扒一扒房屋公摊面积 我们该知道的那些事

我们要知道房屋的产权面积（不动产证面积）是由套内建筑面积和公摊面积两部分共同组成的，也就是说如果房屋的公摊面积过大，房屋的得房率就会越低。

前不久，山东青岛维多利亚湾小区第六期业主维权事件，就是由于房屋的公摊面积过大引起的。我们先来简单了解一下该事件的始末。

今年8月末，山东青岛维多利亚湾第六期部分业主在同开发商交房时发现，房屋的公摊面积占产权面积的46%，房屋可使用面积直接缩水了近20㎡。为什么会产生如此大的公摊面积？据了解这次维权事件涉及的56#、61#和62#楼属于超高建筑，其建筑楼层高达了65层。按照相关规定，当建筑面积超过100米，对建筑消防疏散，防震等级都有着更高的要求，为此开发商对外墙进行了加厚处理：46层以下墙体厚度为60公分，47层以上墙体厚度为40公分。而外墙的一半是需计入公摊面积的，也就是说加厚的外墙必然会造成公摊面积过大。

业主们认为，在销售过程中，开发商刻意隐瞒了房屋的实际使用面积过小，在购房者仅知道约31%的公摊面积前提下，误导购房者购买。

那么对于购房者来说，我们应该怎样规避这类问题的发生。

1、了解哪些部分计入公摊面积。公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、设备间、公共门厅、过道走廊、共用墙体，还包括套于共用建筑之间的分割墙以及外墙水平投影面积的一半。

特别注意独立使用的地下室、车库、物业用房等都不能计入公摊面积。

2、了解公摊系数。公摊系数=一栋建筑的总公摊面积/总套内建筑建筑。要注意的是公摊系数只针对的单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样，每栋建筑都有自己的公摊系数。

7层以下的多层大约在10%—18%；7层以上不到12层的小高层在15%—20%；12层到33层的高层在18%—25%之间。因而在购买住房是一定要向开发商询问清楚公摊系数有多少，超过系数的公摊面积肯定就不合理了。

3、了解公摊面积的计算。公摊面积=套内建筑面积*公摊系数。这里一定要清楚的是公摊面积是由套内建筑面积来计算的。这次青岛维多利亚湾维权事件中实际测量的公摊系数在46%左右，和合同中约定的公摊面积是相符的。购房者认为的31%不是指的公摊系数，而是公摊面积在产权面积中的占比。这也是这次维权当地官方相关机构认为开发商合法但不合理的原因。

4、合同注意事项。看清楚购房合同中约定的公摊面积实际是多少，按实际测算一下公摊系数是否符合标准；合同附件中关于公摊面积的组成有哪些，是否存在多计算公摊面积的情况；最后也是最重要的看清楚合同要件中关于实际测量面积，（特别是套内建筑面积）同预测面积（合同约定面积）不相符时，合同中关于面积误差的处理方法。

特别提醒：合同中关于面积误差的约定一定要是关于套内建筑面积误差的约定。因为对于我们普通购房者来说我们是没办法测算出开发商的提供公摊面积是否是正确，我们能大概测算的就只有房屋的套内建筑面积。