乐山公租房实施意见

    为进一步加强住房保障力度，积极发展公租房，多渠道解决我市中心城区中低收入家庭住房困难，根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）、四川省人民政府《关于加快发展公共租赁住房的通知》（川府发〔2010〕26号）精神，结合我市实际，制定本实施意见。

    一、指导思想

    公共租赁住房是由政府提供政策优惠，限定保障对象，限定租赁标准，帮助城市中等偏下收入家庭和其他符合条件的居民，通过租赁方式解决基本居住困难的一种保障性租赁住房。发展公共租赁住房要以有效解决保障对象阶段性居住困难，满足基本居住需求为目标，进一步扩大住房保障政策覆盖面，促进住房租赁市场规范健康发展。

    二、基本原则

    （一）政府组织，社会参与。加大对公共租赁住房的投入，切实采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构积极性，鼓励其投资建设和经营公共租赁住房。

    （二）因地制宜，分别决策。根据各县（市、区）当地经济发展水平、居民住房状况和市场小户型租赁住房供需情况等因素，合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象。房价较高的县级城市应加大公共租赁住房的建设力度，增强公共租赁住房有效供应。

    （三）统筹规划，分步推进。各县（市、区）人民政府制订公共租赁住房发展规划和年度计划，明确公共租赁住房的目标任务和政策措施，并纳入2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度开展推进。

    （四）统一管理，属地化实施。市住房和城乡规划建设局负责市中心城区公共租赁住房的政策制定、统筹规划、组织协调、房源筹集、监督管理等工作。各县（市、区）人民政府负责本辖区公共租赁住房规划、建设、管理的具体组织实施工作。

    市监察、发改、公安、民政、财政、人力资源和社会保障、国土、审计、统计、物价、税务、银行、公积金管理中心等相关部门各司其职，协同做好公共租赁住房的管理工作。

    三、保障对象

    （一）城市中等偏下收入住房困难家庭。中等偏下收入住房困难家庭是指家庭收入在当地平均收入水平以下的住房困难家庭，必须同时具备以下条件：

    1、具有市中心城区城市正式户口；

    2、无自有产权住房或未承租其他保障性住房或公房；

    3、个人或家庭收入在规定的收入标准以内；

    4、市政府规定的其他条件。

（二）新就业职工。主要包括刚参加工作的大、中专及职业技术学校毕业生等，必须同时具备以下条件：

    1、具有市中心城区正式户口，大中专及职业技术学校毕业5年以下；

    2、个人或家庭收入在规定的收入标准以内；

    3、无自有产权住房或未承租其他保障性住房和公房；

    4、在本市内就业，并与用人单位签订劳动（聘用）合同；

    5、市政府规定的其他条件。

    （三）外来务工人员。有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员，必须同时具备以下条件：

    1、在中心城区就业，并与用人单位签订劳动（聘用）合同，连续缴纳综合社会保险或城镇职工社会保险2年以上（含2年）；

    2、个人或家庭收入在规定的收入标准以内；

    3、无自有产权住房或未承租其他保障性住房和公房；

    4、市政府规定的其他条件。

    （四）政府引进的特殊专业人才等其他特殊家庭。此类家庭凭相关部门证明材料申请承租公共租赁住房的，不受收入限制。

    以上申请家庭家庭成员之间应当具备法定的赡养、抚养或扶养关系，包括申请人及配偶、子女、父母等。申请人已婚的，其配偶及未成年子女必须作为共同申请人。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得申请承租公共租赁住房。符合廉租住房保障条件的对象，领取廉租住房租赁补贴后可以申请租住租赁住房。

    四、保障方式

    公共租赁住房实行实物配租和租赁补贴相结合的保障方式。

    （一）实物配租。由政府、相关机构或用工单位向保障对象提供住房，并按照一定标准收取租金。公共租赁住房房源包括成套住宅和集体宿舍。成套住宅主要供应符合条件的城市中等偏下收入家庭，条件具备的，也可向新就业职工和外来务工人员供应。集体宿舍主要向符合条件的新就业职工和外来务工人员供应。

    （二）货币补贴。由政府或用工单位向保障对象发放公共租赁住房租金补贴，支持其自行承租住房。货币补贴标准另行制定。

    五、保障标准

    （一）公共租赁住房的保障面积最高不超过60平方米。2人以下（含2人）家庭承租45平方米以内公共租赁住房，2人以上家庭承租60平方米以内公共租赁住房。符合条件的家庭只能申请承租1套公共租赁住房。

    （二）公共租赁住房的租金标准根据当地住房市场平均租金水平来确定，原则上不高于市场平均租金水平的80%。

    （三）根据经济发展水平、城镇居民人均可支配收入等因素变化，公共租赁住房的收入线标准、租金标准等由政府定期调整并向社会公布。2010-2011年度，市中心城区公共租赁住房家庭年收入标准为月人均1200元以下，租金标准为每月每平方米6元以下。

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    六、多渠道筹集房源

    公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁等方式多渠道筹集。廉租住房房源在满足廉租住房保障对象的需求后，经依法批准，也可向公共租赁住房保障对象出租。

    （一）政府主管部门通过组织投资建设、采购、改建等方式筹集公共租赁住房。

    （二）在适当地段的部分新增普通商品房项目中，按项目住房建设面积的3%-5%的比例配建公共租赁住房，配建公共租赁住房的，应由主管部门会同规划、国土部门将其套数、面积、套型结构、建设标准、配套设施、违约责任等作为土地出让和规划批复的前置条件，写入土地出让合同和规划批复文件，建成后的住房无偿移交政府安排用于公共租赁住房配租。

    （三）在符合土地利用规划和城市规划的前提下，经依法批准，企业可在自有土地上投资建设集体宿舍，租赁给本企业内部职工居住；企业所在地政府也可建设集体公寓和宿舍，由用工企业租赁。
   
