"认房不认贷"新政出台"首套房利率七折"降低购房门槛

      乐山房产网 讯 2014年9月30日，国庆黄金周前夕央行下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知强调“认贷不认房”，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍以及对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　  此政策一出立即引起诸家媒体的关注，并在网络的疯狂转载，甚至引发了国庆期间的楼市小高潮，让很多购房者以及投资者燃起了一丝希望。

　　变化：从“解限”到“认房不认贷”

　　限购时代、解限时代、认贷不认房时代，从2011年——2014年，仅仅四年的时间，中国楼市经历三个相互背离、又相互呼应的时代，因2007—2011年投机型购房者疯狂入市，引发的楼市高温，不少城市开启限购。但是今年以来，随着楼市的盘整、走低，全国范围内楼市大面积下跌的趋势愈演愈烈，为此不少地方政府纷纷出台救市措施，陆续取消执行近4年的限购措施。

　　随着限购松绑城市名单的不断拉长，调控楼市的另一只手信贷政策调整成了等待落地的靴子。9月30日，央行、银监会公布《央行、银监会进一步做好住房金融服务工作的通知》（下称《通知》）。《通知》表示，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　同时，对于购房者关心的利率优惠，《通知》指出，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。电子科技大学客座教授牛冠华在接受记者采访时说道：“关于‘七折利率’，其实早在2008年就曾经出台过。随着时间的推移，各商业银行在楼市走强后逐步调高房贷利率。近两年，房贷实行基准利率、上浮利率成为普遍现象。”

　　市场：刚需小户型获益 大户型产品形势严峻

　　根据《通知》，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。记者在这里也简单算了一笔账，以乐山一套90平方米，单价4500元/平方米，贷款20年，借款7成，按照乐山目前基准利率上浮10%，即7.21%计算，等额本息方式下还款总额为536124.03元，月还款2233.85元。但如果7折利率重现乐山，还款总额降为433767.13元，总差距达10万元有余，月还款也将降低到1807.36元。

　　而新政中的另一亮点，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在与业内人士的接触中大家纷纷表示，央行的这一政策恰到好处的对楼市起到了推动的作用。城西某楼盘的销售总监张女士告诉记者：“‘认贷不认房’是一项利民政策，让更多想买房的人敢于出手，同时基准利率七折对于刚需购房者来说是一个不错的支持，由此可见，政府对刚需购房者的大力支持。”据她介绍，整个国庆期间项目到访人数超出预想，大家对于“认贷不认房”这一政策的提出也表示这是给楼市打了一针强心剂。作为购房者的邓女士也表示，如果央行的七折利率实施的话，就可以果断地出手买房，倘若再加上购房首付可以按首套算，对于改善购房的群体来说，将来的生活压力会相对来说小一些。

　　不过众所周知，改善型需求的购房者对于二次置业的环境、面积均有较高要求，而该类住房在乐山的总价偏高。对于户型大、产品线较为单一的中高端楼盘而言，即使新政出台也不得不“寒冬”。在走访中记者也了解到，目前走量最好的仍然是总价较低的70-90平米左右的刚需房，而大户型、资源房却是步履维艰。

　　观点：新政“有所作用”，但“效果有限”

　　毫无疑问，对于中小户型的刚需楼盘来说，楼市新政的出台无疑具有直接的刺激作用。但是从中长期的角度来看，购房门槛的降低能否带来更为广阔的效力？

　　对此，牛冠华说道：“首先，认贷不认房的时代开启，目的是降低购房者的资金门槛，对投资型、刚需型客户的影响会大一些，可以在一定程定上促进销售；但是对于高端地产、大户型项目而言，首套房认定标准的变化，产生的影响不会十分明显。其次，单纯利率下调对楼市并不会有太大影响，因为依照规律，10月份以后银行的放款速度减慢，个别银行可能会因‘无款可贷’而停止放款；而从10月份开始，却是各项目工程开始结款的时间，银行不放款开发商可能会面临回款难的局面，这样很难保证项目运转的顺利进行。”

　　牛冠华表示，从客观角度来看，新政“有所作用”，但“效果有限”，只有下调利率和快速放款“双管齐下”，才能保证客户既能有钱买房、有钱改善，又能保证项目的顺利进行，这样才能使市场健康良性发展。更为重要的是，目前市场供大于求，只有消化库存，使供求关系处于一个合理的范围内，乐山楼市才能回暖，市场才能健康持久地发展。

　　相关链接——“新政”详情：关于进一步做好住房金融服务工作的通知

　　为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展，现就有关事项通知如下：

　　一、加大对保障性安居工程建设的金融支持

　　鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。

　　二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求

　　对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

　　银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

　　三、增强金融机构个人住房贷款投放能力

　　鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

　　四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求

　　银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。