“金九银十”土地市场发力 乐山商业地产再成焦点

    国土部官网日前发布消息，今年1至7月，全国国有土地使用权出让收入20151亿元，增长49.4%；全国地方财政本级收入42080亿元，增长13.5%。主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加，带动相关地方税收增加。

    在乐山，据不完全统计，2013年1-8月份乐山土地市场共成交10宗拍卖。与此同时，我们也注意到，在今年乐山的土地市场中，商服用地表现尤为突出。在成交的地块中，有7幅都是商服或带有商业性质的用地。

    而在9月底，以青江片区至乐路北侧QJ-B-11-c号地块为代表的地块又将进入市场，再次预示着以城西为大核心的城市商业战略又一次升级。
 

青江新区概念规划图

    9月底乐山地块供应升温

    不同于年中楼市的平稳开场，“金九银十”乐山土地供应“加码”趋势日渐显著，推高了土地市场的活跃。

    记者从乐山市国土矿权交易中心了解到，9月份乐山将有一宗土地挂牌出让，两宗土地公开拍卖。其中，挂牌地块中心城区青江片区至乐路北侧QJ-B-11-c号，土地面积50447.8（合75.67亩）平方米，土地用途为商服、文体娱乐用地，使用年限40年，容积率〈1.5，起叫价13500万元，竞买保证金6000万元。报名时间为2013年9月12日9点起至2013年9月25日17点止，挂牌时间为2013年9月12日9点30分起至2013年9月27日11点止。而另外两宗拍卖地块则分别为中心城区通江片区滨江路西侧TJ（B）-9-a-04号，土地面积32169.7（合48.25亩）平方米，土地用途商服住宅，起叫价18000万元；中心城区蟠龙片区雪杉路东侧、茶坊路南侧ＰＬ（ＩＩ）－ｄ－０６－ａ号，土地面积３４６１８.９（合５１.９３亩）平方米，土地用途商服住宅，起叫价１４５００万元。

    功能性商业用地依旧是“主角”

    记者在走访中了解到，作为下一阶段乐山土地供应的两大热点，高新区与青江新区无疑备受市场的高度关注，这也与《乐山市城市总体规划》定调乐山将紧紧抓住青江新区和临港新城“一北一南”两个切入点率先发展的思路不谋而合。记者同时发现，这些地块的土地用途以商服、文体娱乐、住宿餐饮、商务金融（办公）、住宅为主。而且地块的开发建设方向将主要围绕服务“双百大城”、“城际接轨”的城市级配套，比如高星级酒店、大型商业综合体等展开。

    究其原因，乐山市房地产商会会长王树云分析，主要原因有几个方面：一是增加土地收入；二是城市产业转型，服务业与商贸业作为未来主要产业；三是发展商业地产与其他产业的需要。他说道：“其中，商服用地表现尤为突出。在成交的地块中，有7幅都是商服或带有商业性质的用地。而青江片区作为乐山热点区域之一，其未来价值不可复制。目前，青江片区项目有世豪广场、万兴天地等商业综合体，此地块的出让无疑将使这一片区再度升温。”

    乐山商业地产前景广阔

    近两年，乐山的商业地产项目不断涌现，以北京华联世贸大厦为中心的乐山广场商圈拉开商业地产序幕以来，又涌现出嘉瑞财富广场、嘉州国际商业中心等体量较大的城市综合体项目。今年乐山又将有新的城市综合体登场——百年广场、盘龙银座已展开声势浩大的宣传攻势，仿古商业街——嘉州长卷·天街也将于下半年开街营业。

    在调控不断加码的限购时代，房产税试点扩容、银行利率收紧、查房查贷等一系列政策和新规的出现加重了住宅市场的不确定因素，因此开发商业地产项目成为越来越多开发商的新选择。而开发商们最热衷的项目莫过于“城市综合体”。从另一方面来讲，政府为了推进城市化进程，打造地标建筑，增加就业和税收，也乐意从住宅用地转向商业用地。因此政府和开发商之间达成共识之后，城市综合体就应运而生了。

    然而，地处三线的乐山，在城市综合体的集中出现，以及商业性质土地供应的不断增加的情况下，到底能不能真正消化呢？

    对于这个问题，成都市房地产商会副会长、乐山市房地产营销协会会长牛冠华说道：“按照城市发展规律和相关数据统计，当城市人均GDP达到4000美元/年时，就具备了发展城市综合体的初步条件；当人均GDP达到10000美元/年，将进入城市综合体快速发展阶段。据了解，乐山2012年人均GDP为29280.23元/年，合约4658.38美元/年，虽离快速发展阶段还很远，但很显然乐山已经具备了发展城市综合体的初步条件。”

    他分析认为，2012年乐山市城镇居民人均消费支出13921元，乐山城镇人口为54.9万。根据有关资料提示，一年消费10亿元可撑起一个综合体的发展。初略估算，13921元(人均年消费)×54.9万人(乐山市城镇人口)=764262.9万元=76.4亿元；76.4亿元÷10亿元=7.6个城市综合体（备注：以上计算公式仅供参考，不构成投资建议）。

    根据上述计算得出，乐山市目前能够消化城市综合体的数量约为7—8个。而目前正在运营中的城市综合体的项目并未达到这个数目，而且体量不大。随着乐山向百万人口大城市不断迈进，我们还需要更多的城市综合体才能满足市民的消费需求。由此看来，乐山的城市综合体项目还远未饱和。