详细案例解读个人房产交易到底该缴哪些税？

    自2013年2月20日国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施以来，“新国五条”中“二手房征20%个税”更是引起广泛争议。
　不少市民认为“新国五条”中的“二手房征20%个税”是新政策，从而直接点燃二手房交易市场，记者从乐山市地方税务局了解到，“个人转让住房，能准确计算转让所得且能提供合法有效扣除凭证的按照转让所得的20%计征个人所得税”，该项政策自税法实施以来一直就在执行,个人转让房产未提供完整、准确的房屋原值凭证的，在乐山城区统一按计税价格1%的征收率核定缴纳个人所得税。

　那么，个人房产交易，到底该缴哪些税？记者专访市地税局相关工作人员，通过一组典型案例为你全面解答。

案例一  购买家庭唯一的普通住房，需缴哪些税？

　王某于2011年3月在中心城区某楼盘购买一套商品住房，建筑面积为104平方米，实际成交价格为建筑面积单价4900元/平方米，小区住宅容积率为2.4，合同备案时间为2011年4月26日。在中心城区房屋登记系统查询王某无住房记录，购买该住房属于家庭唯一住房。王某购买这套商品住房需缴哪些税？

市地税局答：王某购买这套商品住房免征“产权转移书据”印花税，需要缴纳契税和“权利、许可证照”印花税。

　1.契税  

　（1）契税现行政策：财税[2010]94号文件规定，2010年10月1日起，个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　（2）中心城区普通住房标准：按照国办发〔2005〕26号规定，经市政府批准，市规建局于2005年6月23日在《乐山日报》上公告了中心城区普通住房标准，即住宅容积率1.0（含1.0）以上、单套建筑面积144（含144）平方米、实际成交价低于同级别土地上住房综合平均交易价格的1.4倍，三个条件同时具备即为普通住房。国办发26号文件规定住房综合平均交易价格由地方政府定期公告。

　（3）住房综合平均交易价格：经市政府同意，市规建局从2005年6月23日起至今先后进行了8次公告，其中2011年2月23日公告的中心城区住房综合平均交易价格为3643元/平方米，2011年8月1日为3951元/平方米。

　（4）普通住房的价格标准：住房综合平均交易价格的1.4倍，即2011年2月23日至2011年7月31日之间的普通住房的价格标准为3643×1.4=5100.2，收整为5100元/平方米。即购买住房，合同备案时间在2011年2月23日至2011年7月31日之间的，实际成交价格低于5100（含5100）元/平方米的，才符合普通住房的价格标准。

　（5）家庭唯一住房认定标准：家庭唯一住房是指以家庭为单位（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）的唯一住房。在实际工作中，税务机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由当地房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

　综上所述，王某买的这套住房，就其建筑面积、实际成交建筑面积单价、住宅容积率等条件都符合普通住房的标准，又属于家庭唯一住房，因此应当享受普通住房契税减半征收的优惠政策，即缴纳契税4900×104×4%÷2=10192元。

2.“权利、许可证照”印花税。对房屋产权证、土地使用权证，按照“权利、许可证照”每件5元缴纳印花税。

案例二  购买家庭唯一的非普通住房，如何缴税？

　　李某于2012年3月在中心城区购买一套商品住房，建筑面积为92平方米，实际成交建筑面积单价5680元/平方米，小区住宅容积率为2.6，合同备案时间为2012年4月5日。在中心城区房屋登记系统查询李某无住房记录，购买该住房属于家庭唯一住房。李某购买该套住房需缴哪些税？

　　市地税局答：李某购买这套商品住房免征“产权转移书据”印花税，需要缴纳契税和“权利、许可证照”印花税。

　　1.契税

　　（1）契税现行政策：同案例一。

　　（2）中心城区普通住房的标准：同案例一。

　　（3）住房综合平均交易价格：经市政府同意，市规建局先后8次公告了中心城区住房综合平均交易价格，其中：2011年8月1日为3951元/平方米，2012年5月4日为4213元/平方米。

　　（4）普通住房的价格标准：住房综合平均交易价格的1.4倍，即2011年8月1日至2012年5月3日之间的普通住房的价格标准为3951×1.4=5531.4元/平方米。即购买住房，合同备案（或网签合同）时间在2011年8月1日至2012年5月3日之间的，实际成交价格低于5531.4（含5531.4）元/平方米的，才符合普通住房的价格标准。