    （四）鼓励和引导社会力量投资建设、经营公共租赁住房，政府给予优惠政策支持。按照“谁投资、谁所有、谁收益”的原则，由开发建设单位负责公共租赁住房的建设、经营、维修等日常工作。所建住房纳入全市公共租赁住房管理体系，租金水平、建设标准、保障对象等，执行公共租赁住房统一政策规定。住房只能租赁，不得出售，产权归投资人所有，投资者权益可依法转让。国有投资公司应积极开发建设和经营公共租赁住房。

    七、建设标准及管理

    （一）新建公共租赁住房要科学规划，合理布局，符合安全、宜居、省地、节能要求，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，同步做好小区内外配套设施建设。

    （二）公共租赁住房主要满足基本居住需要，套型标准主要为成套小户型或集体宿舍。集体宿舍建筑设计应符合国家有关规范和技术标准。

    （三）新建公共租赁住房单套建筑面积控制在25-60平方米以内。

    （四）具体装修标准应按照简单、适用、环保的原则，基本满足居住需要。

    （五）新建、改建公共租赁住房应履行基本建设程序，依法招投标，加强施工管理，确保施工安全和工程质量。由政府出资筹集公共租赁住房的，应公开招投标或纳入政府采购。

    八、申请及配租

    （一）公共租赁住房实行申请、公示、审核、公布和轮候制度。申请人户籍所在地或工作所在地的街道办事处及乡镇人民政府受理申请，核实申请人的人口、住房、收入等情况，提出初审意见并公示后，将初审情况送区民政部门和房产管理部门。民政部门负责收入核定工作，房产管理部门负责住房审查，经审查无异议后，送区保障性住房部门审核并公示，建立公共租赁住房保障档案，按程序确认申请人公共租赁住房保障资格。

    （二）对符合条件的申请人或家庭，按申请的时间段、选择的住房地点和相对应的户型面积组织公开配租。对未能获得配租资格的申请人，进入下一轮公开配租。

    （三）取得配租资格的申请人或家庭应在规定时间内签订公共租赁住房租赁合同，并办理相关手续。未按期签订合同的，视为自动放弃配租资格。

    （四）在配租结束后，保障性住房相关部门对公共租赁住房的配租结果予以公示。

    （五）各类开发区、工业集中发展区集中建设的集体公寓和宿舍，以及用工企业自建集体宿舍，由建设主体自行实施和管理，保障性住房部门负责指导和监督。

    九、租赁管理

    （一）规范合同管理。公共租赁住房出租人与承租人应当签定书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限3年，承租人应当按照合同约定合理使用住房，及时交纳租金和其他费用。租赁合同期满后仍需租住的，可以在合同期满前3个月重新申请，经审核符合条件的重新签订租赁合同。

    （二）承租人通过购买、获赠、继承等方式获得其他住房的，或在租赁期限内超过收入标准的，应解除公共租赁住房租赁关系，退还承租的公共租赁住房。

    （三）公共租赁住房承租人有下列行为之一的，应解除租赁关系，责令退出：未如实申报收入、家庭人口及住房状况的；将住房出借、转租、闲置或改变房屋结构以及使用性质的；拖欠租金和其他费用连续3个月以上的；无正当理由连续空置房屋6个月以上的；有其他违反公共租赁住房管理规定情形的。
承租人按期退还公共租赁住房确有困难的，经调查审批，可给予不超过6个月的过渡期；过渡期满后仍不退还的，按市场租金的1.5倍收取超期租金，并在本市范围通报，5年内不得享受我市保障性住房政策，必要时可通过司法途径解决。

    十、政策支持

    （一）土地供应

    1、确保公共租赁住房建设用地供应。根据公共租赁住房发展规划和年度建设计划，优先安排公共租赁住房建设用地，予以重点保障。公共租赁住房新增建设用地应符合城市总体规划。

    2、采取灵活的土地供应方式。政府投资建设的公共租赁住房建设项目，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。公共租赁住房用地供应中，必须将租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件并纳入出让（租赁）合同或划拨决定书，同时明确约定所建住房只能租赁，不得出售。

    3、积极盘活利用存量、闲置土地。在符合规划的前提下，各机关、企事业单位可以充分利用闲置的厂房、库房、办公等非居住用房及空闲土地，经依法批准后用于改建或改造为公共租赁住房。

    （二）资金支持

    1、政府通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。政府投资建设公共租赁住房的资金来源主要包括财政安排的资金，住房公积金中安排用于公共租赁住房建设的资金和金融机构贷款。

    2、政府投入公共租赁住房建设专项资金，实行预算管理，坚持“项目管理、专户储存、专款专用、专帐核算”，专项用于偿还公共租赁住房贷款以及公共租赁住房的装修、维护、管理和投资补助。政府投资（含配建）的公共租赁住房租金收入缴入同级国库，实行收支两条线管理。市财政部门会同市住房保障管理部门制定配建公共租赁住房的政府性资产移交、划转管理办法。

   （三）税费支持
    对公共租赁住房的建设和运营依照国家规定给予税收优惠，公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。

   （四）信贷支持

    金融机构要认真执行人民银行、银监会有关公共租赁住房贷款政策。增大金融机构积极向公共租赁住房建设和经营项目发放中长期贷款。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房管理建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托资金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。

   （五）明确投资者权益

    政府和各类机构共同投资建设公共租赁住房，按出资比例分享权益，并在合同及权属登记证书中明确。

    本意见自发布之日起试行，试行期为2年。试行期间国家、省有关部门若出台新政策，按新政策的规定执行。

    乐山中心城区以外各县（市、区）公共租赁住房的发展和管理，可参照本意见执行。