二手房可能先跌价 第四季度会是购房好机会

面对“沪十二条”，购房者该如何抉择？上海中原副总经理唐振东表示，“二次调控”传递的信息是鼓励自住、抑制改善、打击投资。围绕交易及房价，银行信贷才是眼下楼市的深层问题。对自住者来说，第四季度仍是不错的购房机会。

　　价格调整空间不大

　　根据上海中原研究咨询部监测数据，上海楼市在第三季度形成“低迷开局、快速跳升”的轨迹。一、二手房成交量在7月中旬的尾部回暖。8、9月一手房成交量分别环比增长60.25%和88.77%；二手房成交量则分别增长60.06%和45.26%。虽然一二手房均价保持稳定，分别徘徊在2.1万元/平方米与1.7万元/平方米左右，但在刚性自住需求主导下成交结构向低价位转移的同时，部分楼盘仍出现小幅上涨。

　　新近“沪十二条”所掀起的新一轮调控并不足以引导楼市进入新的方向，但观望心理增强、传统淡季到来都会给市场带来交易下行的力量。与2008年不同的是，虽然今年调控政策更为严厉，但企业资金状况并未受到严重影响，部分企业甚至资金条件很好。金地集团在9月签约金额达到59.08亿元，同比增长231.5%，1-9月实现签约金额153.69亿元，完成全年销售任务的73%。万科在8月销售金额冲破百亿元之后，9月再创历史新高，实现销售金额142.1亿元，1-9月份累计销售金额714.2亿元，同比增长54.7%。保利1-9月累计签约金额为413.96亿元，同比增长28.02%。资金充裕，给了市场稳定的价格支撑力量，即便交易上出现短暂的回落。

　　加息的副作用很小

　　本周，央行突然宣布加息，从往年的经验来看，加息对二手房的影响显然没有一手房大，而且对开发商造成供给影响，供给成本增加了，但是二手房的购房者成本也增加了。如果仅仅是0.25％，个人购房成本增加微乎其微。

　　根据测算，多贷一万元，加息后大概每个月才增加2.08元，一年下来一万元多了25元的利息。所以，加息对购房者所带来的利息负担非常有限。相比实质性的影响，此次加息对二手房或者整个房地产市场的心理层面影响更大。

　　二手房可能率先跌

　　二次新政后，一手房促销手段依然是打折销售，没有出现大幅降价行为。说明两个问题：第一，招拍挂作用下土地成本较高，开发商肯定不会赔本销售，但可以让利快速回笼资金。第二，政策层面下的市场反映，不是迫使降价，而是不再大幅涨价，于是政策依然控制在限制购买和加大供应层面上。

　　有业内人士指出，过去的三年半时间里，上海二手房在历次调控中均表现出“易涨难跌”的特性，但9月29日出台的调控新政改变了这一状况。由于新政明显的抑制需求趋势，使上海二手房预期价与成交价差达到历史高位，在部分区域甚至出现了一定规模的退房潮。如果依照二手房跟涨领跌的特性，二手房价先于一手房领跌几成定局，但跌价幅度示市场调整空间而定。这对于购房者来说，今年的第四季度又是一个议价买房的机会。