2012年乐山楼市半程，喜与忧、乐与愁，楼市的表情从未像时下表现的这么明显。上半场即将结束，此时，我们更应该回首过去，从中探求未来楼市发展的方向。

政策与土地

双重利好提振楼市信心

2012上半年中国楼市犹如一场博弈大战，高潮迭起，备受关注。年初，中央一再强调坚持楼市调控不放松，屡次摁下地方政府微调动作，抑制投资投机性购房，促进房价合理回归。但到了四五月份，却出现了个人住房公积金贷款利率下调、人民币存准率3年多来首次下调等利好因素，为楼市注入新活力，在“饥饿游戏”效应下的刚需爆发，亦直接带动二季度楼市成交量稳步回升，并出现了金三银四、红五月等楼市回暖迹象。值得关注的是，地方楼市松动政策陆续“暗度陈仓”，多个省市地区的公积金政策陆续调整，最高贷款金额、住房抵押贷款时限、缴存额度等方面进一步予以放松，随着一些并不涉及限购的地方楼市微调政策闯关成功，各地楼市开始显现出“微调不断”的局面，北京、武汉、厦门、上海等多个城市均明确调整普通住房标准。有人说限购是调控的底线，有人说微调之后促进了刚需成交，也有人说楼市微调大幕已经拉开。

继不少二、三线城市集体对公积金贷款政策松绑后，早前，乐山市住房公积金中心也宣布在今年内调整部分公积金贷款政策：提高最高贷款限额、恢复“转贷”、申请贷款同时也可以支取公积金付首付，这些调整无疑给购房者带来了福音。与此同时，良好的资金归集情况及高达95%的楼盘签约率，也为购房者们提供了充裕的选择空间，因而不少受访的刚需购房者坦言，“购房压力小了很多”。

同时，2012年进入第二季度以后，乐山土地供应量迅速加大。在5月底终于迎来一次供地小高峰。5月30日上午10点，一直备受业内及购房者关注的乐山四宗国有建设用地使用权的竞拍大会在乐山土地矿权交易市场拉开序幕，本次拍卖会吸引到众多媒体及嘉宾的到来，现场气氛高涨。据悉，这四宗土地分别位于乐山市中心城区肖坝片区、柏杨坝片区白燕路旁、苏稽片区老乐峨路南侧及通江片区滨江路西侧，土地总面积为60195.1平米，总成交价为106410万元。其中，备受关注的中心城区通江片区滨江路西侧TJ-05-01号地块以16500万元成功拍出。此外在当日下午，青江片区QJ-B-14-b号、QJ-B-15-b号、QJ-B-15-c号三宗商服用地分别以43600万元、20200万元和13600万元成交。

利好之下，地王未现。对此，乐山市房地产商会秘书长万世里认为，目前，房地产市场正处在宏调的风口浪尖之上，开发商拿地应该会保持比较稳的心态，不会出现过分抬高地价的现象。他说道：“未来调控政策与房价走势仍不明朗，开发商更愿意选择观望。拿地谨慎主要是时机的问题，现在地产商对于经济和地产走势都很迷茫，资金较为充裕的开发商也在观望，或许过一段时间才会有较显著的拿地意愿。”

放量与成交

楼市中场涨幅明显

足球竞赛的法则注定要出现赢家，楼市生存环境里也离不开强者与弱者的身影。近段时间以来，不少房地产业内人士纷纷在网上“吐槽”，直言当前销售的艰难。不少开发商也在抱怨近年的营销确实相对“恼火”，如果把楼市12个月的销售比作一场足球赛，6—8月就是中场休息。不过，从数据层面来看，2012年乐山楼市的中场却是一改往年平稳的局面，在销量上完成了一记漂亮的弧线射门。

来自乐山市房管局的最新数据显示，2012年1至5月，规划区（市中区、沙湾区、五通桥区）房地产开发投资8.13亿元；批准商品房预售项目16个，批准商品房预售面积28.34万平米，其中住宅面积20.86万平米；商品房销售备案面积47.68万平米，其中商品住宅销售备案面积39.4万平米。其中，5月份批准商品房预售项目3个，批准商品房预售面积2.9万平米，当中住宅面积1.85万平米；商品房销售备案面积10.69万平米，其中商品住宅销售备案面积9.17万平米。

