调控楼市的三招50%

日前，刘淇在“北京市服务在京金融机构座谈会”上表示：“北京市政府将把一级土地出让收入的50%以上，约300亿返还到保障性住房的建设当中”。这是继中央一系列调控房地产的政策集中出台后，北京率先率先抛出的一记“猛招”。

 
事实上，楼市调控政策中，有三招“50%”能够抑制过度投机，遏制房价过快上涨，同时调整市场供需结构，保证楼市健康发展。

 
第一招50%：保障性住房占住宅建设总量的50%
众所周知，中国的保障房建设近几年来连续欠账，原因是地方政府对土地收入的过度依赖。而连续高涨的房价造成了购房群体当中的“夹心层”越来越多。前阶段出台的“国十一条”中第一点就明确提出了要增加保障性住房的有效供给，并给地方政府施压。建立限价房、经济适用房（租用房）、廉租房等多层次，全方位的保障性住房体系已经迫在眉睫。而从目前一二线城市住房需求结构来看，保障性住房应该占到全部建设房屋的50%，真正实现“居者有其屋”的梦想。同时，保障房的建设也分流了一部分对普通商品房的购买需求，从而抑制房价的过快上涨。

 
第二招50%：土地出让金收入的50%留到下届政府使用
目前世界上实行现有土地出让方式的国家只有中国大陆和香港，其他国家通常都把土地出让金这一次性土地收入改为物业税，分摊到未来的几十年征收。虽然中国目前的土地出让方式短期内注定是不可能改变的，但香港的土地出让金使用方式值得我们借鉴。在香港有50%被用作土地储备基金，不准本届政府动用，只能有下届政府用于建设社会保障型住宅。比如：董建华当年敢于制定85万套社会保障型住宅的计划，其所用资金也是彭定康留下来的土地储备基金。当时的港英政府可以动用一切财政，但是绝不敢动用土地储备基金，因为这笔钱是保障香港民众的。反观中国大陆，70年土地出让金在一两年内就挥霍一空，于是再通过招拍挂去攫取土地暴力。长此不利于楼市的发展。

 
第三招50%：二套房首付比例占全部房款的50%
前阶段出台了二套房首付比例占全部房款的40%这一政策，事实上该政策在抑制楼市时可适当微调，目前就不妨更严格一些，将该比例提高到50%。此举能够加大购房者的资金成本，从而有效抑制投机性购房。香港在该政策的运用中有一定经验，在97年金融危机时，香港房价大跌40-50%，但猜猜此阶段购房者的合同违约率是多少？仅为3%！原因就是香港从不搞零首付，相反购房首付比例高达40%。此举大大增加了购房者的违约成本，从而稳定了市场，避免过度波动。

 
理解了上述调控楼市的“三招50%”，我们就不难看出此次北京市出台的“将一级土地出让收入的50%用于保障性住房的建设”的政策实际上是前两个50%政策的结合。据悉，北京市今年的住宅用地供应计划的2500公顷中50%即1250公顷将用于保障住房的建设。同时，初步拟定的2010年住房公积金贷款建设保障房授信额度约为210亿元，用来建设、收购包括经济适用住房、公租房在内的保障房。此外，还有望从公积金的收益当中拿出一部分支持保障房建设。“目前这个额度完全够公租房、经适房的分配。

 
住房性保障和商品住房是大中城市在住宅建设中应实行的“两条线”，也就是双轨制。此次北京市大举兴建保障房，并提出把土地出让金的一半投向保障房，在国内树立了一个榜样。此举削弱了地方政府土地买卖的利益，提高了保障性住房建设的硬指标。北京市的做法无疑是值得地方借鉴的，各地方应结合自身情况，尽快完善自己的保障性住房体系。