房企融资成本激增 房价会降吗

  
　　房地产企业想要轻易获得融资的时代似乎已经结束了。这一点，从如今地产信托产品爆炸式增长和不断攀升的预期收益率上不难看出。那么，这些房地产企业的资金状况究竟如何？对未来的房价走势又会产生怎样的影响？《金楼市》以地产信托为切口，走访了熟悉江苏地产信托的多位资深业内人士，一探当下开发企业的资金现状。

　　调控见效!

　　信托渐成房企救命稻草

　　如果仅以开发商的资金情况作为判断调控成功与否的一个标准，那么，从如今的地产信托现状中，已不难得出调控已见效的结论。

　　诺亚财富统计数据显示，2011年一季度房地产信托涨势凶猛，相比2010年一季度的152.3亿元，该季度新增463.9亿元。从2011年一季度数据来看，集合信托资金投向房地产领域的比例最高，为29%。而在已经公开推介的信托产品中，荣盛发展、朗诗集团、新城B股（新城地产）、世茂股份、美达集团……这些耳熟能详的名字均赫然在列。

　　以荣盛发展为例，自今年3月开始，荣盛发展发行了一份金额达3亿元的1—2年期信托融资计划——“荣盛龙湖半岛观湖郡项目集合资金信托计划”，预期年收益为9%。该计划中称：在借款期内，借款资金还将用于项目的配套设施建设，如环湖改造、道路改造等工程，能够进一步提升龙湖半岛项目的整体环境和形象，从而利于项目销售和资金回笼，促进企业良性发展。

　　江苏高达创业投资有限公司负责人告诉记者，按照银监会和国务院的要求，目前房地产公司的IPO和上市房地产公司的再融资都是暂停的，这就堵住了房地产企业在资本市场上的出路，再看货币市场，由于存款准备金率的提高，银行贷款的偏好也在转向，加上高昂的民间拆借率，地产信托正在成为房地产企业最后的救命稻草，从风险控制角度考虑，这一融资渠道的成本和风险高于银行贷款，低于民间借贷。

　　两年翻倍!

　　融资成本正在急剧攀高

　　在房地产信托规模急剧增长的同时，不断走高的收益率也尤为引人关注。根据用益信托工作室的统计数据，近几年来，由于融资需求旺盛以及物价一路上涨等因素，产品的收益率也日益走高：2009年的平均收益率为8.29%，2010年增长至9.02％，目前则大致为10%左右。

　　某知名信托机构的江苏公司负责人告诉记者，“如今一项地产信托计划的预期收益率多在10%以上，加上房地产企业支付给信托机构的费用，不少信托计划的融资成本更是高达13%—15%。可以说是在两年里翻了一番。”以荣盛发展为例，民生证券在其调研报告中指出，荣盛发展融资成本较高，一季度公司委托大股东进行信托融资13亿元，综合成本约12.5%。

　　融资成本的攀升，折射出的是房地产企业较高的资金杠杆率。央行和银监会对30个省市自治区的调查数据就显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，即大部分来自购房者的银行按揭贷款。然而，近一两年来，存款准备金率的提高和储蓄出现的大幅分流慢慢造成了房地产企业资金的短缺。南京审计学院金融学院副院长王家华教授分析指出，假设现在银行有100元钱，由于目前的存款准备金率为20.5%，银行自有资金就剩下79.5元了，而一般来说，银行贷款额度不会超过总资金量的70%，这样银行可以贷出的就只有55.65元了，此外，当前贷款发放的利率还往往较基准利率上浮10%以上，再考虑到房地产的行业背景，能够顺利获得贷款的房地产企业已经越来越少。

　　富人游戏!

　　300万只是基础投资门槛

　　那么，这些地产信托计划推出后，投资者的反应究竟如何呢？极元财富南京公司负责人说，一些品牌房地产企业的信托计划比较受青睐。比如，朗诗集团的“朗诗城峰置业股权投资集合资金信托计划”在公开发行后，预订情况十分火爆。

　　在这份信托计划公告中，朗诗集团也给予了不同认购金额的投资者差别化的回报，具体来说，当100万≤认购金额＜300万，预期收益率为9.5%；300万≤认购金额＜600万，预期收益率为10.0%；认购金额≥600万元，预期收益率为10.5%；而极元财富南京公司负责人坦言，尽管朗诗信托计划在公告中设定的门槛为100万，但在实际的预订中，由于该信托计划遭到追捧，300万就成为了基础门槛。换句话说，信托产品一般多是富人资产的配置器。

　　而对于信托产品的投资者来说，最需要关注的就是信托产品的抵押物和借款人的资信，而抵押物的变现能力和含金量是最值得关注的。王家华教授指出，除了要学会识别抵押物的价值外，投资者还应尽可能选取一些有借款方母公司、担保公司、银行提供担保的信托产品。

　　[延伸阅读]

　　地产信托过热

　　会否左右房价？

　　地产信托对于普通买房人来说，太过遥远，他们想知道的是：这场地产信托热过后，房价有没有松动的可能？

　　对此，网博机构总经理孙海指出：“目前南京开发企业的净利润大致为10%—50%，从这个角度上看，如果融资成本出现大增，对于那些利润率较薄的开发商来说，企业的生存必然面临严峻考验，但是对于大中型开发商来说，他们的资金现状和资金运作能力则要突出很多。”

　　孙海坦言，目前的市场很复杂，由于开发模式的差异，不同的开发企业面临的市场考验也不尽相同，相较于高端物业的开发商，那些布局二三线城市、强调快速开发快速周转的房企如碧桂园受调控的影响就明显小很多，资金状况也不会那么严峻。“不排除未来一段时间会有一些中小开发商会因为资金断裂而出现降价，但考虑到居高不下的融资成本，房价下调的广度和深度不会很大。”