什么是“以房养老”？
    “以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。我国明年将试点“以房养老”,即老年人将自己名下的房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,可定期获取一定的养老金,待去世后金融机构将房产出售偿还贷款本息。

养老金缺口到底有多大？
    2012年由中国银行首席经济学家曹远征牵头的中银研究团队，加上德意志银行大中华区首席经济学家马骏牵头的复旦大学为主的研究团体共同撰写的《化解国家资产负债中长期风险》预测，到2013年，中国养老金的缺口将达到18.3万亿元。以此方法测算，到2013年，中国养老金的缺口将达到18.3万亿元，在目前养老制度不变的情况下，往后的年份缺口逐年放大，假设GDP年增长率为6%，到2033年时养老金缺口将达到68.2万亿元，占当年GDP的38.7% 。

乐山人民需要以房养老吗？
    据统计，2011年第六次人口普查数据，乐山全市常住人口为3235756人，同2000年第五次全国人口普查的3324139人相比，十年共减少88383人，减少2.66%，年平均减少0.27%。全市户籍人口为3542880人（包括户口待定的21774人）。
    年龄构成方面，乐山全市常住人口中，0-14岁人口为452148人，占13.97%；15-64岁人口为2387477人，占73.78%；65岁及以上人口为396131人，占12.24%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降5.61个百分点，15-64岁人口的比重上升1.81个百分点，65岁及以上人口的比重上升3.79个百分点。
    据测算，乐山人的混合平均预期寿命是77.96岁，比10年前的73.33岁增加4.63岁。其中，男同志的平均预期寿命为75.52岁，比10年前测算的71.14岁增加了4.38岁，女同志的平均预期寿命80.68岁，比10年前的75.74岁增加了4.94岁。
    人口年龄结构的变化显示出乐山老龄化进程逐步加快。
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美、英、日、荷人民是如何以房养老的？
美：许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。
英：“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。
日：以房养老对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不可申请。
荷：“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。   

以房养老将要面临的问题？
    1、70年产权阻挡以房养老的道路：虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。这种不可能在短期内扫清的障碍，使得中国大多数银行或者保险公司出于风险控制的考虑，不会对“以房养老”太感兴趣。   
    2、传统观念更愿将房产留给子女：传统的养老观念根深蒂固也让公众很难从心理上接受“以房养老”的新型养老形势。大部分中国老人更愿意把财产留给子孙，而不愿意交给银行这样的金融机构。很多老年人也认为，如果需要用房子养活自己，不仅自己内心会有挫败感，在外也会觉得自己和孩子都无颜面。
    3、金融机构谁敢接招：“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构的犹豫，房价下跌的风险是他们最为担心的因素。目前承接“倒按揭”的业务尚不成熟，国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，时间越长风险越大。如何确定“倒按揭”利率也是一大难题，贷款额少，老人不乐意；贷款期长，机构又可能吃亏。
    4、适用范围窄不适合广泛推广：实现“以房养老”要有三个先决条件：老人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活；老人拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利。老人经济状况适中，因经济条件很好无“以房养老”必要；经济条件过低不具“以房养老”条件。

    编者结语：在公共财政无力解决所有养老问题的现状下，将老年人的资产通过配置成为养老资源，不失为解决养老难题的积极补充。而现有房屋产权70年的规定是“以房养老”难以推行的最大阻力，对于抵押房产的老人来说，可能会面临着产权到期，人活着“钱”花光了的问题。“以房养老”创意不错，操作起来却不易，还需要相关政策的扶持和法律法规的不断完善。