明年老房贷执行新利率 是否提前还贷要看情况

  “最近在银行工作的朋友告诉我，现在提前还贷有的已经不要违约金了，这是真的吗？”“房奴”郑小姐向记者咨询，而这也几乎成为近来“房奴”们最为关心的话题。每到年底，有房贷的市民都会想到，要不要提前还一部分房贷？今年有两次降息，明年1月1日开始，房贷将执行降息后的利率。业内人士建议，享受了优惠利率折扣、使用了公积金贷款的市民，是否提前还贷，需要仔细盘算。

  明年老房贷执行新利率

  提前还贷与否分开来看

  “央行调息后，房贷利率是次年调还是次月调，在房贷合同中会有约定。”乐山一国有银行个贷业务的工作人员介绍说，一般情况下，房贷客户合同中默认的都是按年调息，这是没办法改变的。尽管今年6、7月连续两次调息，但老房贷只能等到明年1月1日才按照新利率还贷。记者调查了解到，目前乐山多数银行均执行上述政策，只有新申请的房贷才会执行新的利率，但是存量的房贷，必须要到次年1月1日才能调整为新利率。

  不过，银行当下执行两种个人按揭贷款利率调整方式供购房者选择，除了“次年调”以外，购房者还可以选择“次月调”。“如果客户没有特别要求，我们一般是按年调整，但在房贷办理时，我们是允许客户选择按月调整的。”该工作人员告诉记者。乐山房地产信息网https://www.fang63.com编辑整理。

  记者同时了解到，目前房贷还款分为等额本息和等额本金两种。对于等额本息还款的贷款人而言，由于等额本息的还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，如果借款人已还款到中期，已偿还了大部分的利息，房贷提前还款则还的是本金，因此意义有限。而等额本金是将贷款额总额平分的成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。

  乐山市商业银行的理财师邓女士在接受记者采访时建议，两种情况可以考虑提前还贷。“一种是处于还款初期，提前还贷比较划算，因为还款利息支出通常集中在还款初期。第二种是借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款比较划算。部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额度。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款下降的幅度更大。”她说道。

  巧用公积金

  打好组合拳

  采访过程中，不少银行个贷部门的工作人员都向记者强调了一个“五年不还款”的概念，也就是说，一旦房贷还款期限超过五年，按照市场上常用的等额本息算法，前期已经支付了大部分利息，而后再还款就“不太划算”了。“比方说，很多在2009年左右申请了贷款的市民，首套房多半享受了7折优惠，提前还贷并不划算。即便是二套房，有些市民也申请到了打折利率。根据目前的房贷利率，享受7折利率的贷款利率仅为4.935%，而目前5年期存款利率已经达到5.5%，这笔钱存银行可能更划算。”邓女士说道。

  此外，部分市民因买房时公积金缴存额度不高，申请贷款时贷款期间较长，每月还贷额不高。在工作多年后，公积金缴存额度提高了，账户余额增加了，一些市民希望将公积金用于提前还贷，减轻月供压力。乐山公积金管理中心相关负责人建议，对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷。但被限购的家庭可以不必急于全部偿还贷款。（来源：三江都市报）