　　（5）家庭唯一住房认定标准：同案例一。

　　综上所述：李某买的这套住房，由于实际成交建筑面积单价为5680元/平方米，高于普通住房的价格标准5531.4元/平方米，尽管其它条件都符合普通住房的标准，但因价格不符合，所以不能享受普通住房契税优惠政策，应该按4%的税率征收契税， 即缴纳契税5680×92×4%=20902.4元。

　　2.“权利、许可证照”印花税，同案例一。

案例三  购买非家庭唯一的住房，如何缴税？

　　陈某于2013年1月19日在中心城区购买一套商品住房，建筑面积为87平方米，实际成交建筑面积单价5740元/平方米，小区住宅容积率为2.0。在中心城区房屋登记系统查询陈某已有住房记录，购买该住房不属于家庭唯一住房。该商品住房备案时间为2013年2月20日。陈某购买该套住房需缴哪些税？

　　市地税局答：李某购买这套商品住房免征“产权转移书据”印花税，需要缴纳契税和“权利、许可证照”印花税。

　　1.契税

　　（1）契税现行政策：同案例一。

　　（2）中心城区普通住房的标准：同案例一。

　　（3）住房综合平均交易价格：经市政府同意，市规建局先后8次公告了中心城区住房综合平均交易价格，其中2012年12月18日为4686元/平方米。

　　（4）普通住房的价格标准：住房综合平均交易价格的1.4倍，即2012年12月18日至今的普通住房的价格标准为4686×1.4=6560.4元/平方米。即购买住房，合同备案（或网签合同）时间在2012年12月18日至今的，实际成交价格低于6560.4（含6560.4）元/平方米的，才符合普通住房的价格标准。

　　（5）家庭唯一住房认定标准：同案例一。

　　综上所述：陈某买的这套住房，建筑面积87平方米，实际成交建筑面积单价为5740元/平方米，低于普通住房的价格标准6560.4元/平方米，小区住宅容积率为2.0，三个条件同时符合普通住房的标准，但陈某在购房所在地的房屋登记系统查询已有住房，陈某购买的该套住房不属于家庭唯一住房，因此不能享受普通住房契税优惠政策，应按4%的税率征收契税，即缴纳契税15740×87×4%=19975.2元。

　　2.“权利、许可证照”印花税，同案例一。 

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案例四  出售未满5年的家庭第二套住房，需缴哪些税？
　　赵某于2013年3月，将位于中心城区的第二套住房销售给他人，建筑面积为90平方米，合同载明价格为2100元/平方米，税务机关对合同载明价格进行审核，认为其价格明显低于市场交易价格，依照税法规定确定的计税价格为5800元/平方米。该住房是赵某于2010年12月购买的商品住房，购买价格为4200元/平方米，缴纳契税18360元，契税完税凭证上注明的时间为2011年7月，房产证发证时间为2011年9月。赵某装修该套住房花费80000元，支付住房贷款利息2000元。赵某销售该套住房需缴哪些税？

　　市地税局答：赵某销售这套住房免征“产权转移书据”印花税、土地增值税，需要缴纳营业税及附加、个人所得税。

　　1．营业税  

　　（1）营业税现行政策：自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按计税价格全额的5%计算缴纳营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后差额的5%计算缴纳营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　（2）购房时间的确定：纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明，且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。对个人通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，其购房时间按发生上述行为前的购房时间确定。对个人通过其他无偿受赠方式取得的住房，其购房时间按发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。在本案中，赵某所购住房契税完税凭证上注明的时间为2011年7月，房产证发证时间为2011年9月，购房时间应确定为2011年7月。赵某于2013年3月将此套住房销售，其住房保有时间不足5年。

　　综上所述：由于赵某购买该房不足5年，应按计税价格全额的5%计算缴纳营业税，即赵某应交营业税为90×5800×5%=26100元。

　　2.营业税附加

　　（1）城市维护建设税，按实际缴纳营业税税额的7%计算缴纳，即赵某应缴城市维护建设税为26100×7%=1827元。

　　（2）教育费附加，按实际缴纳营业税税额的3%计算缴纳，即赵某应缴教育费附加为26100×3%=783元。

　　（3）地方教育附加，按实际缴纳营业税税额的2%计算缴纳，即赵某应缴地方教育附加为26100×2%=522元。

　　3．个人所得税：

　　根据现行政策规定，对个人销售住房的，按“财产转让所得”征收个人所得税。财产转让所得=财产转让所得应纳税所得额×20%，其中财产转让所得应纳税所得额=财产转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用。房屋原值是指购买房屋实际支付的房屋价款及缴纳的相关税费。转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，其中商品房和其他住房的房屋装修费最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　本案例中房屋转让收入=5800×90=522000元；

