科普向丨普通投资者购买商铺应考虑的区位相关要素浅析

乐山房产网  与购买住宅投资相比，购买商铺的资产增值效率相对较高，风险同样相应更高。如何购买好商铺也是一门学问，所需考虑的因素比购买住宅更加繁杂，其中，地段无疑是极为重要的，是影响商铺盈亏及租售比的决定性因素。本文将仅从区位条件方面切入，以商铺所处地域类型为标准，将商铺分为商圈型、干道型、小区型三类，浅析购买该三类商铺所需注意的要点。

1.商圈型

商圈类商铺主要指万达广场、世豪广场、或各类批发市场的内外部商铺。其自带巨大人流量，周边人流主要需求也以购物为主。购置该类商铺所需资金量较大，以乐山世豪广场商铺为例，其建筑面积为30.14平米，总价达到115.2万元。与其他两类商铺相比，投资风险相对较高，需谨慎出手。

选择此类商铺购买时，需要考虑的因素有三点：商铺与电梯出入口距离、商铺与商场出入口距离、楼层，三者重要性依次递减。该排序依据为人流量与人的第一印象，在此不再赘述。分开来说，商场作为消费集中度较高的大型独立系统，电梯是顾客上下楼的唯一交通工具，是商场内部的核心交通枢纽。电梯旁的商铺往往是顾客在该楼层内第一眼看到的，人流量也同样最大；商场出入口的商铺也是同理，一般来说，你不会得某商业广场或大型商场的众多商家，但对于商场入口处的门店却有较深的印象；另外，我们逛商场时大多不会选择只逛一层，所以商铺所处楼层相对次要。综上所述，在资金充足的情况下，购买商圈类商铺的最优解购买一楼靠近电梯楼道出入口的商铺。

2.干道型

干道型商铺的投资风险适中，所需资金量次于商圈型。首先，有一点误区值得说明。笔者在此将干道型商铺分为主干道型，普通干道型，商业街型。按照一般逻辑而言，主干道的人流量最为密集，我们购买主干道两侧的商铺岂不是风险最低，收益最高？其实并非如此，主干道两侧的商铺往往投资风险较高。从城市规划的角度来看，主干道的功能是通行，疏导人流与城市交通压力，别看流量大，主干道上的人流一般不会驻足。从人流构成的角度看，主干道流量车流占比较大，人流占比较少，车辆乘员能下车也无法下车。从建筑功能类型看，两旁建筑通常以为酒店、写字楼为主。因此，购买主干道两侧的商铺应谨慎考虑。

再说说普通干道两侧的商铺。纵向来看，普通干道型两侧的商铺为一楼、二楼、三楼。一楼与二三楼价格差别极大。根据大数据显示，二楼商铺的人流量约为一楼商铺的70%，而三楼商铺约为一楼商铺的10%以下。因此，对普通投资者而言，二楼商铺慎买，三楼商铺一般情况下不买。横向来看，我们在考虑普通干道上所有商铺的街道相对位置时，应遵循“领头羊效应”。以峨眉山市绥山东路为例，东门豆腐脑数十年来作为该街道的餐饮文化名片，本身具有较高的人气吸附性。其旁边的“搅三搅”作为开业不到十年的后起之秀，在注重自身产品质量的同时借势而行，如今也拥有了与其不相上下的品牌影响力，其商铺价值自然水涨船高。除“搅三搅”以外，周边的副食店，水果店生意也明显好过该街道的其他店家。因此，购买普通干道两侧商铺应优先购买一楼商铺，同时根据干道的实际情况进行综合性考虑。

商业街商铺与大型商场不同，商场的内部环境相对单一。商业街为露天环境，受气温等自然条件与人为条件的影响，顾客的体感变化较大。无论工作，学习还是娱乐购物，人的身体与情绪都是需要预热的，驱车而来的顾客大多不会立刻停下脚步，而是选择下车后先与同行之人闲聊，散步，在走一小会儿之后心思才会逐渐转移至两侧的商铺。其注意力往往是一个先集中后分散的过程。因此，应谨慎购买商业街入口处的商铺。

3.小区型

在三者中小区周边商铺的投资风险最小。小区带来了固定的人流量，但小区周边的商铺品质也有上下之分。大环境下，需要综合估计商铺附着小区的规模，居民人数及周边较近其他小区的居民总人数。对于购买处于住宅区的新楼盘商铺而言， 若周边楼盘的居民较多，配套已经成型，则购买新楼盘商铺盈利的概率较高。小环境下，商铺离小区出入口越近越好，若一个商铺能照应几个小区则更是上佳之选，因为便利性是小区居民周边消费所考虑的第一因素。所以，购买成熟住宅区内靠近小区出入口的商铺为上佳之选。

附：实用小工具

百度地图热力图上能更直观的看到不同地区的人流量。相当实用，笔者在这里分享一下。

使用方法：打开百度地图右上角第三个按钮——选择2D平面图——打开热力图。（颜色越深代表人流量越大）

注：本篇文章仅为个人观点，做抛砖引玉之鉴，祝投资者们皆能沙中砾金，购得旺铺！

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