乐山物管:小区物业“业主自治”，利弊几何？

    如今，专业化、高质量的物业管理是人们生活中不可缺少的一个部分。但是，随着高层、智能化社区数量不断增加，原本应该服务于广大业主的物业并未能和业主们“融洽相处”，一些物业公司甚至和业主由于不明确自身的权利和义务关系造成矛盾重重。于是，不断有业主提出：“我们自己来管理小区算了！”
 

    

    此前，家住乐山中心城区某临江小区的李女士连同十几位业主商量准备通过“业主委员会”发起“小区物业自治”的建议。走访中记者得知，部分小区的部分业主也有类似的想法。

 

    那么，小区物业自治的原因是什么？又需要怎样的程序？与委托专业物管公司管理相比，“自治”的风险又有哪些？本期我们一同关注。

 

    记者调查：业主与物业的矛盾集中在四个方面

 

    “现在，业主与物业成了一对‘矛盾体’。”这是部分受访的小区业主发出的一种呼声。记者在调查时发现，业主与物业间的矛盾主要集中在四个方面——物业费是否合理、物业是否能接受业主的意见、物业合同的执行和物业的服务态度成为最突出的矛盾。

 

    在走访了解中，半数以上是因为物业费问题与物业产生矛盾的。有的业主甚至说：“拒绝交费可以帮助物业意识到咱们业主的价值。”当然，人们不是不想交钱，而是希望自己的钱交得有道理，有收获。

 

    再则，物业对业主的要求“不上心”是业主们另外一个不满意的地方。网名“MR。十方”的乐山某城北某新交房小区业主告诉：“我们这个小区，经常有很多外来人员频繁出入，造成小区极大的安全隐患。一次晚上10点多，我看到小区里有一些不明身份的人打架，保安也不问问。我们请物业领导高度重视此类问题，及时整顿，可是一直没有回复。对于业主反映的问题不及时解决，这也是很让人烦恼的事。”在走访中，记者发现有20%左右的业主对于物业的工作作风很不满意，因为物业对业主提出的一些建议和要求根本“不上心”。

 

    专家解读：小区物业“自治”需合理合法

 

    对于小区物业“业主自治”的问题，物业管理专家、乐山市物业管理专委会副主任、乐山市大众物业管理公司总经理李军表示，业主当然有选聘和解聘物业公司转而“业主自治”的权利，但应根据《四川省物业管理条例》、建房『2009』274号《业主大会和业主委员会指导规则》程序提议、召集、召开、产生。

 

    “我们需要先明确小区三个主体的概念，即业主、业主大会与业主委员会。”李军说道：“这里已经很明确了，小区真正的权利属于全体业主、通过业主大会产生的‘业主自治’决议在由业委会在执行中的不专业和不作为廷误对小区核心设备维修造成瘫痪和损坏后严重影响全体业主的正常生活秩序所以不专业。不作为会产生巨大的各种潜在风险，责仼追究而非仅仅是具有代理执行资格的业主委员会。”

 

    再回过头来看物业自治的程序，李军告诉记者，住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位就通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，提供前期物业服务。“小区业主若想解除前期物管企业的合同关系，必须满足两个条件，一是半数以上的住户入驻，二是物业合同到期，一切程序必须合理合法。”李军说道。

 

    风险透析：“自治”后利弊并存

 

    居民小区物业自治，是个新事物，经验还不多，矛盾倒不少。但同时，对于尽职尽责管理小区的业委会或自治委员会成员而言，摆在面前的弊端问题：一是他们的组织为“松散组织”参差不齐、公、利、私不均、法律定义是公益性的；二是非专业性和专业化水平的组织；三是并非市场主体，不具备经营能力资格、政府职能部门对小区设备年检和定检的，针对的是具有经营资格的物业企业而不是业主委员会。“我们全靠业主的信任、支持才能工作，如果严格按规定来管理，我们甚至无法开具管理费、车辆场地占用费的发票。”乐山某意图尝试“物业自治”的小区业委会负责人说。

 

    事实上，等待自治“管理者”的问题还远不止这些，小区管理需要聘请保洁员、门卫等工作人员，但是业委会无法与其签订劳动合同，更不能提供社会保险等。如果采用分包模式，又很少有分包商愿意与个人或业委会签署分包合同。随着社会法制的不断健全，业委会的“身份”问题必将成为小区自治的硬伤。

 

    李军表示，物业自治还有很多难题需要解决。首先，业委会成员毕竟不是物业管理专业人员；小区一旦出现仼何意外（公用及共用设备埙坏、治安、刑事、自然灾害的预防、劳动责仼风险均由全体业主共担后带来的最大矛盾就简单到邻里关系、房产降值等连琐现象）其次是风险问题。保安、保洁人员没有所属公司，直接和业委会签订劳动合同，万一出了意外，赔偿怎么办？业委会毕竟不是企业，难以承受各类风险，所以建议业主大会应从质价相付的原则选聘物业服务企业。

 

    时下，一个越来越严峻的问题是，随着房龄的增长，一些新小区也逐渐变成老小区，维修支出不断增多，加上物业人力成本每年都在上升，而物业费不能年年上涨。小区自治可谓另辟蹊径。这条路能否走得顺畅？还需要政府和社会共同来探讨这个课题，设法破解其中的政策法规难题。