小产权房“转正”无望 购买需谨慎！

 
重拳调控小产权房

  
购买小产权房需谨慎

　　十八届三中全会《决定》提出要建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这让一部分人以为看到了“小产权”转正的希望。但是，11月22日，国土资源部、住房城乡建设部联合发出紧急《通知》，要求各地坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题。

　　近年来，随着中国房价的不断走高和居住需求之间的矛盾愈演愈烈，“小产权房”逐渐步入人们的视线，并开始被人们接受。那么，什么是“小产权房”呢？又是怎样的人群对“小产权房”十分青睐呢？盲目购买又会承担怎样的风险？本期记者就带你一同观察乐山的“小产权房”市场。

　　名词解析　什么是小产权房？

　　所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以也叫做“乡产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

　　市场需求　“小产权房”备受中低收入者青睐

　　近些年来，随着乐山城市化进程的加快，乐山周边原本属于农村的地带（如龙游路通江路段）逐渐发展起来，加上周边交通和配套的不断完善，这些地方逐渐融入城市化。但是由于土地性质没有改变——仍然属于集体所有制，所以这些在集体土地上修建并出售的房屋就成为了“小产权房”。记者走访后发现，乐山“小产权房”最集中的地方当属龙游路通江路口的万人小区。

　　和商品房相比，“小产权房”以其价格较低、手续较简、准入无限制等优势，迎合了不少人的需求。据记者了解，目前居住在万人小区内的大多是外来务工人员，因为在乐山没有房子，再加上万人小区房价相对比较便宜，所以都选择在万人小区买房或租房住。“现在迫于高企的房价和住房的刚性需求，越来越多的人开始关注、寻找小产权房，这其实也表现出了小产权房的吃香和低收入者购房的无奈。小产权房虽然没有产权，但是因为其价格比较低，没有准入机制，因此选择的人还是比较多。可以说，只要高房价的现状不改变，小产权房就一直有市场。”乐山某房产中介负责人如此说道。

　　深入调查　较低的价格是诱因

　　随着城市进程的加快，万人小区周边配套已逐渐完善：紧邻莱佛士商圈，周边医院、超市、银行等配套应有尽有。该地段的“小产权房”市场行情又如何呢？记者在采访当地住户后得知，尽管万人小区所处位置还算优越，但是正因为其“小产权房”的特点：此类房屋不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，房价自然低于市场均价。以万人小区一套80平米、位于三楼的房子为例，市场报价大约不到20万元；而以乐山当前最低均价4500元/平米来计算，一套总面积70平米的商品房，总价也在31万元左右。

　　的确，小产权房以其价格较低、手续较简、准入无限制等优势，迎合了不少人的需求。已经在万人小区买房的郭先生老家在峨眉山市，在乐山打工5年，前两年一直在市区租房子住。但是随着市区房屋租金的猛涨，郭先生考虑买房。“想到手头的钱不多，所以想买个小一点的房子，当时乐山的房价接近5000元/平米，手头的钱只够付首付。后来在朋友的介绍下，买了万人小区的房子。尽管没有产权，但是因为便宜还是决定买了。”问及是否担心小产权房的风险问题，郭先生说：“就是买的商品房不也是有质量问题吗？房产证虽然是村委发的，可每家每户都有自己的绿色房产证，这本身也是有一定保障的。”

　　政策直击　“小产权”不受法律保护  “转正”希望落空

　　和商品房相比，“小产权房”以其价格较低、手续较简、准入无限制等优势，迎合了不少人的需求。且十八届三中全会《决定》提出要建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这让一部分人以为看到了“小产权”转正的希望。

　　但是，11月22日，国土资源部、住房城乡建设部联合发出紧急《通知》，要求各地坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题。

　　《通知》中称，建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。 《通知》中还特别强调，要全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施。坚持依法依规，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地“红线”，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。 《通知》还指出，各地要对违法建设、销售的“小产权房”开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理的意见。

　　乐山市房地产商会会长王树云表示，“小产权房”虽然价格低廉，但是其风险也是显而易见的，主要面临四大风险：一是没有房产证；二是质量难保证；三是拆迁难补偿；四是遗赠也麻烦。王树云分析道：“客观上，小产权房确实让一部分买不起商品房的中低收入者有了属于自己的房子。但是，小产权房不能上市交易，也就意味着不能折现。一旦发生纠纷，小产权房业主想要维权将找不到法律依据。同时，小产权房也无法办理抵押，因为在现有体制下，小产权房不能上市交易，因此对于银行而言，抵押物没有变现能力，因而也不会给小产权房办理抵押。所以说，购买小产权房必须承担一定的风险，这也是不可避免的。”