　　房屋原值=购买价格4200×90+契税18360=396360元；

　　合理费用=住房贷款利息2000+房屋装修费39636（396360×10%）=41636元；

　　转让住房过程中缴纳的税金=26100+1827+783+522=29232元；

　　应纳税所得额=522000-396360-29232-41636=54772元

　　应缴纳个人所得税=54772×20%=10954.4元

案例五  出售家庭第二套住房不能提供房屋原值凭证的，如何缴税？

　　何某于2013年3月，将位于中心城区的第二套住房销售给他人，建筑面积为147平方米，合同载明价格为2600元/平方米，税务机关对合同载明价格进行审核，认为其价格明显低于市场交易价格，依照税法规定确定的计税价格为4900元/平方米。该住房是何某于2007年4月购买的，购买价格为3800元/平方米，契税完税凭证上注明的时间为2007年9月，房产证发证时间为2008年2月。何某转让的这套住房时不能向税务机关提供相关购房合同与装修发票。何某销售该套住房需缴哪些税？

　　市地税局答：何某销售这套住房免征“产权转移书据”印花税、土地增值税，需要缴纳营业税及附加、个人所得税。

　　1．营业税

　　（1）营业税现行政策：同案例四。

　　（2）购房时间的确定：在本案中，何某所购住房契税完税凭证上注明的时间为2007年9月，房产证发证时间为2008年2月，购房时间应确定为2007年9月。何某于2013年3月将此套住房销售，其住房保有时间已满5年。

　　本案中，何某该套住房销售时已满5年，但由于其建筑面积为147平方米，超过普通住房144平方米以下的面积标准，认定为非普通住房，应按个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的政策缴纳营业税，即（4900-3800）×147×5%=8085元。

　　2.营业税附加

　　（1）城市维护建设税，按实际缴纳营业税税额的7%计算缴纳，即何某应缴城市维护建设税为8085×7%=565.95元。

　　（2）教育费附加，按实际缴纳营业税税额的3%计算缴纳，即何某应缴教育费附加为8085×3%=242.55元。

　　（3）地方教育附加，按实际缴纳营业税税额的2%计算缴纳，即何某应缴地方教育附加为8085×2%=161.7元。

　　3.个人所得税

　　根据政策规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按照房屋转让收入的1%（中心城区征收率）核定征收个人所得税。即何某应缴个人所得税为4900×147×1%=7203元

案例六  将房产赠与给直系亲属的，需缴哪些税？

　　孙某将自己的一套住房赠与给儿子，该住房建筑面积为85平方米，税务机关依照税法规定确定的计税价格为4200元/平方米。赠与双方需缴哪些税？

　　市地税局答：孙某将住房赠与给儿子，暂免征收营业税及附加，不征收个人所得税、土地增值税；对孙某儿子通过赠与方式获得该套住房的房产、土地使用权属，不享受个人购房契税优惠政策，应按计税价格的4%计算缴纳契税；赠与双方按“产权转移书据”（计税价格的0.05%）计算缴纳印花税，孙某儿子新办房屋产权证、土地使用权证，按“权利、许可证照”每件5元缴纳印花税。

案例七  直系亲属去世，法定继承房产的需缴哪些税？

　　张某于2013年2月去世，张某的女儿继承了张某的住房，该住房建筑面积为157平方米，税务机关依照税法规定确定的计税价格为5100元/平方米。继承方需缴哪些税？

　　市地税局答：张某的女儿继承张某生前的房屋所有权、土地使用权，对继承方暂免征收营业税及附加，不征收个人所得税、契税，继承方按“产权转移书据”（计税价格的0.05%）计算缴纳印花税，继承方新办房屋产权证、土地使用权证，按“权利、许可证照”每件5元缴纳印花税。

　　附：乐山中心城区普通住宅执行标准

        乐山市中心城区普通住房应同时满足三个条件： 一、住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上； 二、单套建筑面积144（含144）平方米以下；三、实际成交价格低于同级别土地上住房综合平均交易价格的1.4倍以下。

　　注：1.从2010年6月18日《公告》之日起，中心城区住房综合平均交易价格不再分沿江沿河与非沿江沿河，所以普通住房价格标准也不分沿江沿河与非沿江沿河。2.能够享受优惠政策的普通住房必须符合国家规定的全部条件，即：单套建筑面积144平方米（含144平方米）以下、住宅容积率1.0（含1.0）以上、实际成交价格低于同级别土地上住房综合平均交易价格的1.4倍，任何一个条件不符合都不能享受。3.自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。