深圳创新型企业将可买“保障房”

　　深圳创新型企业也将像中低收入人群一样享有“保障房”了。4月20日，深圳市国土房管局在公开征询市民意见的《深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法(征求意见稿)》(下称《办法》)中提出，政府将通过六大渠道建设创新型产业用房，面向创新型企业以限价方式或租或售，以扶持创新型产业发展，推进深圳市国家创新型城市建设。

　　该办法征询意见时间自4月20日至4月26日，市民可以拨打电话82946908或发电子邮件至szfdcyj@126.com建言献策。

　　创新型产业用房租售并举

　　《办法》对创新型产业用房的规划计划、筹集建设、准入审核、租售管理、调剂退出等问题都做出了详细规定。从《办法》实施思路看，政府对创新型企业的产业用房支持类似面向中低收入人群建设的保障性住房，一样是“租售并举”，而且均在售价或租金上做出很大让步，比如售价实行限价，租金实行指导价。

　　对那些获准购买创新型产业用房的企业，《办法》将采取通过公开方式限价销售，受让方不得转让或出租。企业确需转让的，政府以成本价回购或者经市政府批准后转让;经市政府批准转让的，原产权人应当按市场评估地价补差后取得完全产权，在深圳市土地房产交易中以公开方式转让;次受让方应符合创新型产业用房准入条件。

　　租赁实行政府指导价

　　《办法》规定，对租用创新型产业用房的企业将实行政府指导价，租赁合同期限不超过5年，其间不得转租。租赁合同到期后，承租企业应主动退出;承租企业如须继续租用，可在合同期限届满6个月前向相关责任主体申请续约，经审核同意后方可续租。

　　如果承租企业在租赁期内经审核认定不符合本市创新型产业用房入驻标准的，须在6个月内退出。已租赁创新型产业用房的企业，因技术升级、规模扩张等原因须扩大创新型产业用房租赁规模或变更租赁地址的，可向相关责任主体提出申请换租，经审核同意后，重新签订租赁合同。

　　违规转租转售将被取消资格

　　已租用或购买创新型产业用房的企业在合同期限内存在擅自转租、转售、改变其原有使用功能等不按租售合同约定使用创新型产业用房行为的，相关责任主体可按照合同约定终止租赁合同或提前回购用房，并追究相关责任。企业弄虚作假、隐瞒真实情况或者伪造有关证明等骗租或骗购的，取消其入驻资格，予以警告，并载入企业诚信不良记录，5年内不得租购本市创新型产业用房和享受其他政府专项扶持资金。

　　企业建“保障房”可获政策扶持

　　按照去年发布的《深圳市创新型产业用房建设方案》，深圳将在明年之前完成500万-600万平方米创新型产业用房的建设，今年将完成四成大约200万-240万平方米的建设。本次发布的《办法》则首次披露了政府将通过哪些渠道来完成这一目标。

　　按照《办法》规定，政府将通过直接投资、安排新建、回收回购、吸引社会资本建设等六种方式来建设创新型产业用房。其中规定，对那些在其待建工业用地上按一定比例配套建设创新型产业用房的企业，市、区政府将给予一定的政策扶持，以此来吸引更多的民间资本进入。

　　筹建创新产业用房渠道

　　政府直接投资建设

　　市、区政府根据创新型产业发展需要，在近期建设规划年度实施计划和年度土地利用计划中安排一定比例的新供应工业用地，或在部分收回收购的闲置用地中安排一定比例用地，直接组织建设创新型产业用房。

　　在公开出让用地中安排

　　政府在部分公开出让的工业用地上按一定比例安排建设创新型产业用房，在土地出让条件中，明确创新型产业用房的建设规模、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。

　　在旧工业区改造中安排

　　市规划主管部门在旧工业区升级改造项目专项规划审查中，安排一定比例用于创新型产业用房，按相关规定移交并统一纳入全市创新型产业用房管理体系。

　　引导企业建设

　　市、区政府给予一定政策扶持，积极引导企业在其待建工业用地上按一定比例配套建设创新型产业用房，并按相关规定统一移交给政府。

　　收购旧厂房改建

　　市、区政府整体租用、收购工业厂房，按创新型产业用房的建设标准进行改造后，统一纳入全市创新型产业用房管理体系。

　　专家建议

　　综合开发研究院城市研究中心主任李津逵：

　　除了创业用房还要提供成长环境

　　给予创新型中小企业产业用房，用意是在做“孵化器”。因为创新型中小企业在深圳没有根基，他们不能像比尔·盖茨那样在自家的车库里创业。所以，政府给他们一个“车库价”的创业用房，以大幅降低这些企业的经营成本。

　　但这些种子企业能否成长起来，并不是只靠一间低租金用房就能解决得了的，其中有三个问题值得政府注意。一是创新型产业的交易成本要降低，比如香港的设计师要在内地创办一家企业就很费功夫，因为是“外商”独资。在不同的城市里要耗时数月到数年。这样高的交易成本远远超过房租优惠带给企业的好处，在这样的环境下，创新型企业很难成长起来。二是对创新型产业的扶持是一个长期政策，而不是金融危机下的一个短期应对，它需要法定性机构以规范的程序来推动。但是，政府目前设置的领导小组+联席会议模式是一种临时机构，这不能长期有效管理好这些企业。三是从目前的制度安排来看，政府更多的只是提供一个创业基地的用房问题，所谓的“责任主体”扮演的角色和“二房东”没有区别。而孵化器需要的是园区整体成长环境的建设和营运，因此，政府应该引进一批有实力、有社会责任感的园区运营商来整体运营创新型产业园区，为创新型企业提供综合性的创业服务和成长环境。

　　另外一个技术性的问题是，《办法》里提出，创业型产业用房的出售对象是那些具备一定规模、具有产权需求的企业。但是，按照《办法》出售给他们的并非完全产权。只有在转让的时候补了地价之后才具有完全产权。这样的房产是否能满足企业的“产权需求”呢?建议找相关企业做一番调研。

　　名词释义

　　创新型产业用房

　　是指在工业用地内由政府投资建设、以回收回购等方式筹集以及企业投资建设并将产权移交政府的用于支持创新型产业发展的政策性产业用房。《办法》规定创新型产业用房的分配方式分为出租和出售两种，以租为主。出租对象主要是具有一定自主知识产权，符合本市产业发展要求，处于高速成长期内的中小创新型企业;出售对象主要是具有核心自主知识产权，符合本市产业发展规划的要求，企业已经达到一定规模，具有产权需求的创新型企业。