“认房不认贷”乐山楼市影响几何？

牛冠华

王树云

李迅
 

　　主持人：记者倪珉
 

　　嘉　宾：电子科技大学房地产专业客座讲师牛冠华

 

　　乐山市房地产商会会长　　　　　王树云

 

　　仁和集团营销副总裁　　　　　　李　迅

 

　　不管是什么时候，楼市都是所有人关注的对象，不管是自住，还是投资，“房子”总能占住所有媒体的镁光灯，吸引千万人关注的目光。2014年下半年，原本比较平静的楼市被“一纸新政”搅得热闹非凡，在成为街头巷尾的谈资的同时，不得不说，“七折利率”魅力不凡。媒体、业内人士、购房者、投资者……都在时刻关注着这一事件的走势。

 

　　国庆黄金周前夕，央行下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知强调“认贷不认房”，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍以及对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。此政策一出立即引起诸家媒体的关注，并在网络的疯狂转载，甚至引发了国庆期间的楼市小高潮，让很多购房者以及投资者燃起了一丝希望。

 

　　本期，记者邀请到本土三位资深地产人士，一同关注这一楼市热点。

 

　　记者：“认房不认贷”、“首套房利率七折”的出现，你们认为将对楼市带来怎样的影响？

 

　　牛冠华：作为开发商来说，当然是双手欢迎这样的利好政策。事实上，研究国家近期出台的政策，不难发现，国家宏观调控政策从以前的“两个控制”到“一保一控制”，现在则到了“重点是保”上面来了。对包括房地产的众多行业来说都是一个令人兴奋的信号。拿股市举例子，股市开始很火，经济学家一看不得了，就打一棍子，打一棍下去没有效果，再打，接连三棍打下去就打死了，如果打死了，救就很难了。中国经济三驾马车：外贸、基建、房地产，离开房地产的健康快速发展，想要保持GDP年增长7%以上目标也不现实，所以，希望国家出台的政策，都是深思熟虑的。毕竟经得起市场检验的政策才是好政策。

 

　　对于购房者来说，本次楼市调整已经差不多到底，现在乐山很多楼盘，计入财务费用的话是负利润的。如果确实需要购房的客户，可以考虑下手了，2008年买房子的都赚了钱。毕竟从中国经济的发展水平，还是51%左右的城市化率来讲，房地产还是可以继续保持20-30年的增长。

 

　　王树云：如你所知，低迷的市场预期在很大程度上扼住了楼市咽喉，加剧市场有价无市。如何打破这种低迷气氛，突破销售困局，关乎开发商的生死存亡。坦白说，“认房不认贷”、“首套房利率七折”对打破市场观望确实有较多的着力之处，国庆期间南京、杭州、成都的成交量都放大很多，甚至超过去年同期水平。最近和一些开发商朋友沟通，都不排除酝酿涨价的可能。但这种能量到底能累积多大，还要看后市的进展。今年楼市疲软政府调控是一方面，另外也受今年经济总体下行的影响。但总体上本次政策对楼市的销量是积极的和明确的。

 

　　李迅：毫无疑问，对于楼市来说是积极正面的影响。首先对于开发商而言，最直接的就是增强了库存量去化的信心，不至于为跑量而降价；对于购房者而言，削弱了观望心理，特别是对确有住房的客户群体，促进他们结束观望、快速下手。

 

　　记者：国庆期间，全国各地楼市出现了不同程度的升温，你们觉得这和楼市新政有无直接关系？为什么？

 

　　牛冠华：是有一定关系的。本身市场是一直存在需求，只是被压制了，观望氛围浓厚，现在政策方向转变了，应该会有一些压制的刚需及刚改客户进入市场。最好的政策是“双向打通”，打通消费信心，打通融资渠道，这次的政策基本上关注到了这两个方面。国庆期间，因为央行新政，各楼盘聚拢了很多看房者的人气。事实上，“认房不认贷”、“首套房利率七折”已被地产商视为利好。货币政策显然向购房者传达了国家宏观调控政策的走向，虽然利率打折对月供的影响并不是特别明显，但是政策走向已经鲜明，而且乐山市的刚性需求依然存在，预计压抑了一年的市场需求会有一个释放的过程，

 

　　王树云：日前，建行落实了“认贷不认房”举措。我认为，对“认贷不认房”如期兑现，配合逐渐对普通住宅认定标准的松动，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖。但是，实际上市场的持续性回暖还是要看房地产的价格，不管是刚性需求者还是改善型住房需求者，其购房能力最终取决于房地产价格相对于购房者收入水平，而并不意味着增加杠杆性就能一步到位地带动房地产市场的回升。同时，房贷放松或致房地产销售短期企稳，定向稳增长措施仍会延续，预计经济短期企稳的概率增加，但反弹的高度有限。

 

　　李迅：有直接关系。新的政策有助于楼市回暖，但回暖程度需进一步观察。为什么这样说呢？首先，新政在国庆假期前夕释放，而同时由于假期红利，客户来访量提升，加之购房决心提升，促成了楼市升温的小高潮；更重要的是，这个信号代表着的是政府的态度，不一定是本次新政推动楼市回暖，但政府的态度仍然关键。

 

　　记者：从2011年限购至今，经过四年多的政策紧绷，政府现在选择适当放宽，是基于什么原因呢？对于时下盛行的“楼市抄底说”，你们持怎样的看法？

 

　　牛冠华：当前美国、欧盟、日本等主要经济体经济都有强烈复苏的迹象，国内却遭遇近几年经济形势最为恶劣情况。假如我们的内需进一步低迷萎缩的话，情况会不堪设想，而房地产正是拉动相关需求最广的一个产业。针对有些人对“房价并未实质性下跌”的说法，我觉得本身市场的惯性力量是非常强大的，以股市为例，假如早年政府就果断出手拯救的话，何至于出现近几年这样的惨状。

 

　　其实，政府与个人一样，其行为都服从“在什么山头说什么话”的轻重缓急的常规理性。国家层面对房地产的政策多集中于宏观，多考虑总体的经济形势。地方层面多考虑的是土地财政和地方税收。民生背后的公平正义、潜在的金融风险、或提振内需等等“全国性”的目标，对地方政府来说大多属于“宏大叙事”。这并不是说它们不关心这些目标，而是说它们永远都会将自身手头最急迫的问题放在第一位。房地产卖不出去，导致土地拍不出去，进而可能引发地方政府的财政危机，这是中国当前的核心问题。

 

　　王树云：之前限购及金融政策限制了很大一部分需求，但现在这个投资趋势已比较弱了。从目前市场情况看，限购松绑对于成交量的提振是一个缓慢的过程，部分城市，从现在开始，确实需要置业的客户，在房价上涨拐点来临之前，只要遇到房价下跌优质品牌开发商的楼盘，就可出手。而在房价上涨拐点出现之后，抢到篮里就是肉。全国城市之间市场严重分化，下一轮各地楼市见底及复苏的时间点不同，不宜生搬硬套。大家可以密切关注市场供求关系、存货变化、政策刺激力度等因素，再决定具体何时入市。

 

　　李迅：从政治经济学来看，目前国际政治经济环境都相对恶劣，因此中国政府把经济发展的重心已然落在内需市场；在此内需市场中，房地产支柱产业的地位，无论是时兴的电商、文旅产业都无可替代。一定程度上，对中国政府而言，新政不只是拯救房地产，而是宏观经济。目前房价以基于低谷，但并不会马上上涨，开发商思路主要落在库存去化上。市场存量去化到一定比例时，开发商为追求利润，方温和上涨。