"乐十条"细则出台 后市走向将如何？

    2014年10月份，当乐山楼市进入阶段性的“小高潮”，不少楼盘冲刺最后两个月的营销攻坚战，想方设法消化库存的时候，一则来自乐山市人民政府官网的消息是让业界兴奋不已：包括“落实国家和四川省个人房贷新政”、“支持使用住房公积金贷款购房”等内容的《促进房地产市场平稳健康发展的十条措施》（以下简称“乐十条”）发布并实施。 

 

    “乐十条”的出台，直接刺激了随后的乐山楼市。记者从乐山市住房保障和房地产管理局最新发布的“乐山房地产市场运行报告”获悉，2014年11月份，乐山全市房地产开发投资金额、批准商品房预售面积环比大幅上涨；全市商品房销售面积同比大幅上涨、环比小幅上涨；商品住房价格同比、环比小幅下降。数据显示，当月乐山全市批准商品房预售面积38.42万平方米，环比增长65.11%；其中批准商品住宅预售面积26.43万平方米，环比增长139.19%。市中区20.04万平方米，环比增长806.79%。乐山全市商品房销售备案面积34.12万平方米，同比增长48.61%，环比增长23.53%，其中商品住宅销售备案面积28.93万平方米，同比增长36.53%，环比增长18.52%；市中区商品住宅销售备案面积14.68万平方米，同比增长12.92%，环比增长-5.96%。用“供需两旺”来形容“乐十条”出台后的乐山楼市，毫不为过。 

 

    本月初，乐山市人民政府官网又发布了《促进房地产市场平稳健康发展十条措施的实施细则》（以下简称《措施》），并对购房优惠时限、补助对象及房屋类型、“优秀人才”及“特殊岗位人才”的界定及补助标准、支持使用住房公积金贷款购房等多方面的细节问题做了补充和强调。 

 

    本期，记者就邀请到两位业内专家，一同把脉“乐十条细则”以及下一阶段乐山楼市的走向。

 

    核心问题一：范围划定

 

   《措施》中，首先划定了购房优惠时间，从2014年10月30日至2015年10月29日止，以签定的《商品房买卖合同》备案时间为准。再则，明确补助对象及房屋类型：1、享受购房补贴的对象为符合《措施》规定范围，购买乐山市主城区商品住房的买受人；2、享受购房补贴的房屋类型为乐山市主城区商品住房（以套为单位）3、“在职在岗”，购房期间在乐山市行政区域内有固定工作（劳务合同或单位证明）。除应届毕业生外，申请人需提供在乐山市行政区域内缴纳半年（含）以上的社保证明；应届本科毕业生应将人事档案调入乐山，且获得补贴后三年内不得调出，所购房屋5年内不得上市交易。同时，也对“优秀人才”及“特殊岗位人才”给出了界定及补助标准。 

 

    记者：对于《措施》的划定范围及其影响，你怎么看？ 

 

     李迅：就《措施》扶持对象而言，是明显有倾向性的。即，在“保刚需”的基础上，更加强化了“保障有一定品质标准的刚需”的概念。无论是“优秀人才”还是“特殊岗位人才”，这部分人群作为一定意义上的“社会中坚”，政府给与其扶持，实际上就是政策精准化定位的体现：去投资化，保护合理购房需求。而政策的后续影响，我个人觉得将会引导乐山楼市的细分。众所周知，早前乐山楼市是以简单的“高端”或者“刚需”盘分而化之，而在“一定品质刚需”的政策基础上，楼市产品势必将逐步打破原有的市场瓶颈，向多元化的产品线过渡升级。 

 

    王树云：《措施》实际上与去年年底中央经济工作会议的精神不谋而合，即“促进多样化、个性化消费”。目前，部分城镇家庭已经实现了户均一套房的目标，但凡是去过发达国家的人都能体会到，我们在居住质量、居住品质、居住环境上与发达国家存在非常大的差距。未来，促进存量住房公共配套更新、智能城市和社区、住区适老化改造、物业管理升级等等都与房地产密切相关，不仅是住房消费的内容，而且也是住房消费升级的体现。因此，《措施》的出台，在政策上通过对不同人群置业的指导，从而引导市场产品的变化，同时也将住房购置消费以及居住生活消费密切联系起来。 

 

    核心问题二：公积金政策 

 

