关注商业地产 有市场 没商铺

头绪：有市场 没商铺

一位在成都工作几年的乐山人，最近有点闲钱想在市中区投资一套商铺，要求是一手商房源，价格在10000以下。我告诉他，乐山的商铺最少也在10000以上了，7000-8000的时代已经不在了。这位朋友哗然：怎么涨这么快！

在朋友把预期价格提到13000的时候，我打电话问询，也跑了可能有商铺的地方，发现乐山商业地产“一铺难求”。10月中旬，位于城北片区的莱茵华府80个商铺，临凤凰路北段均价约1.5万元/平米，临乐山九中均价约1.3万元/平米，开盘当天卖掉80个，目前全部售罄。位于市中区核心地段的嘉瑞·财富广场一期商业类用房4月开盘，一楼均价更是突破5万元/平米，业已宣布售罄。

在开盘商铺被争相抢购，一铺难求的局面出现的时候，位于老城区世纪城、新城区春华首座、青果山片区美岭上城等楼盘，在住宅部分已经售罄或几乎售罄后，其商铺部分被分外关注。某楼盘相关销售人员称：很多客户都打电话咨询商铺开盘时间。

新广场沿线，住宅销售部分几乎为0，一手商铺也处于真空期。某房产中介负责人说：“新广场属于乐山的核心地段，商铺难购，2007年的时候，该地段商铺均价仅为1.5-1.6万元，现在二手商铺价格已经超过了2万元/平米。

原因：商铺遇热的背后

今年以来，“国十条”、“国五条”相继出台，特别是三套房停贷后，对于住宅的投资陷入相对的沉寂。但由于商铺并不在调控新政范围内，所以不少敏锐的投资客开始改投商业地产。

某中介负责人解释道：“新政后。住宅转手越来越困难，而商铺一般来说，商铺换手率极低，绝大多数商铺投资者都是长期持有，通过收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本区别。”[NextPage]

提醒：商业地产火势很猛，投资风险不可忽略

虽然风险不少，但商业地产毕竟回报和前景诱人，采取合理适当的方式，风险是可以规避的。就如何规避商业地产投资风险本网总结了几条商业地产投资中需要关注的问题。

一、评估商圈的发展潜力。充分、具体了解目前与未来商业地产开发区域周边的市场状况及其特点，要考虑到投资项目所在商圈的消费能力与规划布局、交通规划、竞争对手等，其选项点是否合适，评估其是否有发展的潜力。

二、开发商实力和品牌。因为商业地产是资金要求高，专业整合能力要求强的房地产高难度产品，要考虑开发者实力与品牌的综合能力，最主要是考虑其有没有过往同类产品的成功项目。有没有政府、战略合作者的支持。

三、经营管理公司的能力。商业地产后续经营是最关键的环节，在不成熟的的营销链中，开发商与投资者之间只是简单的买卖关系，只要销售成交，开发商则万事大吉了。但是没有经营管理、业态定位、招商等原因，许多经营困难，所以在投资时要充分注意经营管理公司的能力。

四、评估投资回报与风险。购买商业地产的最终目的是通过租赁实现利润收益不断增值，判断回报的最有效方式，是看租金收入是否能尽快回收前期投入。在计算回报的时候，要考虑空置期。最简单的方法是：售价=年租金/租金投资回报。可以选择同地段同类物业租金进行对比，在对比时可以保守一点。再将年回报率与其它投资产品作一个理性比较，尽量客观、理性的评估自己所能承受的风险。