据记者了解，乐山市中区1至5月份商品住宅备案面积33.25万平米、同比下降20.7%，。而5月份，商品住宅销售备案面积8.77万平米、同比增长63.93%。

再从个盘的角度分析。乐山中心城区从一月到六月，除了二月无开盘楼盘以外，每月都有楼盘加入“开盘”大军：1月份城际·御风庭、梅花城、坤和佳圆；3月份嘉州新城·海泊蓝湾Ⅲ；4月份爱丁堡2期、亚马逊三期1批次、古桥和府；5月份七星海棠；6月份北城峰景、嘉州长卷、五洲汉唐、龙湾水岸、领地·亚马逊三期2批次。可以看出，无论是项目所处位置，还是楼盘风格、开发商资质、产品特点，各个项目都是各有千秋。但面对动辄成交80%以上的开盘“大捷”，究竟是市场的功劳，还是价格的功劳？想必购房者们已经给出了答案。领地集团营销部朱晓霜告诉记者：“低首付、低总价，包括亚马逊三期2批次、龙湾水岸、五洲汉唐等前一阶段仍是主要针对刚需客户，旨在让客户们享大社区、大配套的同时享受超高性价比。”

五洲汉唐开盘现场

价格与优惠

撬动刚需奠定成交

降价、优惠、打折、零首付、买房送……这在2009年后购房者想都不敢想的事情，在2012年终于成为现实。

毫无疑问，促销成为2012年至今楼市的一个常态。

从“五一”开始，玉龙居推出特价房，购房可享最高折扣7.9折;半山枫景20套特价房，21万精装房+三室两厅+福特车;海棠香阁一口价4380元/平米、4580元/平米，售完为止;玉津花城推出28.9万/套特惠房等等，一场“去库存化”的扫盘就宣告启幕；到了6月，先是北城峰景率先低调开盘，后五洲汉唐排号时抛出“震撼价3188元起（实享）”价格，龙湾水岸不遗余力，继续“渗透”价格，“首期特价，即买即赚”的广告词，给了购房者多的选择。如果说实享单价不够震撼，首期特价不够直接，两个楼盘的价格PK还没有那么明显，那么嘉州长卷直接了当的“24.8万起”让这个市场产生了更多的“硝烟”；紧接着，端午时节各大楼盘更是“重优惠轻活动”，变着法的吸引上店量。

与热火朝天的刚需市场相比，半年来楼市的高端市场略显寂寥。究其缘由，无非是这部分房源的目标客户多在限购、限贷之列，无力出手。且这类产品的优惠幅度较小，价格略高。因此，通过成交数字不难看出，上半年的成交主力大多为刚需楼盘。

曾经，开发商对降价讳莫如深，原因不外乎考虑到降价对品牌有一定的负面影响。更何况购房大众一向都有买涨不买跌的投资心理。但是从今年上半年起，乐山楼市的打折促销，变相降价此起彼伏。反应速度快的开发企业也最先尝到降价的甜头，这些快进快出的房企在年初获得了逆市热销的销售业绩。

然而，随着市场的日益繁荣，2012下半年是否还是持续现在的优惠仍是一个未知数。

记者观察

上半年营销 下半年产品

了解楼市现状的人或许明白，上半年的卖房者几乎都成了“送礼专业户”。“直降”、“优惠”、“送”各种优惠好礼的促销活动堪称“乱花渐欲迷人眼”。走过2012楼市上半场，也是“几家欢喜几家愁”。

与市场相对的是，国家在政策方面出台了诸多计划，这在业内外涌现出了多重、多变的声音。据业内机构统计，目前全国已有数十个地方实施楼市政策微调，内容分别涉及土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。但是，对投资及投机性购房需求，宏观调控依然没有丝毫放松的迹象。楼市下半场，看似无法轻言乐观，但房企也并不是没有希望，关键还是要从产品着手。

同时，不得不承认，通宵排队抢房的盛况一去不复返了，但对执着于房地产本身品质创新和扎实做事的开发商而言，这样的江湖也许才是正常的江湖。面对日益变化的房地产行业环境，楼市洗牌、结构调整似乎不可避免，但我们必须承认，产品品质、营销手段都必须有实实在在的“硬功夫”，无实力、不规范的房企，在这样的竞争中只会被淘汰或被迫转型。当然，这对发展健康的房地产业来说，又何尝不是件幸事？在购房者和开发商都趋于理性的时代，真正用智力、精力去提高品质、完善营销，多卖快跑，坚信“好产品会说话”，应当才是楼市下半场突围的关键。