    在《措施》中，“支持使用住房公积金贷款购房”也再次成为市场的关注焦点。其中提及八条内容：1、乐山市住房公积金管理中心发放购房贷款不收取职工任何费用；2、职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可以申请住房公积金个人住房贷款；3、在乐山市主城区内购买商品住房的，单职工购房贷款最高申请金额由30万元提高到35万元；4、乐山市职工首次购房最长贷款年限由20年调整为30年，但实际贷款年限不得超过法定退休年龄；5、允许乐山市行政区域外缴存了住房公积金的职工在乐山市行政区域内购房申请住房公积金购房贷款；6、首次使用住房公积金贷款的购房户，在购买乐山市主城区内的商品住房时按首套房利率政策执行；7、对正常缴存住房公积金的职工，在结清前一次公积金购房贷款后，若无其他住房商业贷款的，可按规定再次申请住房公积金购房贷款，执行住房公积金二套房贷利率；8、已办理预抵押登记的房贷不受工程形象进度限制，审批手续完结后即可发放公积金按揭贷款；市       公积金管理中心应对开发商的资质、信誉进行严格审查，签订相关合作协议，确保贷款资金的安全。 

 

    同在本月初，乐山市住房公积金管理中心又开展“回购型个人住房贷款业务”，对刚需购房者又是一剂有力的强心针。 

 

    记者：公积金政策的组合拳，目的何在？效果如何？ 

 

    李迅：公积金系列新政的作用范围更为广泛。目的也是进一步保障合理的刚性需求。据了解，近年来乐山市的住房公积金贷款发放率普遍在90%以上，2014年以来更是高达95%以上，存贷比高。基于乐山住房公积金贷款的高发放率，贷款资金有限，“回购型个人住房贷款业务”的出台成为了有效的解决方式之一。这一政策是指符合公积金贷款条件，并经乐山市住房公积金管理中心审批同意的个人住房公积金贷款，在一定时期内因公积金中心资金不足，先转为商业银行发放商业按揭贷款，借款人按公积金贷款利率支付利息，差额利息由房地产开发企业贴补，在一定时期内再回购为公积金贷款的贷款方式。目前乐山包括我们仁和在内的多家大型房地产开发企业旗下的多个房地产项目参与到“回购型个人住房贷款业务”中，参加该业务的楼盘包括蓝山湾、五洲汉唐、罗浮盛世、邦泰中心、时代青江、领地·国际公馆、翡翠国际·君悦湾、蓝湾半岛、中心城等。 

 

    王树云：这其中，单职工最高可申请公积金贷款额度由30万元提高到35万元。职工首次购房最长贷款期限由20年调整为30年。对缴存住房公积金的职工，在还清前一次公积金贷款后，若无其他商业贷款，可按规定再申请住房公积金贷款。这些内容在一定程度上可激起近年购房需求衰减的公务员、事业单位客户的购买能力。同时，在“加上限、加年限”的基础上，为了应对乐山住房公积金存贷比过高的问题，乐山市住房公积金管理中心也采取“回购型个人住房贷款”的办法来缓解贷款资金压力。应该说，作为近年乐山楼市政策的最大手笔之一，“乐十条”及其《措施》至少从心态上对楼市绝对有相当的刺激作用。但是，面对仍旧以“跑量”为主的年初楼市，开发商们还是应当在政策红利的基础上，加大营销力度，尽量消化库存以备2015年的市场。 

 

    核心问题三：后市走向 

 

    目前及未来几年，楼市将呈现出何种运行态势，是否能够实现渐进“软着陆”，无疑是非常重要的一环。 

 

    记者：未来乐山楼市的走向，你怎么看？ 

   

    李迅：对于后市的走向，首先，我还是认为乐山楼市未来必将走向细分化。逐本溯源，上一轮乐山房地产大发展时期在2005-2007年之间，那段时间翡翠国际、满庭芳、莱佛士等战绩颇丰的项目就是以环境及品质为突破口。而2015年后的乐山楼市，我预测将以房地产精细化分工为突破口。就中长期的市场来看，这将开启乐山房地产的新时代。这个过程中，各阶段的产品将找到不同的目标客户，房子也将从“投资品”回归到“商品住房”，回归脚踏实地做好产品才是地产的本质。而短期来看，新政对于乐山楼市的刺激我认为是巨大的。比如即将到来的春节楼市，在政府补贴、年终奖发放、公积金扶持三个动力的驱使下，很可能迎来新一波的行情。当然，楼盘销售能否被带动，除了政策和节气关系，其本身的品质及推广策略也很重要。 

 

    王树云：虽然乐山进一步制定相关措施强化和落实，但是从目前的市场情况来看，整体市场依然难以有较大程度的改善，购房者观望情绪依然难以有较大程度的改变，并且目前乐山商品房存量较大，竞争激励，但是多种措施的出台在短期内对于楼市还是一定程度的利好，我认为“量价齐升”的可能性不大，开发商目前的节奏依然需要“让利跑量”，由于在年初出台刺激政策，加之返乡购房潮的到来，乐山楼市在春节之前应该会有局部范围的成交量提升，价格提升空间不大。